武汉东湖新技术开发区人民法某
民事判决书
（2011）东开民一初字第X号
原告：蒋某。
被告：李某。
原告蒋某诉被告李某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2011年10月21日立案受理，依法某审判员邱敏担任审判长，与代理审判员吴边、人民陪审员李某英组成合议庭，于2011年12月14日、12月30日公开开庭进行审理。原告蒋某及其委托代理人、被告李某及其委托代理人均到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。
原告蒋某诉称：2009年6月，原、被告签订《房屋租赁合同》，原告蒋某将坐落于武汉东湖开发区XX号的房屋一幢，共三层，建筑面积1538.41平方米，土地面积1390.57平方米，出租给被告李某办公经营，租赁期5年。合同生效后，原告蒋某将房屋交付被告李某使用。被告李某按合同向原告蒋某支付了履约保证金50000元、第一个季度的租金137500元。此后，被告李某再没有向原告蒋某支付租金。截至2011年9月30日，被告李某共欠原告蒋某租金962500元。合同约定，被告李某至2011年9月30日止，应向原告蒋某支付违约金（略）元，原告蒋某可终止合同收回房屋。为此，诉至人民法某，请求：1、解某、被告签订的《房屋租赁合同》，判令被告李某腾退武汉东湖开发区XX号房屋；2、判令被告李某向原告蒋某支付退还房屋时止的房屋租金（暂计至2011年9月30日为962500元），及向原告蒋某支付退还房屋时止的逾期违约金（违约金暂计2011年9月30日为（略）元），合计（略）元；3、由被告李某承担本案诉讼费用。
原告蒋某为证明其诉讼请求和主张，提交证据如下：
1、《房屋租赁合同》。拟证明：原、被告于2009年6月1日签订书面租赁合同，合同对租期、租金及违约责任进行了约定；
2、房屋所有权证和土地使用权证。拟证明：讼争房屋的产权属原告蒋某所有；
3、2011年9月2日，原告蒋某向被告李某发出的《关于收回租金解某房屋租赁合同的函》。拟证明：原告蒋某向被告李某发函要求支付尚欠租金962500元并承担相应的违约金，要求解某合同，立即返还房屋；
4、2011年9月3日，被告李某发给原告蒋某的《关于房屋租赁合同违约函》。拟证明：被告李某回函，双方已没有履约的基础，被告李某违约符合合同解某的条件；
5、原、被告于2011年1月30日互发的手机短信。拟证明：被告李某违约。
被告李某辩称：2009年6月1日，我与原告蒋某签订《房屋租赁合同》时言明租房用于开酒店，并要他提供规划和环保手续。我按期开始装修。因“学XX园”的业主于2009年6月25日左右到工地来闹，规划部门、环保部门和消防部门均要求我停工。我于6月30日被迫停工。后经协调，在完善了相关审批手续后，我于2009年8月4日恢复装修。此后，我要求原告蒋某赔偿损失（略）元。经与原告蒋某协商将原合同变更为：租期五年调整为十年，前二年免交租金，十年租金不递增。虽未签订书面合同，但我一直按后来达成的口头协议履行租赁合同，原告蒋某也二年没有收租金。2009年11月19日，酒店正式开业。酒店装修共用四个月，停工一个月，共投入（略）元，如不是将租期变更为十年，我不会投入这么多资金。因此，本案应按变更后的合同履行，请法某驳回原告蒋某的诉讼请求。
被告李某为证明其主张，提交证据如下：
1、原、被告身份证复印件。拟证明：原、被告的诉讼主体资格；
2、《房屋租赁合同》。拟证明：原、被告存在房屋租赁的事实；
3、房屋所有权证和土地使用权证。拟证明：讼争房屋的产权属原告蒋某所有；
4、《学XX园售楼处扩建方案调整公示情况总结》。拟证明：改建该工程时规划局不予批准；原、被告对租赁合同进行变更的原因；
5、《武汉市环境监察现场记录》。拟证明：酒店项目装修环评未能通过；原、被告对租赁合同进行变更的原因；
6、收条二张。拟证明：被告李某已按约定将履约保证金及租金交给原告蒋某；
7、证人蔡某、许某、熊某某的证人证言。拟证明：原、被告就变更合同进行协商的经过及具体内容。
经庭审质证，被告李某对原告蒋某提交的证据1的真实性不持异议，但认为原、被告后来达成口头协议，应按口头协议履行。对证据2的真实性不持异议。对证据3、4的真实性不持异议，但认为该证据只能证明原告蒋某在2011年9月前没有向被告李某要过租金，原、被告按口头变更的合同履行。对证据5，被告李某认为是原告蒋某编的，不予认可。
