上诉人（一审被告）：江某
被上诉人（一审原告）：柳州市欣华物业服务有限公司
上诉人江某因与被上诉人柳州市欣华物业服务有限公司（以下简称欣华公司）租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区X区人民法院(2011)鱼民初（一）字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2012年1月21日受理后，依法组成合议庭于2012年3月6日公开开庭审理了本案。上诉人江某的委托代理人蒋三努、被上诉人欣华公司的委托代理人邓柏林、尹秀兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2005年12月16日，江某与欣华公司签订《房屋租赁合同》一份，由江某租赁欣华公司位于本市X路X号连华大厦二层1075平方米的场地，合同约定租赁期限自2006年4月1日至2013年3月31日，每月1日前交纳当月租金，签订合同当日江某向欣华公司支付12万元的租赁保证金，保证金在江某没有违约、违法的情况下，合同期满后由欣华公司退还给江某，违约责任方面，如江某不按时交纳租金，逾期在三日以内，每日按逾期金额5%向甲方交纳滞纳金，逾期十日欣华公司有权要求江某暂停营业并关门加锁至交齐租金及滞纳金，逾期二十日，欣华公司有权收回租赁场地，江某的保证金不予退回，等等。合同签订后，江某利用上述场地办理了工商执照，开始经营“柳州市武陵山珍江某食府”。之后，因江某拖欠租金，欣华公司与2011年1月17日向江某发出一份《租金催缴函》，要求其交清2010年9月至2011年1月的租金。2011年2月9日，江某以“柳州市武陵山珍江某食府”的名义向欣华公司发出一份《函》，称由于多方原因，该店无力经营，定于2011年2月18日关闭，并通知欣华公司派人与该店处理有关事宜。次日，江某将上述函件交给欣华公司的工作人员尹秀兰。2011年2月15日，欣华公司针对上述函件向江某发出一份《答复函》，对江某提前终止合同的行为作出明确答复，要求江某付清之前的租金、滞纳金，并将2011年3月至2013年3月的租金交清，等等。2011年3月10日，江某又制作一份《解除合同通知书》，通知欣华公司自本通知送达之日起解除双方于2005年12月16日签订的《房屋租赁合同》。3月15日，欣华公司在上述通知书中回复，江某不得单方面终止合同，必须交清所欠的租金、滞纳金及至2013年3月的租金，并承担违约金。之后欣华公司诉至该院，引起本案纠纷。诉讼中，该院依法到工商部门调取相关电脑咨询单，查实江某已于2011年5月27日将“柳州市武陵山珍江某食府”的营业执照予以注销。
一审法院另查明：2011年4月9日，江某的工作人员欲从上述场地内搬走经营物品，因食府大门被欣华公司锁住无法开启，双方产生纠纷并到派出所进行处理。2011年4月19日，欣华公司与黎彩燕（案外人）签订《商铺租赁协某书》一份，将驾鹤路X号连华大厦二层门面出租给黎彩燕使用，租期自2011年4月26日至2021年2月29日。2011年8月23日，该院向黎彩燕做相关调查，黎彩燕向该院陈述，其租赁上述场地用于经营“载缘馆”，签订上述租赁协某后，由于欣华公司未能搬空场地，黎彩燕实际是2011年5月才进场拆装修，5月底、6月初工商名称核准后才开始新装修，签订协某后黎彩燕并未开始缴纳租金，而实际约定是从2011年9月1日起开始交租，之前都是免租期。
一审法院经审理认为：欣华公司、江某于2005年12月16日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，合法有效。双方均应依约履行各自的义务。本案的争议焦点为：1、双方的租赁合同是否已经解除2、如合同已解除，欣华公司能否要求江某承担合同解除后租金损失3、欣华公司主张的违约金是否过高
