上诉人(原审被告、反诉原告)付某（又名付X），男，33岁。

委托代理人刘某某，女，35岁。

委托代理人肖某某，男，42岁。

被上诉人（原审原告、反诉被告）周某，男，45岁。

委托代理人何某某，女，32岁。

被上诉人（原审原告、反诉被告）彭某，男，43岁。

上诉人付某因与被上诉人周某、彭某房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省祁东县人民法院（2011）祁民一初字第X号民事判决，向本院提出上诉。本院于2012年3月22日立案受理后，依法组成合议庭，于同年4月19日公开开庭审理了本案。上诉人付某的委托代理人刘某某、肖某某，被上诉人周某的委托代理人何某某、被上诉人彭某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审查明，2009年10月20日，付某的表姐夫彭某未经付某同意与周某签订协议，将付某坐落于祁东县X区信用社家属宿舍第八单元六楼向西的一套房屋转让给周某，房价为108000元，且未将该款转交给付某。尔后，周某将该房屋装修后入住，经湖南华鹏司法鉴定所出具的【2011】鉴字第X号司法鉴定意见书认定，该房屋的装修工程费用为88587.47元。2010年9月，付某知道后要求周某返还房屋未果诉至原审法院，请求依法确认周某与彭某的房屋买卖行为无效，并要求周某返还房屋。2011年4月1日，该院作出（2011）祁民一初字第X号判决，确认彭某与周某签订的房屋买卖协议无效并判令周某返还房屋。周某不服，提起上诉，衡阳市中级人民法院于2011年6月27日判决驳回上诉，维持原判。2011年4月1日，周某向原审法院提起诉讼，请求判令彭某支付某某购房款108000元及按中国人民银行同期同类贷款利率支付某息，并要求彭某、付某支付某某装修费92000元。付某在答辩期间提出反诉，请求判决要求周某支付某有、使用房屋期间的租金10000元，并对该房屋停止侵权、恢复原状，并判决彭某共同承担赔偿责任。

原审认为：彭某未取得付某的委托授权，擅自将付某的房屋出售给周某并收取房款，导致买卖合同无效，对此，彭某承担主要责任；周某在购买房屋时未对彭某是否有该房屋的所有权或代理权进行审查便与其签订房屋买卖合同，对此周某也应承担相应责任；付某在房屋买卖中不存在过错不承担责任。但因其实际取得的房屋装修，在不能返还的情况下，应折价酌情补偿给周某。余下损失，由彭某与周某按照各自的责任承担应有的份额。对于付某提出的反诉请求系重复诉讼，而且该房屋花费几万元进行装修，如将其恢复原状势必会扩大损失，因此对于付某的反诉请求不予支持。根据《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：一、被告彭某返还周某购房款108000元，并按中国人民银行同期同类贷款利率给付某息（从收款之日起至返还之日止）；二、原告周某在被告付某房屋中的装修设施归被告付某所有，被告付某补偿原告周某装修费用的88587.47元的60％计币53152.5元，余下装修费损失35435元及鉴定费5000元，合计40435元，由被告彭某赔偿70％计币28304.5元，其余损失12130.5元由原告周某自负。三、驳回被告付某的反诉请求。上述一、二款项，限负有赔偿义务的被告在判决生效后十日内履行，逾期履行，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，按照中国人民银行公布的同期贷款利率计算，加倍支付某延履行期间的债务利息。本案受理费4300元，反诉费150元，合计4450元，由被告彭某负担3010元，被告付某负担150元，原告周某负担1290元。

付某不服，向本院提起上诉称，原审适用法律错误，付某请求将诉争房屋恢复原状与周某的损失扩大之间没有因果联系，应予以纠正。请求法院支持其反诉请求，要求周某支付某装修以来所产生的租金。

被上诉人周某辩称原审认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。

被上诉人彭某辩称原审认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。

在本院指定的举证期间内，上诉人付某、被上诉人周某、彭某均未提供新的证据。

经庭审查明，原审认定事实基本清楚，本院予以确认。

本院认为：被上诉人彭某对诉争房屋没有所有权及其它权利，也没有接受上诉人（房屋所有权人）付某的授权，其出卖房屋的行为属于侵害他人财产的恶意处分行为，彭某应对造成的损失承担主要责任；被上诉人周某在购买房屋时未对被上诉人彭某是否拥有所有权或代理权进行审查，便与其签订房屋买卖合同，对造成的损失也应当承担相应的责任；虽然付某在房屋买卖过程中不存在过错，但是基于其委托不当，将自家的房屋钥匙交给彭某保管，其行为与损害后果之间也存在一定的因果关系。本案中，诉争房屋因为周某投入的装修而增值，为避免损失的进一步扩大，房屋装修设施作为附着于不动产的增值部分并不宜拆除。因此本案中原审判决房屋装修设施归房屋所有人付某所有符合法律规定。付某作为房屋所有人，对其增值的装修部分，不得基于他人的行为而无端受益，故应对增值装修费用予以部分承担。原审认定上诉人付某承担装修费用即88587.47元的60%计币53152.5元，而彭某和周某根据双方的过错各自承担余下40435元（包括装修费损失35435元及鉴定费5000元）的70%计币28304.5元和30%计币12130.5元，并无不当。关于房租的承担问题，本院认为，本案审查的是房屋买卖关系，周某是否应承担房屋租金系另一法律关系，本院不予以审理，其可另案主张权利。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

本案受理费4300元，由上诉人付某负担。

本判决为终审判决。

审判长龙巍

审判员刘某娅

审判员周某斓

二○一二年六月一日

书记员刘某

校对责任人：周某斓打印责任人：刘某

附相关法律条文：

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百五十三条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；（二）原判决适用法律错误的，依法改判；（三）原判决认定事实错误，或者原判决认定事实不清，证据不足，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；