被告李某对原告蒋某提交的证据1-4的真实性均不持异议，其质证意见属于法某适用问题，不影响证据证明案件事实的效力，本院对原告蒋某提交证据的证明效力予以认定。由于原告蒋某提交的证据5具有可更改性，在被告李某不予认可的情形下，本院对其证明效力不予认定。
原告蒋某对被告李某提交的证据1、2、3、6不持异议。对证据4，认为是复印件，无法某定真实性；即使是真实的，也是被告李某背着原告蒋某对房屋用途进行了改变，不表示原告蒋某知晓其改变房屋用途。对证据5的真实性不持异议，但认为这是被告李某单方面改变房屋用途，与本案没有关联性。对证据7持有异议，认为证人蔡某、许某、熊某某均不在协商现场，其证言是虚假的，不能证明其目的。
原告蒋某对被告李某提交的证据1、2、3、6不持异议，本院对其证明效力予以认定。对证据5的真实性不持异议，其质证意见属于法某适用问题，不影响证据证明案件事实的效力，本院对其证明效力予以认定。对证据4，虽为复印件，但与证据5及双方当事人当庭陈述的事实相结合，可以证明案件事实，依照最高某民法某《关于民事诉讼证据的若干规定》第六十六条的规定，本院对其证明效力予以认定。对证据7，由于被告李某在原告蒋某提交的证据4，2011年9月3日，被告李某发给原告蒋某的《关于房屋租赁合同违约函》中陈述“当时有你、高某、我，共三人”，并未提及证人蔡某、许某，因此，该二人的证言与上述证据不符，本院对其证明效力不予认定。证人熊某某亦未参与协商，不能证明协商内容，但能证明被告李某陈述的装修停工的事实，本院对其证言的证明效力予以认定。
经审理查明：坐落于武汉东湖新技术开发区XX号X幢X层楼的房屋系原告蒋某所有。2009年6月1日，原告蒋某（甲方）与被告李某（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：“第一条，出租面积和经营范围。1、甲方将自有的坐落在武汉市X区XX号的房屋壹幢叁层，建筑面积1538.41平方米，土地面积1390.57平方米，类型商服用地，结构为钢混结构，完损等级为壹级，主要装修设备完整，出租给乙方作办公经营使用。2、乙方须在政府相关主管部门审批核准后合法某营，同时在租赁房内必须按国家的政策、法某、法某依法某营。3、甲方保证上述出租房屋权属无任何争议。第二条，租赁期限。甲乙双方协商租赁期为5年。从合同签订之日起，甲方同意暂定给乙方三个月的装修期（即2009年6月1日至2009年8月31日），起租日从2009年9月1日起计算至2014年8月31日。如2009年9月乙方还未能装修开业，则甲方再多优惠给乙方一个月装修期，优惠月完后无论装修完毕与否，即开始起租，起租时间从2009年10月1日开始计算至2014年9月30日止。乙方有下列情形之一的，甲方可以终止合同，收回房屋：……3、租金不能按期支付的；……第三条，租金、履约保证金和租金支付期限、税费和税费交纳方式。甲乙双方议定，所有年度租金均为不含税租金……。在合同签订之日起即日内乙方一次性向甲方缴纳伍万元作为履约保证金，在本合同有效期内该履约保证金由甲方保管，租赁期满或双方同意终止合同后，甲方将该保证金在乙方支付相关租金及上述该由乙方负责支付的各项费用后无息退还给乙方。在支付履约保证金的同时支付给甲方第一期一个季度的房租壹拾叁万柒仟伍佰元整（137500元）。起租日起两年内，每年租金为伍拾伍万元整，2009年至2011年9月30日前的租金为季付，上个季度完前十天全额支付下一个季度租金，先付后用。2011年10月1日至2012年9月30日年租金为60万元，每季度交一次，即2011年9月20日交2011年10月1日至2012年3月31日的房租，2012年3月20日交下半年的房租。2012年10月1日到2014年9月30日之间每年租金为65万元，每季度交房租一次，交房租方式与上年相同，先付后用。第四条，租赁期间的房屋装饰和修缮。1、甲方同意乙方在合同签订并支付房租和履约保证金后，在不影响房屋主体结构的前提下，可以对承租房屋进行全面室内装饰，但须将装饰图纸，建筑材料、施工范围、工艺流程、厨房设备，电梯等装饰在不动产上的材料分一份清单并通过审计的结算价向甲方书面报告。乙方如需对房屋外立面有任何装修和扩建等改变还须向相关政府主管部门申报并办理相关手续……。第六条，违约责任。……3、乙方逾期交付租金，除仍应补交所欠租金外，并按欠租金的3‰，按天数计算向甲方交付违约金……。合同有效期限：2009年6月1日至2014年10月1日。”