对于争议焦点1，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除，江某于2011年3月10日又作出了《解除合同通知书》，并已送达给了欣华公司，该院认定，双方的租赁合同关系依法已于2011年3月10日解除。至于江某于2011年2月10日发出的《函》，并没有明确的解除合同的意思表示，故对于江某主张双方的合同关系已于2月10日解除，该院不予采信。
对于争议焦点2，江某并没有证据证实合同履行过程中欣华公司存在违约情形，也未能证实其解除行为符合合同法第二百三十三条规定的承租人可随时解除合同的条件，因此，江某在合同未到期的情况下提出解除合同，其行为仍构成违约。虽然双方的租赁合同已于2011年3月10日解除，欣华公司又与黎彩燕于2011年4月19日就上述场地签订《商铺租赁协某书》，但是江某在解除合同后，并未及时、主动地搬空场内物品，将场地返还给欣华公司，亦未及时将上述场地的工商营业执照办理注销手续，影响了欣华公司的另行招租。依照合同法第九十七条，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人有权要求赔偿损失，以及合同法第一百零七条，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因此，欣华公司要求江某继续按约定的标准赔偿租金损失，符合法律规定，该院予以支持。结合江某注销营业执照的时间和黎彩燕陈述的进场时间，欣华公司主张租金损失应计至2011年5月26日止，合理合法，该院予以支持。至于之后欣华公司给黎彩燕享受的至2011年8月31日的免租期，只是欣华公司与黎彩燕之间的约定，与江某无关。欣华公司要求将免租期内的租金损失由江某承担，缺乏依据，该院不予支持。
对于争议焦点3，上述租赁合同中约定的滞纳金，实为违约金性质。江某自2010年10月起拖欠租金，除于2011年1月30日支付了部分租金，剩余部分至今未能付清。江某违约的事实清楚，依约应向欣华公司支付相应的违约金。江某对双方约定的违约金标准有异议。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”本案中，江某拖延支付租金给欣华公司造成的损失主要体现为利息损失，欣华公司并未能举证证实其因江某违约受到的其他方面的损失，而合同约定的标准是每日按逾期金额的5%计算，欣华公司在庭审中变更为按每日5‰进行计算，但是均过分高于欣华公司所受到的损失，超出了法律保护的范围，故江某请求该院对违约金进行调整，该院予以支持，结合双方的履约情况、江某在违约过程中的过错程度，该院依法将违约金标准调整为按每日万分之五为宜。因双方的合同已于2011年3月份解除，之后江某承担的是租金损失的赔偿责任，而非履行合同的责任，故欣华公司对2011年4月起的租金损失也主张违约金，依据不充分，该院不予支持。
综上，江某在本案中仍应向欣华公司付清2010年10月至2011年3月10日的租金及相应的违约金，并赔偿2011年3月11日至2011年5月26日的租金损失。对于2010年10月份江某尚欠租金23269元，及自2010年11月起双方按每月53438元计算租金的事实，欣华、江某均无异议，故租金共计为人民币390210元（23269元＋53438元/月×6个月＋53438元/月÷30天×26天）。违约金按每日万分之五，分段进行计算。第一段，以2010年10月份尚欠租金23269元为基数，从2010年10月1日计至2010年10月31日，即360.67元；第二段，以2010年10月、11月尚欠租金76707元为基数，从2010年11月1日计至2010年11月30日，即1150.60元；第三段，以2010年10月至12月尚欠租金130145元为基数，从2010年12月1日计至2010年12月31日，即2017.25元；第四段，以2010年10月至2011年1月尚欠租金183583元为基数，从2011年1月1日计至2011年1月31日，即2845.54元；第五段，以2010年10月至2011年2月尚欠租金237021元为基数，从2011年2月1日计至2011年2月28日，即3318.30元；第六段，以2010年10月至2011年3月尚欠租金290459元为基数，从2011年3月1日计至2011年3月31日，即4502.11元；以上违约金共计人民币14194.47元。