原告黄某。

委托代理人朱某欢，广西诚济律师事务所律师。特别授权代理。

被告崔某甲。

被告崔某乙。

原告黄某与被告崔某甲、崔某乙房某买卖合同纠纷一案，本院于2011年11月15日立案受理后，依法组成由审判员覃春德担任审判长，人民陪审员贾宁和人民陪审员罗肖萍组成的合议庭，于2012年2月9日公开开庭审理了本案。书记员陈拥静担任法庭记录。原告黄某及委托代理人朱某欢到庭参加诉讼；被告崔某甲、崔某乙经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告黄某诉称，被告崔某甲和崔某军依法继承其父亲崔某同位于贵港市X镇三合X号的房某，两人于2010年9月20日与原告签订了房某转让合同，约定被告崔某甲和崔某军将房某以总价27万元的价格转让给原告。双方约定，原告先支付购房某金2万元，到房某部门、土地部门登记在土地交易大厅、房某交易大厅交件挂牌的十五日后，原告支付房某购房某10万元给被告，待房某部门、土地部门办证完毕，通知领证一个月内乙方即支付清购房某款15万元。另约定，房某权属人崔某同转至崔某军名下的所有费用由崔某军负责，由被告崔某军转至原告黄某名下的费用由黄某负责，在该转户过程中产生的或需要交纳遗产税由被告崔某军负责。合同签订后，原告按约定支付了5万元（含2万元订金），被告崔某甲和崔某军也按合同约定到房某部门办理过户手续，但崔某军于2011年2月13日因病死亡，致使房某过户到崔某军名下后就不再履行过户手续。另外，被告崔某乙系崔某军唯一合法继承人，其有权继承崔某军的遗产，故其对崔某军的合同义务也应当予以承受。为了维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求：1、确认原告和崔某军、被告崔某甲于2010年9月20日签订的《房某转让合同书》有效；2、被告履行合同义务，按合同规定把房某交付给原告；3、本案诉讼费用由被告承担。

被告崔某甲、崔某乙在答辩期限内未提出书面答辩。

经审理查明，崔某同与朱某为夫妻关系，崔某军和被告崔某甲为其婚生长子和次子，被告崔某乙为崔某军的婚生女儿。崔某同、朱某、崔某军分别于2000年4月28日、2009年8月18日、2011年2月13日病故。

崔某同、朱某生前共同建有五层砖混结构楼房某幢，该楼房某落于贵港市X路X巷X号（原贵港市X镇三合X号），初始登记在崔某同的名下，建筑面积419.12平方米，土地证号为贵国用（1998）第X号，房某所有权证号为桂房某证字第（略）号。崔某同和朱某生前未立有遗嘱，其死亡后，上述房某遗产由崔某军和被告崔某甲共同法定继承。2010年9月20日，崔某军和被告崔某甲作为转让方（甲方）、原告黄某作为受让方（乙方），双方签订《房某转让合同书》1份，约定甲方将上述房某转让给乙方，成交价格27万元。付款方法：1、乙方先支付购房某金2万元；2、双方到土地、房某部门登记，在土地、房某交易大厅交件挂牌的十五日后，乙方支付房某购房某10万元给甲方；3、房某、土地部门办证完毕，通知领证一个月内乙方支付清购房某款15万元给甲方。双方还就交易成功后与房某相关的费用负担、办理过户事宜及其他事项作了明确约定，其中约定：1、交钥匙后，乙方对房某的改造或者与他人成交问题由乙方负责，甲方要提供上手契税完税证明或发票；2、甲方无条件协助乙方办理过户手续，办理过户手续所需费用，由原房某权属人崔某同转至崔某军名下的所有费用由崔某军负责，由崔某军转至黄某名下的费用由黄某负责，在该转户过程中产生的或需要交纳遗产税由崔某军负责；3、甲方收到乙方定金后违约不出售房某，应双倍返还定金；4、房某出售前的一切纠纷或甲方债务由甲方全权负责。合同签订后，原告于当日向崔某军和被告崔某甲支付定金2万元。之后，崔某军向贵港市公证处提交被告崔某甲放弃继承父母房某遗产材料，要求公证处证明其父母上述房某遗产由其一人继承，贵港市公证处于2010年12月21日出具《公证书》后，崔某军到土地、房某部门办理房某土地、房某变更登记手续，将房某变更登记为自己名下，变更后的土地使用权证证号：贵国用（2001）第X号，房某所有权证证号：（略）。2011年2月13日崔某军因病死亡后，因其生前欠有案外人林一清的债务被诉至玉林市X区人民法院，该院作出的（2008）玉区法民初字第X号民事判决生效后，其一直未履行金钱给付义务，该院于2011年4月12日对上述房某进行执行查封。为此，原告诉至本院。