合同签订后，2009年6月2日，被告李某向原告蒋某支付履约保证金50000元、第一季度租金137500元。原告蒋某遂将上述房屋交给被告李某。被告李某将上述房屋用于经营“青莲0攂坊”酒店，并于2009年6月4日开始装修。
在装修期间，上述房屋所在的“学XX园”小区物业公司及业主向被告李某主张该房屋是小区业主的公摊面积，不得转让。被告李某即通知原告蒋某，原告蒋某向物业公司出具了房屋的产权证，并向物业公司公司作了说明。但原告蒋某并未反对被告李某将上述房屋用于经营酒店。
2009年6月26日，武汉市环境保护局东湖新技术开发区分局接到“周某居民反对在学XX园原售楼部址新建酒店”的投诉后，作出处理意见：“1、暂停酒店项目装修施工，立即到我局办理建设项目环评手续；2、请学XX园物业公司监督执行。”
2009年6月29日，武汉东湖新技术开发区规划局作出《学XX园原售楼处扩建方案调整公示情况总结》，主要内容为：“……经查，原学XX园营销楼由武汉东湖高某集团有限公司开发，此楼于2006年办了单独土地证与房产证，用地性质为商服用地，建筑功能为办公。开发商于2007年将此营销楼出让给个人（见《关于出售学XX园营销中心的协议书》），协议约定营销中心包含在学XX园项目的总体规划之内，用途为办公用房，仅作办公使用。建议不予批准学XX园原售楼处扩建150平方米厨房的改造工程。”
在上述期间，原、被告均向有关部门协调处理此事。2009年6月30日，被告李某停止了上述装修施工。
2009年7月中旬，原、被告就上述问题进行协商，被告李某要求原告蒋某赔偿损失，提出“减免两年房租，合同期定为十年，合同期限十年内，房屋租金无递增”的要求。但原、被告未签订书面合同。
被告李某办理了相关审批手续后，于2009年8月4日恢复装修施工，并于2009年11月19日开业经营酒店至今。
2011年9月2日，原告蒋某向被告李某发出《关于收回租金解某房屋租赁合同的函》，主要内容为：“……1、请先生在2011年9月30日前向本人支付房屋租金962500元；同时向本人支付逾期付款违约金（略）元；2、本人于2009年6月与先生签订的《房屋租赁合同》于本函送达先生之日解某，请先生于X年X月X日前将租赁房屋完好无损地交还本人。”
2011年9月3日，被告李某向原告蒋某发出《关于房屋租赁合同违约函》，主要内容为：“……当时有你、高某、我共三人，双方经协商最后达成的结果是：1、减免两年房租；2、合同期定为十年；3、合同期限十年内，房屋租金无递增；4、双方达成以上三条协议，如发生任何情况，一切后果由我承担……。”
现原告蒋某认为被告李某提出的上述合同变更的内容其并未同意，应按原《房屋租赁合同》履行。被告李某认为与原告蒋某已口头对《房屋租赁合同》作出了变更，应按变更后的约定履行。原、被告双方各持己见。
本案经本院多次主持调解，未能达成协议。
本案双方当事人争议的焦点：原、被告签订的《房屋租赁合同》的内容是否已变更；原、被告在履行合同中是否存在违约；原告蒋某的诉讼请求是否应当支持。
本院认为：原、被告签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，且未违反国家法某、行政法某的强制性规定，合法某效，本院予以认定。
原、被告在履行上述合同期间，首先，在被告李某装修期间，房屋所在小区的物业公司和业主向其主张所有权，对其装修施工进度造成影响。《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定，“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法某规定或者按照约定解某。”第二百二十八条规定，“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。”依照上述法某规定，对此，原告蒋某应当向被告李某承担违约责任。被告李某以此为由向原告蒋某提出延长租期、减少租金，符合上述法某规定。