上诉人（一审被告）广西康全药业连锁有限公司，

法定代表人庞某，

委托代理人黄某，

委托代理人刘某某，

被上诉人（一审原告）梁某，

委托代理人林某某，

上诉人广西康全药业连锁有限公司（以下简称康全公司）因与被上诉人梁某租赁合同纠纷一案，不服南宁市X区人民法院（2011）江民一初字第X号，向本院提起上诉。本院于2012年2月15日受理后，依法组成合议庭，并于2012年3月21日组织当事人到庭就本案争议事项进行了调查、辩论和调解。上诉人康全公司的委托代理人刘某某，被上诉人梁某的委托代理人林某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院经审理查明：南宁东亚房地产开发有限公司南宁物业管理分公司成立于1997年1月17日，系企业法人南宁东亚房地产开发有限公司的企业分支机构，其经营范围系物业管理。2009年8月10日，南宁东亚房地产开发有限公司南宁物业管理分公司被吊销营业执照但该公司未注销。

南宁市X路X号东亚花苑X号楼底层铺面共493平方米系梁某向南宁东亚房地产开发有限公司南宁物业管理分公司承租，梁某与南宁东亚房地产开发有限公司南宁物业管理分公司于2009年9月30日签订《房屋租赁合同》约定上述铺面493平方米的承租期限自2009年10月1日至2015年9月30日。经南宁东亚房地产开发有限公司南宁物业管理分公司同意，梁某将上述铺面的部分150平方米转租给康全公司。梁某、康全公司因此于2010年4月23日签订《房屋租赁合同》，约定梁某将上述铺面的部分150平方米出租给康全公司使用，租金按每月90元/平方米计算，租赁用途为药店经营，租赁期限从2010年6月1日至2014年5月31日，租金按半年交纳，由康全公司在租金到期前15天交付给梁某，房租水电押金为20000元。合同签订后，康全公司于2010年4月29日向梁某支付了半年租金81000元及水电押金20000元，并将货架等部分设施搬入涉案铺面内存放。但康全公司未交纳下半年租金，梁某因此于2010年12月18日向康全公司邮寄特快专递，要求康全公司支付相关租金，康全公司于2010年12月20日签收。

因梁某与康全公司发生租赁合同纠纷，梁某于2010年12月31日诉至一审法院，请求判令确认双方于2010年4月23日签订的《房屋租赁合同》有效并判令解除该《房屋租赁合同》，判令康全公司赔付租金4500元及支付违约金108元（从2010年12月15日计至25日，以后另计）。一审法院于2011年3月20日作出（2011）江民一初字第X号民事判决书，认定梁某、康全公司于2010年4月23日签订的《房屋租赁合同》合法有效，判决解除该《房屋租赁合同》，判决康全公司向梁某支付2010年12月16日至2010年12月25日租金4354.84元并向梁某支付逾期支付租金的违约金108元。康全公司不服一审判决提出上诉，南宁市中级人民法院经二审于2011年6月30日作出（2011）南市民一终字第X号民事判决书，维持（2011）江民一初字第X号民事判决。梁某因此于2011年7月20日向康全公司邮寄特快专递，以法院已终审判决解除双方租赁合同为由要求康全公司在一天内腾空涉案铺面给梁某，康全公司于2011年7月21日签收。因康全公司未腾空铺面给梁某，梁某于2011年7月27日请开锁师傅打开涉案铺面的门锁，并花费150元请搬运工将铺面内康全公司的货架等物搬到离铺面不远的仓库存放，自行收回铺面。

审理中，康全公司主张东亚花苑是一个没有竣工验收备案登记的项目，康全公司未就此举证。

一审法院经审理认为：康全公司主张东亚花苑是一个没有竣工验收备案登记的项目，但未就此举证，对此不予采信。康全公司以该主张为由认为东亚花苑依法不能投入使用，不予支持。南宁东亚房地产开发有限公司南宁物业管理分公司于2009年8月10日被吊销营业执照，其不能再从事物业管理这一经营范围内的经营活动，但该公司并未注销，其民事权利能力和民事行为能力尚未终止，其将涉案铺面出租给梁某的行为并不属于物业管理经营范围内的经营行为。因此，南宁东亚房地产开发有限公司南宁物业管理分公司有权将涉案房屋出租给梁某并与梁某签订《房屋租赁合同》。故梁某的主体适格。

