重庆市X区人民法院
民事判决书
(2011)江法民初字第X号
原告杨某，女，某年某月某日生，汉族，住（略）。
原告蒋某，男，某年某月某日生，汉族，住（略）。
二原告的委托代理人毕某某、崔某，重庆某律师事务所律师。
被告重庆某房地产开发公司，住所地重庆市X区X街X街。
法定代表人彭某，董事长。
委托代理人冯某，重庆某某律师事务所律师。
原告杨某、蒋某与被告重庆某房地产开发公司（以下简称地产公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院立案受理，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人毕某某、崔某、被告地产公司的委托代理人冯某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨某、蒋某诉称，二被告系夫妻关系。原告于2006年10月27日与被告签订了（2006）商字第（（略））号商品房买卖合同一份，合同约定原告以套内单价32996元/平方米按揭购买被告开发建设的位于重庆市X区观音桥步行街邦兴北都负一层特五号套内面积为45.45平方米非住宅的商业门面。合同总价款为人民币（略）.20元，交房时间为2007年1月31日前。原告为购买该商业门面向被告支付了首付款759668元、大修基金161630.37元、契税44990.04元、抵押登记费1106元、相关手续费6000元，共计973394.41元的费用。并于2006年11月29日以该商业门面向中国建设银行股份有限公司重庆市分行贷款人民币740000元，以10年119期每期本息8847.36元人民币一直支付按揭款至今。被告一直将该门面占用并租赁给“乐迪好”公司使用至今拒不将商业门面交给原告，经无数次催告未果。另本案《四方协议》因未经得抵押权人同意，违反《担保法》之规定，为无效协议；《四方协议》只是一个意向协议，不具备合同法规定的合同要件，因此不具有可履行性，因此人民法院不能以该协议存在为理由，不支持原告要求被告履行《商品房买卖合同》的主张。综上，为维护自己的合法权益，请求法院：1、判令被告立即为原告办理所购房产即位于江北区观音桥邦兴北都负一层特五号套内面积为45.45平方米门面的房屋产权证；2、判令被告立即将原告所有的位于江北区观音桥步行街邦兴北都负一层特五号门面腾空归还给原告；3、判令被告向原告支付逾期交房违约金463872.96元（2007年2月1日至2010年11月30日期间，每日按已交付房款（略）.2元的万分之2计算。参照邦兴北都负一层相邻门面的租金标准计算，原告的损失是463872.96元，违约金计算低于该金额，违约金要求调高到463872.96元）；4、本案的诉讼费用由被告承担。
被告地产公司辩称，双方签订商品房买卖合同属实，但原告至今分文未付。商品房买卖合同已解除，诉争房屋特X号门面已不属原告。2007年初，杨某和蒋某曾分别三次书面承诺将诉争房屋退还给被告。特X号门面至今仍登记在杨某名下。特X号门面我方没交原告，该门面我方已出租给C公司，诉争房屋出租情况原告是知道的。另原告请求诉讼时效已过，诉讼时效从2007年2月1日起算；原告请求金额过高。综上，请驳回原告的请求。
经审理查明，蒋某和杨某系夫妻关系。2006年10月27日，地产公司与杨某签订《商品房买卖合同》（合同编号（略）），约定：杨某购买地产公司开发的位于江北区观音桥“邦兴•北都”负一层特五号门面；房屋总价款（略）元；签订合同时杨某付款759668元，余款740000元办理按揭；属预售商品房的，地产公司应当在2007年1月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将已进行竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用；商品房达到交付使用条件后，地产公司应当书面通知杨某方办理交付手续。