之后的违约金，以江某尚欠租金290459元为基数，从2011年4月1日计至本案生效判决规定的履行期限最后一日止。至于江某交纳的12万元租赁保证金，根据合同约定，若江某出现违约情况，保证金不予退还，故江某要求将保证金用作充抵所欠的租金及违约金，缺乏依据，该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，该院判决如下：一、江某向欣华公司支付租金390210元；二、江某向欣华公司支付违约金（自2010年10月1日至2011年3月31日期间的违约金计为14194.47元，自2011年4月1日起的违约金，以290459元的每日万分之五，计至本案生效判决规定的履行期限最后一日止）；三、驳回欣华公司的其余诉讼请求。案件受理费7831元，财产保全费3020元，合计10851元（欣华公司已预交），由欣华公司负担700元，江某负担10151元。
上诉人江某不服一审判决，上诉称：一审法院认定事实错误、证据不足。一、一审判决认为双方的租赁合同关系依法于2011年3月10日解除属于认定事实错误。上诉人于2011年2月9日致《函》给被上诉人，函中已明确说明上诉人要求解除合同。被上诉人亦于2011年2月10日签收了该《函》，并于2月15日回《答复函》给上诉人称：“关于你提出于2011年2月18日提前终止租赁合同的事宜，我公司根据合同约定具体答复如下：…”说明双方的租赁合同于通知到达被上诉人时即2011年2月10日解除。根据《合同法》第九十六条的规定：“当事人一方主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”合同解除后，上诉人是不需要向被上诉人支付未使用该经营场地的租赁费用的。截止到2011年2月10日,上诉人仅拖欠了202668元租金，并不是被上诉人所主张的数额。
二、一审判决认定：“虽然双方的租赁合同已于2011年3月10日解除，欣华公司又与黎彩燕于2011年4月19日就上述场地签订《商铺租赁协某书》，但是江某在解除合同后，并未及时、主动地搬空场内物品，将场地返还给欣华公司，亦未及时将上述场地的工商营业执照办理注销手续，影响了欣华公司的另行招租”也属于认定事实错误。上诉人在向被上诉人发出《函》之后，曾多次要求退出场地，将原材料、设某,厨具用品等物品搬出，腾出经营场地给被上诉入另行出租。但被上诉人坚决不让上诉人退出，多次回函不同意上诉人搬出属于上诉人的物品，而且还在大门口锁上锁。
1、上诉人在2011年2月9日致《函》给被上诉人就多次提到：“请被上诉人在接到本通知书后三日之内与上诉人清点在酒店里的物品，并且办理相关结算和交接手续，以免双方的损失继续扩大”。被上诉人则于2月15日回函：“上诉人经营场地所有装修设某、设某、餐厨用具、用品等不能搬出，不然一切后果自负”,3月11日回函：“被上诉人不同意与贵方清点场内物品。上诉人停营期间,被上诉人为防备上诉人拆除场内物品，所以被上诉人在已锁门情况下加一把门锁”。
2、上诉人提供的2011年3月10日与被上诉人的负责人尹秀兰的录音中清楚记载了上诉人说：“上诉人2月份发了一个解除通知书，现在东西扣在那里，损失会无限扩大，对谁都没有好处，上诉人是很有诚意的来解决问题的……”被上诉人方的尹秀兰回答：“上诉人锁门，被上诉人也锁，要进一起进，场内的东西不属于被上诉人。但是，上诉人不能搬走，因为上诉人欠了被上诉人20多万元。上诉人赚钱与否,与被上诉人无关。”
3、柳州市公安局天马派出所2011年6月28日出具的一份《证明》，也证实上诉人在2011年3月10日是想从争议租赁场地搬出属于上诉人的物品，但是招致被上诉人强烈反对，不准上诉人搬出物品。