梁某在其于2010年12月24日向法院提起房屋租赁合同纠纷诉讼时，请求法院判令康全公司赔付租金4500元（从2010年12月15日—25日以后另计），但法院生效的判决表明康全公司被判令向梁某支付的租金仅是2010年12月16日至2010年12月25日期间的租金。而梁某此次诉讼是要求康全公司支付自2010年12月26日至2011年7月27日期间的租金，并未在以前的诉讼程序中处理。

一审法院已查明梁某、康全公司于2010年4月23日签订《房屋租赁合同》后，康全公司于2010年4月29日向梁某支付了半年租金81000元及水电押金20000元，并将货架等部分设施搬入涉案铺面内存放。因而认定梁某已将南宁市X路X号东亚花苑X号楼底层铺面部分交付给康全公司以及康全公司已经使用了该铺面。

关于梁某的诉请是否成立的问题。一审法院作出（2011）江民一初字第X号民事判决书，认定梁某、康全公司于2010年4月23日签订的《房屋租赁合同》合法有效，判决解除该《房屋租赁合同》，南宁市中级人民法院于2011年6月30日判决维持（2011）江民一初字第X号民事判决，则梁某、康全公司所签订的《房屋租赁合同》解除的判决应于X年X月X日生效。因康全公司未腾空铺面给梁某，梁某于2011年7月27日请开锁师傅打开涉案铺面的门锁自行收回铺面。康全公司应向梁某支付2010年12月26日至2011年6月30日期间共184天双方《房屋租赁合同》解除前的租金82800元（150平方米×90元/平方米•每月÷30天/月×184天＝82800元）以及双方《房屋租赁合同》解除后2011年7月1日至2011年7月27日期间共27天的铺面暂用费12150元（参照合同约定的租金计算为150平方米×90元/平方米•每月÷30天/月×27天＝12150元），两项合计82800元＋12150元＝94950元。因康全公司没有向梁某支付该94950元，导致梁某受到2010年12月26日至2011年7月27日期间的利息损失（利息计算，以94950元为本金，从2010年12月26日至2011年7月27日止，按中国人民银行同期流动资金贷款利率分段计算），故梁某要求康全公司支付此利息，予以支持。梁某、康全公司双方所签订的《房屋租赁合同》被判决解除后，康全公司仍占用涉案铺面的行为导致梁某为腾空铺面开支了搬运费150元，故梁某要求康全公司支付搬运费150元，予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条，《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，该院判决如下：一、康全公司应向梁某支付2010年12月26日至2011年6月30日期间的租金82800元；二、康全公司应向梁某支付2011年7月1日至2011年7月27日期间的铺面暂用费12150元；三、康全公司应向梁某支付利息（利息计算，以94950元为本金，从2010年12月26日至2011年7月27日止，按中国人民银行同期流动资金贷款利率分段计算）；四、康全公司应向梁某支付搬运费150元。案件受理费2215元，由康全公司负担。

上诉人康全公司不服一审判决，上诉称：一、梁某是从2009年9月30日与南宁东亚房地产开发有限公司南宁物业管理分公司签订《房屋租赁合同》取得房屋“承租权”的，但南宁东亚房地产开发有限公司及南宁东亚房地产开发有限公司南宁物业管理分公司已于2009年8月10日因逾期未年检被南宁市工商局吊销了营业执照。南宁东亚房地产开发有限公司南宁物业管理分公司因被吊销营业执照而解散并应进入清算程序，清算期间，其不能进行任何与清算无关的经营行为。故南宁东亚房地产开发有限公司南宁物业管理分公司无权将涉案房屋出租给梁某并与梁某签订《房屋租赁合同》，此《房屋租赁合同》违反了法律强制性规定而无效。因此梁某并未取得涉案房屋的承租权及转租权，可见梁某并非涉案房屋的权利主体，即梁某不是本案的适格主体，其无权向康全公司主张涉案房屋租金的损失。而且涉案房屋因东亚花苑是一个没有竣工验收备案登记的项目而依法不能投入使用。

二、梁某在其2010年12月24日提起房屋租赁合同纠纷诉讼时，其请求法院判令康全公司赔付租金4500元及支付违约金108元（从2010年12月15日—25日以后另计），其中“以后另计”说明梁某是对其起诉之后房屋租金请求了法院予以裁判，只是法院在判决中并未支持梁某“以后另计”的诉请，依据一事不再理原则，当事人就某一特定诉讼请求的所有诉讼程序进行完毕后，不得对该诉讼请求及其争议事实再行起诉或要求重新审理。现梁某提起本案诉讼，违反一事不再理原则。

