上诉人（原审被告）于某某

委托代理人吴勇，江苏京楚律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）郭某某

委托代理人周长德，徐州市贾汪区汴塘法律服务所法律工作者。

被上诉人（原审被告）高某某

上诉人于某某因与被上诉人郭某某、高某某房屋买卖合同纠纷一案，不服徐州市贾汪区人民法院（2010）贾民初字第X号民事判决，向本院提出上诉。本院于2010年6月4日立案受理后，依法组成合议庭，于2010年6月10日公开开庭进行了审理。上诉人于某某的委托代理人吴勇，被上诉人郭某某及其委托代理人周长德、被上诉人高某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原审法院查明，当事人争议房屋原系徐州矿务局第二机械厂的公房，始建于1980年左右，位于某厂北村X#-101，建筑面积40.47平方米。郭某某、于某某、高某某均系该厂工人。2001年，高某某将该房屋租赁给郭某某，每月租金50元。2003年初，郭某某经其同厂工人介绍购买该房屋，同年5月29日，又通过该中间人将9000元购房款交给高某某的儿子高某，高某向郭某某出具了署名为高某某的收条，该收条载明“今收到郭某某买房款9000元”。后高某又将该9000元交给高某某，于某某仅认可收到5000元租金。同年6月18日，高某某或其妻子于某芹（于某某的姐姐，该厂工人）以于某某的名义与徐州矿务局第二机械厂签订了房屋买卖协议，以5957元购买了该房屋。同年12月3日取得房屋所有权证。至今，该房屋所有权证一直在高某某处保存。此后，郭某某对该房屋周边进行了改造，又自建房屋两间，居住至今。2010年2月2日，郭某某起诉要求于某某、高某某协助办理争议房屋的过户手续并赔偿损失x元。

原审法院认为，首先，从郭某某买房的过程来看，郭某某、于某某、高某某三人均系同厂工人，相互之间熟悉，于某某、高某某又系亲戚。郭某某先租赁该房屋，后又通过同厂工人介绍购买了该房屋，经法院核实，该中间人能够证明此事。其次，高某某收到了郭某某的9000元买房款20天后，才以5957元向徐州矿务局第二机械厂购买了该房屋。第三，从高某某陈述的情况来看，其认为曾问过于某某是否同意卖房，说明高某某对高某以自己名义出具收到郭某某买房款一事是知情的，但高某某并未作否认表示，应视为其同意。故郭某某所持收条，本院亦予以确认。第四，双方之间虽然没有书面的买卖协议，但郭某某持有的收条上载明“今收到郭某某买房款9000元”，郭某某有理由相信高某某有权处置该房屋。即使如于某某、高某某所述，于某某委托高某某（或于某芹）办理房屋的购买、租赁等事项，则于某某、高某某之间构成委托代理关系，高某某超越代理权限将房屋卖给郭某某，但也构成表见代理，其民事责任应由于某某承担。第五，郭某某在该房屋居住已近十年，并对房屋周边进行了改造、自建。于某某对此不可能不知情，虽然其仅认可收到5000元租金。经本院查看房屋现场，郭某某购买房屋的事实也被周围邻居所认可，且其以9000元价格购买该房屋，基本符合当时的市场行情。

综上，双方之间买卖房屋关系成立。房屋已由郭某某管理使用至今，协助郭某某办理过户手续系于某某应履行的合同义务，郭某某要求于某某协助办理房屋产权过户手续合法合理，本院予以支持。因高某某不是该房屋所有权证书上的所有人，故本案中其不承担民事责任。遂判决：（一）于某某于某决生效后三十日内协助郭某某办理徐州矿务局第二机械厂北村X#-101房屋的过户手续；（二）驳回郭某某的其他诉讼请求。

上诉人于某某不服上述民事判决，向本院提起上诉称：（一）我方从没有出售房屋的意图和行为，与郭某某并不认识，上诉人与郭某某没有房屋买卖关系。（二）高某某没有将房屋出卖给郭某某，其行为并不构成表见代理，我没有向高某某出具出售房屋的委托协议，高某某没有向郭某某出示我的身份证，没有签订购房协议，郭某某明知房屋是我的而不是高某某的，也不能证明我本人同意出售房屋，郭某某没有理由相信高某某有代理权。（三）一审认定郭某某在该房屋居住近十年，对房屋进行改造、自建，我不可能不知情是错误的，房屋是租赁给郭某某居住的，是长期租赁，我一直认为是租赁关系，郭某某租赁房屋并对房屋进行改建是为了其生活方便，而不能认定我出售了房屋。（四）原审法院核实了中间人，认定中间人能证明此事，但此证据应当出示并经质证才能作为定案依据，而我并不知道中间人是谁，作的何证言，证言是否真实，这样的证言作为证据使用程序违法。综上，请求二审法院撤销一审判决，发回重审或依法改判。

被上诉人郭某某答辩称：原审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。

被上诉人高某某辩称：同意上诉人的意见。

经双方当事人确认，本案二审期间争议的焦点为：被上诉人郭某某要求上诉人于某某协助办理徐州矿务局第二机械三北村X＃－101房屋所有权证及土地使用权证过户手续是否应予支持。

二审期间，双方当事人均未提供新证据。二审查明与一审查明事实一致，本院予以确认。

本院认为，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人的名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案中，从双方当事人均为徐州矿务局第二机械厂工人、于某某与高某某是亲戚关系、高某某一次性收取郭某某9000元后又以于某某名义向徐州矿务局第二机械厂出钱5957元购买公房并以50元租赁给郭某某、高某某办理了争议房屋的相关权属证书并保管至今等客观事实看，高某某是本案争议房屋的实际控制人，郭某某有理由相信高某某能够处分诉争房屋。对于某某某交付高某某9000元的性质，首先，从该款的收条内容看，明确注明是买房款；其次，高某某、于某某陈述该款是租金而非购房款，但依其陈述的租金为50元/月或100元/月，则租赁期间长达十余年或近十年，预交时间那么长、如此多的租金非双方当事人的真实本意；第三，此款高某高某某所交付徐州矿务局第二机械厂购房款且与该地段其他购房者所出购房款相当；故此款应认定为购房款。双方当事人之间的买卖关系合法有效，应予保护。现因诉争房屋要被拆迁而导致本案纠纷的发生，上诉人因此而不配合被上诉人郭某某办理房屋过户手续，不符合民事活动所遵循的诚实信用及善良风俗基本原则。原审已在庭审中就法院调查情况作了说明，诉讼程序并不违反法律规定，上诉人称原审诉讼程序违法无事实和法律依据，本院不予采信。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。

综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

案件受理费100元，由上诉人于某某负担。

本判决为终审判决。

审判长张锐

代理审判员田源

代理审判员秦国渠

二0一0年六月十八日

书记员唐诚