4、被上诉人并没有提供任何证据证实上诉人未及时将上述场地的工商营业执照办理注销手续，影响了被上诉人的另行招租。从被上诉人提供的4月11日《函》中内容看：“请转告上诉人，在4月16日前将莲华大厦二楼菌食上餐饮店的物品清理完毕，便于新投资商进场”，可以知道被上诉人4月份已经找到新的投资商。上诉人15日收到函件后马上积极配合清点物品，迅速撤场。新的投资商也在4月份就进场装修和使用该争议租赁铺面了。至于一审法院提到的所谓“黎彩燕陈述的进场时间”，黎彩燕并未到庭，所陈述的未经过双方质证认可，依法不能作为认定本案事实的证据。退一步来说，即使被上诉人与黎彩燕在4月19日就该争议铺面签订了《商铺租赁协某书》，上诉人既没有使用该铺面又没有影响被上诉人与新投资商协某，判决上诉人支付到5月26日的租金是一审的严重错误。根据《合同法》第九十二条的规定，“合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协某、保密等义务”。上诉人做了大量的通知告知工作，而被上诉人却没有给予相应的协某。上诉人多次欲搬出物品，被上诉人阻扰，导致警察出警处理，导致上诉人仍未能搬出属于自己的物品。根据《合同法》第一百一十九条的规定：“当事人一方违约的，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”被上诉人不仅没有采取适当措施防止损失扩大，反而一再坚持错误的行为，不让上诉人搬出属于上诉人的物品，让被上诉人称的所谓“损失”不断继续扩大。而这个“损失”，显然不应由上诉人承担,依法应有被上诉人自行承担从2011年2月10日至2011年5月26日的租金损失。
三、一审判决上诉人支付违约金没有事实依据。被上诉人于2011年4月份已经将该经营场地出租给黎彩燕经营“载缘馆”了。被上诉人与黎彩燕约定的免租期，与本案无关。实际上被上诉人没有任何证据证明其有损失存在。根据《合同法》第一百一十四条第二款的规定：“约定的违约金过分高于造成的损失，根据《最高人民法院关于适用的解释，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。又根据双方《房屋租赁合同》第七条约定：“乙方在签订本合同日向甲方支付人民币120000元，作为租赁该场地的租赁保证金。”第十一条第3点约定：“本合同签订生效后，如因乙方原因提前终止本合同，除乙方所交保证金甲方不予退还，乙方在租赁场地的装潢装修归甲方所有乙方不得损坏。”被上诉人已经收取了上诉人支付的12万元租赁保证金，并且没有退还上诉人。即使按照被上诉人提出的46794元违约金，上诉人因违约行为已经承担了12万元的违约金了，大大超过了被上诉人主张的违约金数额。
因此，请求二审法院依法撤销一审判决第一项和第二项，一、二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人欣华公司口头答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。一、根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。”但上诉人于2011年2月10日以食府名义给被上诉人发出的《函》，其内容、主体（非租赁合同当事人）不符合上述条款的规定，该《函》没有解除合同的真实意思。上诉人于2011年3月10日作出《解除合同通知书》内容才明确表示：“自本通知送达你方之日起，解除双方于2005年12月16日签订的《房屋租赁合同》。”被上诉人对该通知书回复时细致阐明终止合同的前提条件，上诉人不得以任何理由单方终止合同，若上诉人单方终止合同，必须交清拖欠的租金，滞纳金及租期至2013年3月的租金并支付违约金。因此，双方于2005年12月16日签订的《房屋租赁合同》解除时间应当是2011年3月10日。
