上诉人（一审原告）韦某。

委托代理人李某某。

被上诉人（一审被告）林某。

委托代理人吴某某。

上诉人韦某因与被上诉人林某房屋买卖合同纠纷一案，不服武鸣县人民法院（2011）武民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2012年2月8日受理后，依法组成合议庭，并于2012年3月1日组织双方当事人到庭就本案争议事项进行了调查、辩论和调解。上诉人韦某及其委托代理人李某某、被上诉人林某及其委托代理人吴某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院经审理查明：2009年9月17日，韦某作为甲方，林某作为乙方，双方共同签订了一份《房屋转让协议》，约定：甲方将坐落在武鸣县X区X年第一期第X号宅基地及地上已建成的四层砖混结构建筑物（占地面积103.5m²）转让给乙方，转让价共计人民币860000元整；协议签订之日由乙方先预付定金260000元给甲方；甲方于十月份办理土地证过户手续，费用由甲方自负，其他手续由乙方负责并自负费用；乙方取得土地证后10日内，再付给甲方300000元整，余下的300000元在乙方取得土地证后五个月内结清；违约责任，本协议经甲、乙双方签字，甲方取得乙方的260000元定金后即生效，若甲方反悔，应双倍返还乙方定金，若乙方反悔，甲方不返还乙方定金，乙方逾期付款的则由乙方按每日千分之一赔偿逾期违约金给甲方，逾期超过三个月的该房则归甲方所有。协议签订当日，林某即将购房定金260000元支付给韦某，其中通过农村信用社存入韦某帐户240000元，现金支付20000元。2009年11月20日，韦某与林某签订《土地使用权转让合同》，2009年12月15日，武鸣县人民政府颁发某国用（2009）第（略）号《国有土地使用权证》，载明座落在武鸣县X区的地号为（略）、使用权面积为103.5m²的城镇混合住宅用地的土地使用权人为林某，韦某代领该《国有土地使用权证》。2009年12月18日，林某通过农村信用社存入韦某帐户220000元，通过中国工商银行汇入韦某帐户80000元。2010年8月28日，林某向韦某出具一份欠条，载明：“本人欠韦某购房款叁拾万元整（￥300000元），本人保证两个月内还清，利息按原购房合同约定的违约罚息付给，即日罚息千分之一，若再违约，该房则归韦某所有（包括宅地、房屋原状及本人购房后对房屋的续建部分），特立此条为证。欠款人林某，2010年8月28日”。同时，林某还于当日向韦某出具一份保证书，载明：“本人保证付给韦某违约金，违约金为逾期付款叁个月零拾天的罚息。保证人林某，2010年8月28日”。2010年9月28日，林某向韦某出具一份收条，载明：“今收到韦某移交给本人向其购买的位于武鸣县X区第一期第十五号宅地及建房所有手续凭据，经本人查验，手续齐全，各种证件、文某、票据、图纸等全部合法齐全，特立此条为证，立条人林某，2010年9月28日”。2011年3月份，林某向韦某支付违约金10000元，2011年5月16日，林某通过中国农业银行转帐支付给韦某购房款150000元，2011年8月2日，林某又通过中国农业银行转帐支付给韦某购房款150000元。

另查明，韦某于1998年5月11日通过出让方式取得武鸣城东开发某X年第一期第X号宅地，面积103.5m²，2003年开始动工建房，2005年5月14日取得《国有土地使用权证》，2007年建成四层楼房一栋，未办理房屋所有权证。韦某将上述房屋转让给林某后，林某再加建二层，并于2011年10月21日向武鸣县房地产管理所进行产权登记，取得武房权证2011字第（略）号《房屋所有权证》。

一审法院认为，公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条规定：“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发某制度”，该法第三十八条还规定：“下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；……（六）未依法登记领取权属证书的；……”。同时，该法第三十九条规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：…。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书”。韦某与林某于2009年9月17日签订《房屋转让协议》时，韦某转让的坐落在武鸣县X区X－1－X号宅基地及地上已建成四层砖混结构建筑物，仅取得《国有土地使用权证》，仍未依法登记领取转让房屋的房屋所有权证书，就将上述房地产转让给林某，韦某的房地产转让行为违反了上述法律规定，根据《中华人民共和国民法通则》第五十八条的规定：“下列民事行为无效：（一）…（五）违反法律或者社会公共利益的”，韦某与林某之间的房屋转让行为应属无效民事行为，故韦某、林某双方签订的《房屋转让协议》应属无效协议，从行为开始起就没有法律约束力。因此，韦某根据上述《房屋转让协议》的约定，请求林某支付逾期付款违约金110300元，无事实根据和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第五十八条第一款第（五）项、第二款，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（一）、（六）项、第三十九条第二款、第六十条的规定，判决：驳回韦某的诉讼请求。案件受理费2506元，减半收取1253元，由韦某负担。

