原告官某。

委托代理人李某甲。

被告广西旭辉房地产开发有限公司。

法定代表人李某乙。

委托代理人李某丙。

原告官某与被告广西旭辉房地产开发有限公司（以下简称旭辉公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2012年3月28日受理后，依法由审判员计洪齐适用简易程序独任审判。于2012年4月25日公开开庭进行了审理，原告官某及其委托代理人李某甲、被告旭辉公司的委托代理人李某丙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告官某诉称：原告于2007年6月27日与被告下属的旭辉公司象州分公司签订《商品房买卖合同》，原告购买该公司开发的骏景福苑商住楼X-106、1-X号两间商铺。即日首付了房款100000元，后又于2007年7月27日、2007年8月14日、2008年5月2日分别给付购房款40000元、8863元、223000元，四次共交付了购房款371863元。2008年12月26日原告申请退房（即1-X号）一间，双方于2009年1月13日达成协议，旭辉公司象州分公司同意原告退房，并同意退还原告购房款107380元，后原告已收到旭辉公司象州分公司退还1-X号商铺的购房款107380元。按合同约定，原告购买的1-X号商铺的面积为59.48平方米（包含公摊在内），单价为4111.48元/平方米，总房价应为244551元，现原告已交给旭辉公司象州分公司的购房款为371863元，扣减去已退还的房款107380元后，旭辉公司象州分公司尚拿有原告的购房款264483元（371863元-107380元），而原告购买1-X号商铺应付的购房款为244551元，所以旭辉公司象州分公司实际多收了原告的19932元购房款（264483元-244551元），依法应当退还给原告。另外，合同约定1-X号商铺的面积为59.48平方米，而产权登记的面积为59.05平方米，按照合同第五条第二款第二项的约定，旭辉公司象州分公司应当返还面积差价款1769元（0.43平方米×4111.48元/平方米）给原告。再外，旭辉公司象州分公司于2008年11月19日交房给原告，却于2011年11月才为原告办理好房产证，逾期900多天，按照合同的第十五条第二款的约定，旭辉公司象州分公司应当按照已付房款的0.1%支付违约金264元（264483元×0.1%）给原告。旭辉公司象州分公司是被告的下属机构，不具法人资格，所以应由被告承担相应责任。为了维护原告的合法权益，特向人民法院起诉，要求被告：1、退还多收原告的购房款19932元；2、退还面积差价款1769元；3、支付逾期办证违约金264元；合计21965元。

原告在举证期限内向本院提供的证据有：1、《商品房买卖合同》，为了证明原告与旭辉公司象州分公司签订购房合同及约定的相关权利义务；2、《退房申请书》及《退款协议》，为了证明旭辉公司象州分公司同意原告退1-X号商铺，并退还1-X号商铺的房款107380元给原告；3、《收款单》，为了证明原告先后四次共向旭辉公司象州分公司交付购房款共371863元；4、《收条》，为了证明原告缴纳办证费用；5、《楼宇交接书》，为了证明旭辉公司象州分公司交付楼房的时间等；6、《房产证》，为了证明原告的房屋面积、办证时间等；7、《销售不动产统一发票》，为了证明原告缴纳的税费。8、《房屋分户平面图》，为了证明原告所购商铺的位置等；9、《电脑咨询单》，为了证明被告与旭辉公司象州分公司的关系。

被告旭辉公司辩称：被告对原告要求被告退还面积差价款1769元没有异议。但认为原告要求退还多收原告的购房款19932元和支付逾期办证违约金264元没有依据，应予驳回，理由是：一、双方于2009年1月13日签订的《退款协议》中明确约定“甲方将1-X号铺款项107838元从本协议签订之日起30日内退还给乙方”，此后几年原告一直未向被告主张权利，所以原告的此请求已经超过了诉讼时效，不应当得到支持；二、原告2011年11月11日才将办理房产证的费用交给被告，是因为原告不及时缴纳办证费用造成逾期办理房产证，因此被告没有违约，不需要支付逾期办理房产证的违约金给原告。

