原告（反诉被告）秦某甲，男，X年X月X日出生，土家族，湖南省桑植县人，职工，住（略）。

委托代理人张阳，湖南昌隆律师事务所律师。

被告（反诉原告）秦某乙，男，X年X月X日出生，土家族，湖南省桑植县人，农民，住（略）。

委托代理人崔某，男，X年X月X日出生，土家族，湖南省张家界市X区人，退休干部，住（略）。

原告（反诉被告）秦某甲与被告（反诉原告）秦某乙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2012年2月7日立案受理。依法由审判员向阳适用简易程序于2012年4月9日公开开庭进行了审理。书记员龚丽群担任记录。原告（反诉被告）秦某甲及其委托代理人张阳，被告（反诉原告）秦某乙及其委托代理人崔某均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称，2008年11月30日，原、被告签订《租房协议》，将被告在利福塔镇临近市场旁的5间门面及门面后面扩建房屋租赁给原告。协议约定租赁期10年，从2009年农历正月初一至2019年正月初一，房租前3年为每年3万元，之后每年按10%增长，房租每年6月25日一次性交清。原告为被告扩建租赁场地赞助1万元。协议签订后，原告在租赁房屋内开设了百货超市经营至2011年。2011年12月，原告为扩大经营范围，将百货超市迁至对面的一家租赁场所经营，计划将承租被告的房屋改设服饰超市。2011年12月27日，原告雇请的装修工准备施工时，被秦某乙赶走。2012年1月5日，被告更换原告租赁房屋的门锁，原告家人前去理论，被告称原告将百货超市搬走未征得其同意，房屋不再租赁。2012年2月1日，被告强行拆除租赁房屋内的中央空调等部分装修物。被告的行为给原告造成了损失，现起诉至法院，要求：1、原、被告继续履行《租房协议》；2、被告赔偿原告的损失2万元；3、因被告违约延误原告的租赁期应在租赁期满后延长；4、被告承担本案的诉讼费。

原告为支持自己的诉讼主张，提供了如下证据：

1、租房协议一份，拟证明2008年11月30日被告秦某乙将利福塔镇临近市场旁的5间门面及门面后面扩建房屋租赁给原告，并签订租房协议；

2、收据一份，拟证明被告秦某乙于2011年1月8日收到原告秦某甲交纳房租7.1万元，房租已支付到2011年12月31日止；

3-1、天天福服装超市装修合同及丁某出具的收条一份；

3-2、证人丁某证言；

3-3、照片3张；

以上证据拟证明原告准备在租赁房屋内经营天天福服装超市，并与丁某签订了重新装修合同，被告秦某乙强行阻拦并拆除原租赁房屋的装修，导致原告遭受损失；

4、收条3份，拟证明原告经营的原天天福百货超市装修款为79000元；

5、收条一份，拟证明原告租赁被告楼上4小间房屋，并交了房租5000元。

被告秦某乙答辩及反诉称，原、被告签订租赁房屋协议属实，但原告在承租期间未按期交房屋租金，直到2010年12月30日被告提出如原告再不按期支付租金，就从2011年正月初一解某租房协议，原告秦某甲才承诺于2011年1月8日支付房租及迟延房租的利息。被告看见原告有诚意才同意继续履行原协议。2011年3月28日，原告秦某甲与利福塔镇居民张某、田某签订了一份《门面租赁合同》，租赁期从2011年8月30日至2019年8月30日止。2011年11月，原告在被告不知情的情况下，将租赁房屋内的全部货物搬迁到其新租的门面内，又令刘某（超市业务主管）和叶某（超市仓储主管）将监控装置和照明灯头剪断并拿走。被告为了知晓原告秦某甲是否决定退租，多次给原告打电话均未接通，又找到刘某和叶某询问，仍不知原告的真实意思。2011年12月27日，在利福塔镇经营电器的石老板来到被告的门面，并说想租赁做服装生意。被告告诉石老板，该门面已租赁给秦某甲，要租必须把秦某甲叫来。随后秦某甲的妻子和石老板一起与被告理论并发生了争执，被告并明确说明不同意转租。此后，原告秦某甲仍不与被告协商门面纠纷。在此情况下，被告为了门面和手机收费点的安全，于2012年1月5日更换了门面门锁。2012年1月27日，被告通过邮递快件给被告送达了催款通知，要求其前来与被告协商解某相关事宜。在其收到邮件后，仍不与被告协商，被告认为原告秦某甲已不想租赁房屋了，这才拆除遗留的空调及屋内垃圾。被告的行为并没有造成原告的损失，相反被告为了将房屋出租给原告，将原5间门面的隔墙打通花费了2.5万元。原告违反租房协议，给被告造成了损失。现向法院提出反诉，要求：1、驳回原告秦某甲的全部诉讼请求；2、解某、被告签订的《祖房协议》；3、反诉被告秦某甲给反诉原告支付2012年正月初一至《租房协议》解某之日的房租；4、反诉被告秦某甲给反诉原告秦某乙支付修复门面隔墙的材料款和工资2.5万元；5、反诉被告秦某甲承担反诉费。