二、一审认定上诉人在2011年3月10日解除合同后，并未及时、主动地搬空场内物品，将场地返还给被上诉人，亦未及时注销上述场地上的工商营业执照，影响了被上诉人的另行招租这一事实是正确的。1、上诉人没有证据证实合同履行过程中被上诉人存在违约情形，也未能证实其解除合同行为符合承租人可随时解除合同的条件，因此，上诉人在合同未到期情况下提出解除合同，其行为构成了违约，依法应当承担违约责任。上诉人不履行合同约定缴清数月欠款，不及时清空物品向被上诉人返还经营场地，不主动招第三方继续履行未到期的合同。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担”。上诉人单方解除合同违约后，被上诉人为了减轻上诉人欠缴租金的压力及经济负担，并为保护该场地74户业主租金不受损失，已经采取招第三方黎彩燕进场承接经营的止损措施。但当黎彩燕进场时，上诉人仍然没有注销该场地营业执照（直到2011年5月27日才注销），导致黎彩燕须的营业执照于2011年8月3日才办好。由于上诉人的上述行为，致使黎彩燕无法及时注册办理相关证照，严重影响其经营进程。在此情形下，被上诉人被迫与黎彩燕达成租金延期至2011年9月1日才收取的约定。这就充分证明2011年4月至8月期间的租金是被上诉人采取止损措施所支出的合理费用，是因上诉人行为直接导致被上诉人正常租金收益受损。因此被上诉人2011年4月至8月期间租金损失理应由上诉人全部承担。
2、上诉人称“被上诉人坚决不让上诉人退出，把经营场地的物品搬出……”是不存在的。事实是上诉人自己锁门不经营，被上诉人仅是按《房屋租赁合同》第十一条违约责任第2款约定在上诉人拖欠数月租金情况下加锁。加锁的目的一是要上诉人与被上诉人协某，在租期未到上诉人终止合同后，如何减少损失或阻止损失扩大的相关事宜。但上诉人既未出面协某也未接听电话；二是要求上诉人履行合同约定结清欠款，但上诉人对被上诉人书面及口头催缴均置之不理。2011年4月9日晚上诉人欲强行搬离场地物品，被上诉人在上诉人恶意拖欠半年多租金（二十多万）情况下按合同约定执行在场地加锁，为保障双方利益，被上诉人并未因此妨碍上诉人办事及阻碍其合法行为。如果说造成损失扩大，也是因上诉人行为造成的。
三、一审判决上诉人向被上诉人支付违约金且不能用保证金充抵租金违约金是正确的。2005年12月16日，双方的《房屋租赁合同》第六条第1款约定先交租后使用，上诉人每月1日前向被上诉人交纳当月租金。签订合同当日，上诉人向被上诉人支付12万元作为租赁保证金，约定保证金在上诉人没有违约、违法情况下，合同期满后由被上诉人退还上诉人。关于违约方面，《房屋租赁合同》第十一条第2款约定上诉人不按时交纳租金，逾期在三日以内，每日按逾期金额5%向被上诉人交纳滞纳金（违约金），逾期十日被上诉人有权要求上诉人暂停营业并关门加锁至交齐租金及滞纳金（违约金）等等，合同第十一条第3款约定因上诉人的原因提前终止本合同，保证金12万元不予退还。至今，上诉人仍拖欠从2010年10月至2011年3月前的租金290459元。上诉人违约事实清楚，根据《民法通则》第八十八条“合同的当事人应当按照合同的约定，全部履行自己的义务”及《房屋租赁合同》第十一条第2款约定，上诉人应补交租金。租赁保证金与违约金（合同中称的滞纳金）为两个概念，租赁保证金是用来保证上诉人在合同期间没有违约、违法且履行到合同期满。而违约金是针对合同当事人不履行合同约定，对违约方的惩罚金。上诉人将两者混为一谈，要求将保证金12万元用作支付违约金，是完全错误的，不应得到法律支持。
上诉人江某认为一审认定的被上诉人与案外第三人黎彩燕约定的免租期的事实因黎彩燕本人未出庭作证，其真实性有异议。而且一审遗漏查明2011年3月10日，上诉人曾到租赁房屋地点，欲搬出清空房屋内的物品，却遭到被上诉人的阻止。上诉人在二审期间未提供新的证据。
被上诉人欣华公司对一审查明的事实没有异议。二审期间，提供如下证据：
1、黎彩燕经营的“柳州市X区载缘馆江某店”营业执照。证明因上诉人单方解除合同后，却不及时、主动注销该场地营业执照，导致黎彩燕无法及时在该场地办得营业执照，至到2011年8月3日才办得；