双方进行验收交接时，地产公司应当出示《商品房竣工验收备案登记证》，并签署房屋交接单；地产公司不出示证明文件或出示证明文件不齐全，杨某有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由地产公司承担；地产公司如未按本合同规定的期限将该商品房交付杨某使用，按逾期时间，按下列方式处理（不作累加）：1、逾期不超过30日，自本合同第六条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止。地产公司按日向杨某支付已交付房价款万分之2的违约金，合同继续履行；2、逾期超过30日后，杨某要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第六条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，地产公司按日向杨某支付已交付房价款万分之2(该比率应不小于上款中的比率)的违约金。
房屋买卖合同签订后，杨某于同年11月29日向中国建设银行办理了按揭贷款。《借款合同》尾部借款人处有杨某、蒋某签字。该门面的银行抵押贷款仍由原告归还。
根据重庆市销售不动产专用发票显示，2006年11月6日，地产公司向杨某出具房款（抵款）759668元的发票；2006年11月29日，地产公司向杨某出具按揭房款740000元的发票。重庆市X区土地房屋权属登记中心查询资料他项权利登记显示，江北区X村邦兴北都负一层特X号门面产权人名称为杨某，产权证号（略），他项权利人名称为中国建设银行股份有限公司重庆市分行。
2006年11月6日，地产公司与蒋某签订《承诺书》，载明：双方协商以门面房款抵扣工程款的方式由蒋某购买地产公司的门面；门面为“邦兴•北都”特X号、X号、特X号、X号四个门面。同年11月30日，重庆某建筑总公司出具承诺书，向地产公司承诺蒋某购买的邦兴北都四个门面的房款和相关税费由地产公司直接从门窗、幕墙工程款中扣除。
2007年5月18日，地产公司又与杨某签订《商品房买卖合同》，约定杨某以一次性付款的方式购买地产公司所有的位于江北区观音桥邦兴北都负一层特X号门面。同年6月12日，重庆西铝建筑总公司与地产公司签订《承诺书》，载明：“本人承诺按33000元／平方米退出在邦兴北都所购的负一层特X号门面，因本人用该门面作抵押贷款故在一年内退出，到时在出卖方地产公司通知本人3日内办理退房手续。另本人按30000元／平方米购买邦兴北都负一层特X号门面，总价（略）元，用以冲抵邦兴北都外立面幕墙的工程款。”在该份承诺书中，承诺人有蒋某的签字并加盖重庆西铝建筑总公司第八项目部公章。地产公司也在该份承诺书中加盖公章，并注明“同意用邦兴北都负一层特X号门面房款（略）元抵扣邦兴北都外立面幕墙的工程款。”
2007年9月10日，东亚银行(中国)有限公司重庆分行、地产公司、蒋某和杨某签订了《四方协议》，协议约定：地产公司与杨某、蒋某于2006年10月27日签署《商品房买卖合同》（合同编号（略））按买卖合同约定，乙方将位于重庆市X区观音桥步行街X号“邦兴•北都”商业房地产项目特X号门面所有权转移为杨某、蒋某所有；蒋某和杨某完全自愿并不可撤销地向地产公司承诺，在2008年6月30日前按人民币32996元／平方米（套内面积）的价格将邦兴北都负一层特五号门面退还给地产公司，具体办理日期及手续另行书面协商。协议签订后，地产公司并未按照32996元／平方米的价格支付特五号门面的房款给蒋某和杨某。
本案证据不能证实，地产公司与重庆西铝建筑总公司之间的工程款已进行结算。
2007年2月8日，地产公司与他方签订《商场租赁合同》约定，地产公司将江北区观音桥步行街X号负一楼（邦兴北都）商业用房及负一楼X号门面和特X号门面出租；承租面积5328.75平方米；租赁房屋作经营KTV娱乐场所使用，承租期为15年，自2007年3月1日至2022年2月28日止；租赁费，第一年至第三年租金36元/平方米/月，即每月租金为187200元；第四年至第六年租金38元/平方米/月，即每月租金为197600元；第七年至第九年租金40元/平方米/月，即每月租金为208000元；第十年至第十二年租金42元/平方米/月，即每月租金为218400元；第十三年至第十五年租金44元/平方米/月，即每月租金为228800元。