被告秦某乙为支持其抗辩主张和反诉请求，提供了如下证据：

1、门面租赁合同一份，拟证明原告于2011年3月28日就与利福塔镇的张某、田某签订了租房合同（现已履行），说明原告已不想再租赁被告的房屋了，也无法实际履行与被告的租房协议；

2、证人肖某、胡某证言，拟证明原告在别处租房后，将在被告门面内的货物转移，并拆除电灯、摄像头等物件，说明原告不想再租赁被告的房屋；

3、被告给原告邮寄的催缴房租通知及邮寄快件回执，拟证明原告在接到通知原告的通知后，未与被告协商，未交纳房租；

4、房租缴费说明一份，拟证明原告曾经就有逾期未交房租的行为，原、被告双方于2010年12月30日约定2011年之后的房租另行协商。

反诉被告秦某甲辩称，反诉原告秦某乙的反诉请求没有理由，请求驳回反诉原告的诉讼请求。

经庭审质证，本院对双方所举证据认证如下：

原、被告对原告提交的证据1、2、3-3，被告提交的证据1、4的真实性均无异议，本院予以认定；原告提交的证据3-1、3-2，被告认为涉案租赁房屋至今并未重新装修，原告与他人签订的天天福超市装修合同与本案无关，本院采信被告的质证意见，对原告提交的该组证据不予认定；原告提交的证据4、5，与本案无关，本院不予认定；被告提交的证据2，不能达到被告的证明目的，与本案无关，本院不予认定；被告提交的证据3、4，符合客观事实，本院予以认定。

根据本院采信的证据，确定以下事实：

原、被告于2008年11月30日签订租房协议，被告将被告在利福塔镇临近市场旁的5间门面及门面后面扩建房屋租赁给原告。协议约定租赁期10年，从2009年农历正月初一至2019年正月初一，房租前3年为每年3万元，之后每年按10%增长，房租每年6月25日一次性交清。并约定被告在出租房屋一角可以经营联通电话收费业务。合同签订后，原告租赁被告的房屋经营天天福百货超市，房租现已支付到2011年12月31日止。但在2010年12月30日，原、被告重新约定2011年之后的房租双方另行协商。2012年1月28日，原告秦某甲并未按约定与被告秦某乙协商2012年的房租事宜，也未交房租。至此，被告通过邮件的方式给原告送达了催款通知，要求原告于2012年1月31日17时前与被告协商并交纳2012年的房租，否则由原告承担违约后果。

本院认为，原、被告于2010年12月30日约定2011年之后的房租双方另行协商，系对原租房协议的补充，系双方真实意思表示，应予履行。但该条款对租金约定不明确，经被告书面催告，原告未在限定期限内答复后亦未达成一致意见，致使不能实现合同目的。据此，原告秦某甲的诉讼请求，无充足证据证实，本院不予支持。反诉原告秦某乙要求解某租房合同的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。因反诉被告秦某甲从2012年正月初一起并未实际管理租赁房屋，反诉原告要求其支付房租的反诉请求，不符合法律规定，本院不予支持。反诉原告在签订租房协议时打通5间门面的隔墙所花的费用，系租赁双方的合同约定，并不是租房合同解某而导致的必然损失，故反诉原告要求赔偿2.5万元损失的诉讼请求，与法不符，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：

一、驳回原告秦某甲的诉讼请求；

二、反诉原告秦某乙与反诉被告秦某甲于2008年11月30日签订的租房协议，于本判决生效之日起予以解某；

三、驳回反诉原告秦某乙的其他反诉请求。

案件受理费6296元，反诉费875元，共计7171元，减半收取3585.5元，由原告（反诉被告）秦某甲负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。

审判员向阳

二○一二年四月二十七日

书记员龚丽群

附相关法律条文：

《中华人民共和国物权法》

第八十四条不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。

第八十七条不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的，应当提供必要的便利。