2、2011年5月18日被上诉人与黎彩燕的补充协某。证明为减少损失，被上诉人招黎彩燕进场租赁。因上诉人不及时注销该场地营业执照，严重影响黎彩燕的经营，迫使上诉人将应当收取的黎彩燕的租金延期至2011年9月1日，直接导致上诉人产生了2011年4月至8月租金的损失。
经质证，本院认为，对被上诉人提供的证据材料1工商营业执照，因上诉人对其真实性没有异议，本院对其真实性予以认可。但该证据材料与本案无关联性，本院对其证明目的不予认定；对证据材料2，其复印件与原件核对无异，虽然上诉人对其真实性有异议，但未能提供证据予以否认，故对其真实性本院亦予以认可。补充协某中约定的延期收取租金的内容是被上诉人与案外人黎彩燕之间自行达成的，不能就此证明这部分的租金就应当由上诉人承担，上诉人是否应当承担及如何承担应依据其与被上诉人之间的《房屋租赁合同》的约定，故对其证明目的本院不予采信。
对于双方有异议的事实，本院认为，被上诉人亦在二审庭审时表示：在2011年3月10日，上诉人一方曾向被上诉人沟通交谈，要求搬走租赁房屋内的物品，但被上诉人表示因上诉人未交水电费和相应的滞纳金，故不同意上诉人的清场要求。另外，从被上诉人二审提供的其与黎彩燕达成的补充协某来看，双方对免租期是有约定的，一审法院对该事实认定正确。因此，一审除遗漏查明2011年3月10日上诉人要求清场，被上诉人未同意这一事实外，其他事实属实，本院予以确认。
综合诉辩双方的意见，本院归纳本案的争议焦点为：一、上诉人与被上诉人之间的《房屋租赁合同》于何时解除。二、被上诉人主张的合同解除后的租金损失是否应当予以支持。三、上诉人应支付的租金和违约金的数额是多少。
对于争议焦点一，从本案的证据来看，上诉人于2011年2月9日发《函》给被上诉人，并写明：“……我店已无力经营。……现我店定于2011年2月18日宣布光荣关闭。请贵公司速派人到我店处理有关善后事宜为盼。”从其字句、内容上看，足以说明上诉人当时已经明确的向被上诉人表示其无法继续履行双方的租赁合同，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的”。同时，被上诉人在2011年2月10日收到该《函》后，在其《答复函》中也写到：“关于你方提出于2011年2月18日提前终止租赁合同的事宜，我公司根据合同约定具体答复如下……”说明被上诉人对于上诉人的《函》具有解除合同的内容和性质是清楚和明知的。因此，双方的《房屋租赁合同》于2011年2月10日解除合同的意思表示到达被上诉人时解除。
对于争议焦点二，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”上诉人于2011年2月10日发《函》给被上诉人时，就明确要求被上诉人在合同解除后，应尽快与其办理相关的清场移交手续，后又曾多次与上诉人进行沟通要求将清理物品搬离场地，但被上诉人不仅未给予配合，还将物品上锁扣留。故未能及时清空物品，腾空场地的责任不在于上诉人。且双方在签订《房屋租赁合同》时就已经约定，因上诉人单方行为提前终止租赁合同的，已交纳的保证金不予退回。在上诉人单方提前解除合同后，被上诉人已将上诉人交纳的12万元保证金予以没收，故被上诉人诉请主张合同解除后至2010年9月的租金损失没有事实依据，本院不予支持。