因此，本院对被告李某的该项主张，予以支持。由于被告李某就原告蒋某的该项违约行为未提出诉讼请求，本院对其因原告蒋某的上述违约行为所受损失不予审理。第二，原告蒋某明知被告李某租赁房屋用于经营酒店，而未予反对，因此，原、被告对原《房屋租赁合同》约定房屋的“办公经营”用途已作变更。本院对被告李某的该项主张，予以支持。第三，原、被告在《房屋租赁合同》中约定，“被告李某须在政府相关主管部门审批核准后合法某营”，因此，经营酒店须向政府主管部门申请审批的义务在被告李某。被告李某在办理审批手续后，以该项义务应由原告蒋某履行为由向原告蒋某提出延长租期、减少租金，不符合原、被告双方的上述约定，亦不符合上述法某规定。本院对原告蒋某的该项主张，予以支持；对被告李某的反驳主张，不予支持。第四，在被告李某提出延长租期、减少租金的要求后，其认为原告蒋某已经同意，但双方在事后未签订书面合同，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条的规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。在原告蒋某不予认可，且被告李某亦未提出相应证据足以证明其该项主张的情形下，依照最高某民法某《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，由被告李某承担不利后果。《中华人民共和国合同法》第七十八条规定，“当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。”依照上述规定，本院推定原、被告对原《房屋租赁合同》除房屋用途以外的其他内容未变更。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条的规定，被告李某应当按照《房屋租赁合同》的约定，向原告蒋某支付租金。因此，本院对原告蒋某要求被告李某支付租金的诉讼请求，予以支持；对被告李某的反驳主张，不予支持。第五，被告李某未按《房屋租赁合同》向原告蒋某支付租金，是基于原告蒋某违约在先，双方就是否延长租期、减少租金协商在后。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”综合上述分析，本院认定被告李某未向原告蒋某支付租金，是其行使上述法某抗辩权的方式，不属于违约行为。另外，从维护合同的稳定性、交易安全和保证双方合同目的实现角度，本院对原告蒋某以被告李某未支付租金为由，要求解某、被告签订的《房屋租赁合同》，并要求被告李某腾退房屋、支付违约金的诉讼请求，不予支持。
据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、第七十八条、第一百二十一条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百二十八条、最高某民法某《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条的规定，判决如下：
一、被告李某于本判决生效之日起十日内向原告蒋某支付2010年1月1日至2011年9月30日的租金962500元；
二、驳回原告蒋某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费22935元，由原告蒋某负担11926.20元，被告李某负担11008.80元（此款已由原告蒋某预交，被告李某于本判决生效之日起十日内支付给原告蒋某）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法某。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第一项的规定，预交上诉案件受理费，款汇武汉市中级人民法某，收款单位全称：武汉市财政局非税收入汇缴专户市中院诉讼费分户；账号：（略）；开户行：农行武汉市X路分理处832886。上诉人在上诉期满后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理。
审判长邱敏
代理审判员吴边
人民陪审员李某英
二0一二年四月十七日
书记员许某强