被告旭辉公司没有向本院提供证据。

经开庭质证，被告认为原告提供的X组证据均真实、合法，只是对证据2的证明目的持有不同意见，对其他X组证据的证明目的无异议。

本院认为，原告提供的证据真实、合法，足以认定原告所主张的相关事实。

综合全案证据及原、被告的诉辩意见，本院认定如下法律事实：原告于2007年6月27日与被告下属的旭辉公司象州分公司签订《商品房买卖合同》，原告购买该公司开发建设的骏景福苑商住楼X-106、1-X号两间商铺。原告即日已首付了100000元房款，后又于2007年7月27日、2007年8月14日、2008年5月2日分别给付了购房款40000元、8863元、223000元，四次共交付了购房款371863元。2008年12月26日原告申请退房（1-X号）一间，双方于2009年1月13日达成协议：旭辉公司象州分公司同意原告退1-X号商铺，并定于30日内退还原告购房款107380元。后旭辉公司象州分公司已将购房款107380元退还给原告。另，《商品房买卖合同》约定：原告购买的1-X号商铺的面积为59.48平方米（包含公摊在内），单价为4111.48元/平方米，总房价为244551元；出卖人应当于房屋交付后180日内为买受人办理好房屋产权证书，逾期则应当按已付房款的0.1%支付违约金。旭辉公司象州分公司于2008年11月19日将1-X号商铺交付给原告，于2011年11月3日才为原告办理好房产证，房产证上登记的房屋面积为59.05平方米。旭辉公司象州分公司是被告成立的分支机构，不具法人资格。原告于2012年3月19日向本院起诉，提出上述诉讼请求。

本院认为，关于本案中双方争议的两个焦点，一、被告是否应当退还多收原告的购房款19932元问题，由于旭辉公司象州分公司分四次收取了原告的购房款共371863元，2009年1月13日双方协议同意原告退1-X号商铺、旭辉公司象州分公司于协议签订之日起30日内退还原告购买1-X号商铺的房款107380元，并已实际履行，这样旭辉公司象州分公司手上就还拿有原告购1-X号商铺所交付的购房款264483元，而按《商品房买卖合同》的约定，1-X号房的房款应为244551元（4111.48元/平方米×59.48平方米），所以旭辉公司象州分公司实际上多收了原告购买1-X号商铺的房款19932元；2009年1月13日的《退款协议》中约定“甲方将1-X号铺款项107838元从本协议签订之日起30日内退还给乙方”，明确地体现了该协议是针对原告退1-X号商铺而作的约定，应退还的107838元购房款也是1-X号商铺的购房款，与1-X号商铺无关，双方就多收的1-X号商铺的房款的退还问题从未作约定，并且双方一直到2011年11月3日仍还在履行购房合同（办理房产证），现《商品房买卖合同》已基本履行完毕，旭辉公司象州分公司应当将多收原告的1-X号商铺的房款19932元退还给原告，因此原告要求被告退还多收1-X号商铺的房款19932元没有超过诉讼时效，应当得到支持；二、被告是否应当支付逾期办证违约金问题，旭辉公司象州分公司于2008年11月19日交房给原告，2011年11月3日才为原告办理好房产证，《商品房买卖合同》的第十五条中，没有要求买受人提交办理产权证的费用，办理产权证基本上都是出卖人的义务，所以造成逾期办理产权证的责任在于出卖人旭辉公司象州分公司，其应当按此合同条款支付违约金给原告，被告的辩解理由不成立，但是1-X号商铺的已付房价应当是244551元，而不是264483元，原告的计算方法有误，违约金应当是245元，而不是264元。因为旭辉公司象州分公司是被告成立的分支机构，无法人资格，所以应由被告旭辉公司承担其相应的法律责任。为此，依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条、《中华人民共和国合同法》第六十三条、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：

一、被告广西旭辉房地产开发有限公司应当退还原告官某多交的购房款19932元；

二、被告广西旭辉房地产开发有限公司应当支付原告官某房屋面积差价款1769元；

三、被告广西旭辉房地产开发有限公司应当支付原告官某逾期办理房产证违约金245元。

本案受理费349元，减半收取175元，由被告广西旭辉房地产开发有限公司负担。

给付义务人应当于本判决生效之日起十日内履行给付义务，如果未按本判决指定的期间履行给付义务的，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可于本判决确定的履行期限届满之日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于来宾市中级人民法院，并在上诉期届满后七日内预交上诉案件受理费100元，款汇：广西壮族自治区来宾市中级人民法院，开户银行：农行来宾分行营业室，帐号：（略）。逾期不交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。

审判员计洪齐

二0一二年四月二十八日

书记员王东