对于争议焦点三，上诉人从2010年10月起就欠缴租金，故上诉人应当支付从欠缴之日起至租赁合同解除之日止的租金并承担相应的违约责任。在双方的《房屋租赁合同》第十一条第2款中约定：“上诉人不按时交纳租金、水电费及其它费用时，逾期在三日以内，每日按逾期金额5%向被上诉人交纳滞纳金。……”第3款约定：“如因上诉人原因提前终止本合同，除上诉人交保证金被上诉人不予退还外，上诉人在租赁场地的装潢装修归被上诉人所有，上诉人不得损坏。”从这两款规定的内容来看，此处约定的滞纳金具有迟延履行违约金性质，没收保证金的惩罚也是针对上诉人单方违约提前终止合同的行为。也就是说，双方在合同中约定的迟延履行违约金与违约金是针对两种不同的违约行为而采取的惩罚手段，并无冲突，亦未违反法律、行政法规的规定。故被上诉人虽然将已经收取的违约保证金12万元未予以退还，却并不影响上诉人因其迟延履行支付租金的行为应当承担给付迟延履行违约金的责任。合同解除后，上诉人不再负有履行合同的义务，基于合同所产生的一切债权债务在合同解除时得以确定，故迟延履行违约金作为合同约定内的违约金，应当于合同解除时停止计算。但合同解除后，上诉人仍继续迟延履行支付租金的义务，应按同期银行贷款利率向被上诉人支付从合同解除之日起至判决生效之日的逾期付款违约金。
综上，上诉人应向被上诉人支付自2010年10月到2011年2月10的租金及相应的迟延履行违约金。因双方均认可2010年10月上诉人欠缴租金数额为23269元，自2011年11月起每月租金为53438元。故上诉人共欠缴租金为201395.66元（23269元+53438×3+53438÷30×10）。对于迟延履行违约金的计算，一审法院酌定以每日万分之五的标准并无不当。故迟延履行违约金，每日按逾期金额的万分之五，分段计算。以2010年10月份尚欠租金23269元为基数，从2010年10月1日计至2010年10月31日，即360.67元；第二段，以2010年10月、11月尚欠租金76707元为基数，从2010年11月1日计至2010年11月30日，即1150.60元；第三段，以2010年10月至12月尚欠租金130145元为基数，从2010年12月1日计至2010年12月31日，即2017.25元；第四段，以2010年10月至2011年1月尚欠租金183583元为基数，从2011年1月1日计至2011年1月31日，即2845.54元；第五段，以2010年10月至2011年2月尚欠租金201395.66元为基数，从2011年2月1日计至2011年2月10日，即1006.98元；共计7381.04元。合同解除后，上诉人仍继续迟延履行支付租金的义务，其应当支付的逾期付款违约金，以上诉人尚欠的2010年10月至2011年2月租金201395.66元为基数，按同期银行贷款利率从2011年2月10日计算至本判决生效之日。
综上所述，一审判决认定事实不清，导致判决有误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款、第九十六条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项之规定，判决如下：
一、维持广西壮族自治区X区人民法院(2011)鱼民初（一）字第X号民事判决第三项；
二、变更广西壮族自治区X区人民法院(2011)鱼民初（一）字第X号民事判决第一项为上诉人江某向被上诉人柳州市欣华物业服务有限公司支付租金201395.66元；
三、变更广西壮族自治区X区人民法院(2011)鱼民初（一）字第X号民事判决第二项为上诉人江某向被上诉人柳州市欣华物业服务有限公司支付违约金（自2010年10月1日至2011年2月10日期间的迟延履行违约金，每日以逾期金额的万分之五为标准计算，共计7381.04元；合同解除后，以201395.66元为基数，从2011年2月10日起至本判决生效之日按同期银行贷款利率计算逾期付款违约金。）
一审案件受理费7831元，财产保全费3020元，合计10851元（被上诉人已预交），由被上诉人柳州市欣华物业服务有限公司负担7053元，由上诉人江某负担3798元；二审案件受理费7831元（上诉人已预交），由被上诉人柳州市欣华物业服务有限公司负担5090元，由上诉人江某负担2741元。
上述债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审人民法院申请执行。
本判决为终审判决。
审判长赖政权
审判员朱文泉
代理审判员温清华
二○一二年四月十七日
书记员陈