地产公司曾起诉杨某、蒋某，要求该二人协助办理江北区邦兴北都负一层特五号门面产权过户登记手续；该二人立即解除江北区邦兴北都负一层特五号门面的银行抵押登记。2011年3月，江北区人民法院判决驳回了地产公司的诉讼请求。该案二审法院审理后认为，本案诉争房屋买卖合同系由地产公司与杨某签订，蒋某、杨某均认可由蒋某支付房款，因蒋某与杨某系夫妻关系，应当认定该房屋属于夫妻共同财产。……对邦兴北都负一层特五号门面的退让有关事宜，双方实际上是以《四方协议》的约定取代了2007年6月12日《承诺书》的约定，故有关蒋某、杨某退还诉争门面的方式，均应当按照《四方协议》的约定进行。根据该协议，蒋某、杨某应在2008年6月30日前按人民币32990元／平方米(套内面积)的价价格将该门面退让于地产公司，具体办理日及办理手续由地产公司和蒋某、杨某另行书面确认。现蒋某、杨某未按协议约定于2008年6月30日前向地产公司退让诉争房屋，双方也未对办理退让房屋日期及办理手续达成书面确认协议。对此后果，因无证据证明究竟是因哪一方的原因所致，故无法确认应当由哪一方承担责任。在双方没有就房屋退让具体办理方式及办理手续达成书面确认，也无证据证明不能达成书面确认的责任应由哪一方承担的情况下，地产公司要求蒋某、杨某协助办理邦兴北都负一层特五号过户登记变更手续及解除银行抵押登记没有事实和法律依据。据此认为，二审法院判决驳回地产公司的上诉，维持了一审法院的原判。
另，2012年2月，地产公司委托律师向杨某邮寄了《律师函》。函称：要求蒋某、杨某收到函后五日内或发函之日起十日内办理退房手续或签订退房协议。
上述事实，有商品房买卖合同，收条，发票联，契税完税证，一般缴款书，收款收据，现金存款凭证，个人住房借款合同，重庆市X区土地房屋权属登记业务受理单，抵押贷款合同，个人贷款交易明细，预售合同登记，抵押登记，他项权利登记，2006年11月6日承诺书，2006年11月30日承诺书，2007年6月12日承诺书，四方协议，律师函，邮件详情单，商场租赁合同，重庆市X区人民法院（2009）江法民初字第X号民事判决书，重庆市第一中级人民法院（2011）渝一中法民终字第X号民事判决书，以及当事人的陈述等证据在卷佐证，已经庭审质证，足以认定。
仅凭原告举示的邦兴北都负一层特五号门面未交房的损失明细及门面合同，不能证实其主张。
本院认为，本案所涉《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。另本案证据能证实，诉争房屋为蒋某及杨某夫妻的共同财产。
审理查明，《四方协议》中，原、被告双方约定，蒋某和杨某完全自愿并不可撤销地向地产公司承诺，在2008年6月30日前按人民币32996元／平方米（套内面积）的价格将邦兴北都负一层特五号门面退还给地产公司，具体办理日期及手续另行书面协商。蒋某、杨某退还诉争门面的方式应按《四方协议》的约定进行。虽原、被告因未就房屋退让具体办理方式及办理手续达成书面确认，而使协议暂未履行，但前述协议关于蒋某、杨某退还地产公司诉争门面（邦兴北都负一层特五号门面），地产公司按32996元／平方米（套内面积）退还蒋某、杨某价款的约定，即清楚表明原、被告已协议解除本案所涉的《商品房买卖合同》。在本案所涉的《商品房买卖合同》已解除的情况下，原告的请求已无依据，其请求本院不予支持。而原告所称的《四方协议》系无效协议，以及《四方协议》只是一个意向协议，不具备合同法规定的合同要件，不具可履行性的主张，没有依据，本院不予认可。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第五条的规定，判决如下：
驳回杨某、蒋某的诉讼请求。
本案受理费8418元由杨某、蒋某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
审判长陈学军
代理审判员张敬
人民陪审员郭敏
二○一二年五月三十一日
书记员彭某