三、康全公司、梁某签订《房屋租赁合同》后，康全公司向梁某交纳了上半年租金81000元及水电押金20000元，但梁某拒不交付房屋钥匙给康全公司，康全公司多次要求，梁某均以存在安全隐患等借口拒不交付。梁某主张已经交付房屋给康全公司及康全公司已将配货架等物品搬进房屋没有事实和法律依据，即康全公司并未使用占用涉案房屋，不存在梁某主张的占用房屋损失。

四、康全公司、梁某之间的《房屋租赁合同》已在梁某于2010年12月24日向法院提起租赁纠纷诉讼之日解除，现梁某依据已解除的房屋租赁合同要求康全公司赔偿损失，也是没有事实和法律依据的。同时梁某若认为康全公司依然占用其房屋，唯一合法的途径只能是依据原判决申请强制执行，梁某无权自行开锁，更不应另行起诉。

综上所述，康全公司认为一审判决认定事实不清，法律适用错误，请求本院撤销一审判决，驳回梁某的诉讼请求。

被上诉人梁某辨称：一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，请求二审法院驳回康全公司的上诉请求，维持原判。

当事人争议的焦点是:一、被上诉人梁某诉请的各项赔偿费用是否有事实和法律依据

上诉人康全公司对一审查明“康全公司与梁某所签订的租赁合同是2011年6月30日解除”提出异议，认为应是梁某起诉时间2010年12月25日时双方签订的租赁合同就已解除。因梁某于2010年12月25日起诉要求与康全公司解除租赁合同，二审判决书是2011年6月30日下判，双方解除的租赁合同时间应以生效的法律文书来确定。故其异议理由不成立，本院不予采信。

一审查明的事实确实无误，本院予以确认。

本院认为：一、当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。康全公司以南宁东亚房地产开发有限公司南宁物业管理分公司因被吊销营业执照后解散并进入清算程序为由，主张梁某在本案中的诉讼主体不合格，以及以涉案房屋因东亚花苑是一个没有竣工验收备案登记的项目而依法不能投入使用为由，主张不应赔偿房屋租金损失的主张，但并没有相关证据予以证实，且已有生效判决认定梁某与康全公司之间的《房屋租赁合同》有效，对康全公司上述主张，本院不予支持。康全公司主张梁某拒不交付租赁房屋给康全公司使用，但又没有提交其物品是如何能放在租赁房屋的反驳证据，故对此主张，本院亦不予支持。

二、2010年12月25日，梁某向法院诉请确认其与康全公司签订的租赁合同合法有效，并提出解除租赁合同。其诉请能否得到法院支持，何时能得到法院支持仍处于不确定状态。故虽然持续递增之迟延履行房屋租金的权利人梁某在债务人康全公司违约之日便已知权利受到侵害，但康全公司究竟迟延履行至何日未定，亦即具体数额（具体内容）未定，权利人行使请求权存在不可归责于自身原因的障碍，只有待障碍消除后，违约房屋租金金额确定下来，权利人才行使请求权并无不妥。梁某在2010年12月25日起诉时只要求能确定的租金即2010年12月25日前已实际拖欠的租金及违约金，待双方解除租赁合同，梁某已收回租赁房屋，能确定康全公司迟延履行房屋租金的数额后，再起诉要求此部份的租金及违约金并不违反一事不再理原则。故康全公司主张梁某的起诉违反一事不再理原则没有法律依据，本院不予支持。如上所述，康全公司认为其与梁某所签订的房屋租赁合同于2010年12月25日梁某起诉时便解除无事实和法律依据，本院于2011年6月30日判决租赁合同解除后，梁某于2011年7月27日通过请人开锁来收回房屋使用权，本院确认康全公司占用房屋至2011年7月27日止。至于梁某收回房屋所使用的方法、方式是否合法，是否侵犯康全公司的财产所有权，康全公司可另案起诉。

三、康全公司迟延履行房屋租金是随时间的增加而累加的，因此违约金即利息也是累加的，一审判决第三项对利息的计算本金有误，但康全公司对其没有异议，这是康全公司对其诉讼权利的处分，本院不予纠正。

综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第㈠项、第一百五十八条的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费2215元，由上诉人广西康全药业连锁有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长张雪梅

代理审判员骆祖进

代理审判员彭小宁

二○一二年五月七日

书记员洪基清