上诉人韦某上诉称：一、上诉人将坐落于武鸣县X区X年第一期X号宅基地及地上在建四层砖混结构建筑物转让给上诉人的行为并没有违反《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条、第三十九条之规定。上诉人于1998年4月11日与武鸣县土地规划管理局签订《武鸣县X区宅基地使用权选购协议书》，同年5月11日签订《国有土地使用权出让合同》取得《建设用地规划许可证》、《建设用地批准书》，2005年5月14日取得《国有土地使用权证》。上诉人与被上诉人于2009年9月17日签订《房屋转让协议》时所转让宅地已取得权属证书，完全符合《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条的规定。取得宅地之后，上诉人即于2003年向建设规划部门申请报建，领取的《建设工程临时规划许可证》、《建设设计施工图》等材料，审批同意上诉人拟建房屋的总建筑面积为614.4平方米，层数六层。上诉人在转让宅基地及在建房屋给被上诉人时，在建房屋只建成四层，尚未竣工验收合格，属于未建成房屋，不可能取得房屋所有权证。《中华人民共和国房地产管理法》第三十九条第二款规定只是针对已建成房屋作出的强制性规定，上诉人转让的是未建成房屋，不受该规定的约束。二、《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条、第三十九条属管理性强制性规定，非效力性强制性规定，即使上诉人转让房地产的行为违反了《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条、第三十九条之规定，但上诉人与被上诉人所签订的《房屋转让协议》也应认定为有效协议。《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第(五)项规定“违反法律”的民事行为无效，《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项作了进一步完善，明确规定“违反法律、行政法的强制性规定”的合同无效。而强制性规定又包括管理性规范和效力性规范。最高人民法院《关于适用若干问题的解释(二)》第十四条明确规定合同法第五十二条第(五)项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定”。因此，只有违反了强制性效力性规定的才应认定合同无效。《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条、第三十九条仅属于管理性的强制规定，上诉人与被上诉人签订的《房屋转让协议》违反该规定的应认定为有效，对当事人各方有约束力。上诉人认为，一审判决认定上诉人与被上诉人双方所签订的《房屋转让协议》属无效协议不当，请求二审法院依法改判，支持上诉人所提出的上诉请求。

被上诉人林某答辩称：一、上诉人与被上诉人买卖的房子是未建成、不允许上市交易的房屋。上诉人庭上及上诉状中均承认其出卖的房屋只建成四层，尚未竣工验收合格，属于未建成房屋，尚未取得房屋所有权证。虽然上诉人诉称建房时已报建并取得相应部门的审批，但一审时上诉人并未提供过相关材料，无法认定。根据《合同法》第四十四条规定的，依法成立的合同，自成立时生效，但未经依法成立的合同不受法律保护，不发某合同当事人预期的法律效果。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条规定未取得房屋所有权证房屋不得转让，但上诉人将未建成，未经规划部门验收合格，未到房管部门办房产权证的房屋出售给被上诉人显然是不合法的。二、被上诉人与上诉人签订的房屋买卖协议违法，房产部门无法过户，上诉人只能将土地证更名为被上诉人后，以被上诉人的名义申请建房，依法办理规划许可手续后取得房产权证，房产证的房屋取得性质为自建，并不是买卖取得房产权。上诉人认为一审判决事实清楚，证据充分，程序合法，适用法律正确，应予以维持，上诉人的上诉请求无理，应予驳回。

双方当事人的争议焦点：上诉人韦某与被上诉人林某签订的《房屋转让协议》是否有效，上诉人韦某请求被上诉人林某支付违约金是否合法有据。

上诉人韦某在二审提交（2003）建字第X号《建设工程临时规划许可证》、交费通知、发某、广西壮族自治区新型墙体材料专项基金收缴专用凭证、建设项目表、通知，以证实其转让房屋时房屋未建成，尚不符合办理房产证条件。

被上诉人林某在二审提交建设用地规划许可证、房屋所有权证、建设工程临时规划许可证、建设用地规划许可证审批单，以证实房屋为其所建。

上诉人韦某对被上诉人林某在二审提交的证据质证认为没有原件，真实性不予认可。被上诉人林某对上诉人韦某在二审提交的证据质证认为，不属于新证据。

本院对双方当事人在二审提交的上述证据审查认为，不属于新证据，本院不予采信。

各方当事人对一审查明事实无异议，一审查明事实客观、真实，本院予以确认。

被上诉人林某在二审期间表示双方约定的逾期付款违约金日千分之一过高，应按照金融机构同期贷款利率计算。

本院认为：上诉人韦某与被上诉人林某于2009年9月17日签订《房屋转让协议》，将坐落在武鸣县X区X年第一期第X号宅基地及地上已建成的四层砖混结构建筑物转让给林某时，已取得《国有土地使用权证》，但未取得房屋所有权证，但该转让协议并不因《城市房地产管理法》第三十七条“未依法登记领取权属证书的房地产”不得转让的规定而为无效。因为，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释㈡》第十四条的规定，合同法第五十二条第㈤项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定，而《城市房地产管理法》上述规定并未明确规定违反的后果是合同无效，且该强制性规定仅关系转让双方当事人的利益，如使合同继续有效并不损害国家利益和社会公共利益，《城市房地产管理法》仅是出于房地产权属登记的行政管理需要方为此规定，即该强制性规定限制的是主体的行为资格，是房地产登记部门在办理房地产变某登记时审查的条件，但并不妨碍违反资格限制的当事人签订的合同的效力，故《城市房地产管理法》上述规定并非效力性强制性规定。同时，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释㈠》第九条第一款中“法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移”的规定，以及2007年10月1日施行的我国《物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变某、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，均体现了合同效力和物权效力区分原则，即设立、变某、转让和消灭不动产物权的合同是否生效，应该依据合同法来判断，而不能以不动产是否已经办理物权登记为标准进行判断。所以，《城市房地产管理法》上述条文某定的转让条件并不影响合同的效力，违反该转让条件，并不导致合同无效，一审判决认定韦某与林某签订的《房屋转让协议》无效错误，本院予以纠正，因《房屋转让协议》有效，双方应按协议约定履行各自义务。协议约定林某取得土地证后10日内付款300000元、余下300000元在取得土地证后5个月内结清，林某称其未取得韦某交付的土地证,但其于2009年12月18日将300000元支付给韦某，于2010年8月28日向韦某出具欠条确认欠购房款300000元并承诺两个月内付清、按原约定的日千分之一支付违约金，同日还出具保证书保证支付逾期付款3个月零10天的违约金。并且林某已实际支付违约金10000元，而林某明知双方约定支付第二、三期房款的期限为取得土地使用权证后，其在未取得土地证的情形下即支付第二期房款及支付违约金明显与常理不符，故林某的上述一系列行为表明其未按双方约定期限即在取得土地证后5个月内支付最后一期购房款300000元，现林某以其未取得土地证、不存在违约主张不应支付逾期付款违约金无事实依据，本院不予采信，韦某请求林某支付逾期付款违约金符合双方约定，本院予以支持，因双方约定的违约金高于金融机构同期流动资金贷款利率的四倍，韦某请求本院予以调整符合法律规定，本院根据双方的履约情况，调整为按中国人民银行同期流动资金贷款利率计算违约金。根据林某出具的保证书，本院认定林某应支付最后一期购房款300000元的期限为2010年5月18日，现林某于2011年5月16日支付150000元、2011年8月2日支付150000元，按付款时间，林某应向韦某支付逾期付款利息应分段计算，第一阶段：以300000元为基数，从2010年5月19日起计至2011年5月16日，第二阶段：以150000元为基数，从2010年5月17日起计至2011年8月2日，林某已支付的10000元违约金应以扣除。综上所述，韦某的上诉请求本院部分予以支持，一审判决适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第㈤项，第一百一十四条第一、二款，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释㈠》第九条第一款，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释㈡》第十四条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项之规定，判决如下：

一、撤销广西壮族自治区武鸣县人民法院（2011）武民一初字第X号民事判决；

二、被上诉人林某向上诉人韦某支付逾期付款违约金，按中国人民银行同期流动资金贷款利率，以300000元为基数，从2010年5月19日起计至2011年5月16日止；以150000元为基数，从2011年5月17日起计至2011年8月2日止，并扣除10000元。

二审案件受理费2506元，由上诉人韦某、被上诉人林某各负担1253元。一审案件受理费1253元，由上诉人韦某、被上诉人林某各负担626.5元。

上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可于本判决规定的履行期限最后一日起两年内，向一审人民法院或与一审人民法院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。

本判决为终审判决。

审判长覃尹柔

审判员孙泽兵

代理审判员何健

二○一二年三月二十三日

书记员赵谊附法律条文

《中华人民共和国物权法》第十五条：

当事人之间订立有关设立、变某、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

《中华人民共和国合同法》第五十二条：

有下列情形之一的，合同无效：㈤违反法律、行政法规的强制性规定。

第一百一十四条：

当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释㈠》第九条第一款：

依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移”。

最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释㈡》第十四条：

合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。

第二十九条：

当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。

当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。

中华人民共和国民事诉讼法第一百五十三条第一款第（一）项：

原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；第（三）项：原判决认定事实错误，或者原判决认定事实不清，证据不足，裁定撤销原判决，发某原审人民法院重审，或者查清事实后改判。