另查明，被告崔某乙系崔某军唯一的第一顺序法定继承人，其未到庭参加诉讼，但无法认定其对被继承人崔某军的遗产是否放弃继承。

再查明，原告诉称已向崔某军、被告崔某甲支付房某价款5万元（其中2万元定金），其提供朱某立具的2万元定金收据，但注明房某成交价格为29万元，而双方签订合同约定房某成交价格为27万元。被告崔某甲于庭后认可只收到原告3万元（含2万元定金），原告尚欠25万元房某价款未付。

以上事实，有原告提交的房某转让合同书、房某土地使用证及房某证复印件、现金收据，本院到贵港市房某管理局调查取证材料及庭后对被告崔某甲的调查笔录等证据可以证实。

本院认为，涉案房某原为崔某同、朱某夫妻共同财产，其俩去世后，因生前未立有遗嘱，故其俩上述房某遗产应按法定继承处理，房某的相关权益依法应归其儿子崔某军和被告崔某甲享有。崔某军、崔某甲继承父母上述房某遗产后，通过与原告签订《转让合同书》，将上述房某转让给原告，该房某转让合同系双方的真实意思表示，与法不悖，应认定其为合法有效。

根据合同约定的付款方法，受让方交付定金后，由出让方办理房某转移登记手续，然后由受让方依办理房某转移登记手续的进程支付房某价款，因此，出让方应按约协助原告办理房某产权转移登记手续，受让方亦应按约付款。合同签订后，双方按约履行义务，崔某军、崔某甲收取原告定金后，崔某军已将上述房某产权由崔某同过户到其名下，后因崔某军因病死亡，其生前另案债务未履行，玉林市X区人民法院对上述房某进行执行查封，致使房某至今未能过户到原告名下。

对于原告诉讼请求，原告请求确认其与崔某军、被告崔某甲于2010年9月20日签订的《房某转让合同书》有效，本院予以支持；原告请求两被告履行合同义务，按合同规定将房某交付给原告，因崔某军、崔某甲未能将房某产权过户到原告名下，根据法律规定，原告可以要求解除合同或继续履行合同，并可要求赔偿损失，现原告选择了双方继续履行合同，本院应准允。合同约定了办理房某转移登记手续在先，付款在后，根据合同当事人的权利和义务相一致原则，原告可以要求出让方将上述房某产权由崔某军过户到其名下，但因其未履行房某余款支付义务，故不享有接收房某的权利，因此，本院对其办理房某产权过户手续的请求予以支持，对其交付房某的请求不予支持。被告崔某甲作为合同当事人，负有继续履行合同的义务，被告崔某乙虽不是合同当事人，但其作为崔某军的第一顺序法定继承人，对被继承人崔某军的遗产未明确表示放弃继承权，应对被继承人崔某军的合同义务予以承受，因此，被告崔某甲、崔某乙应在合理期限内协助原告办理房某产权转移登记手续。

由于该房某因崔某军生前另案债务被玉林市X区人民法院执行查封，两被告履行协助办理房某产权转移登记手续，必须要解决该房某的解除查封问题，根据合同约定，房某出售前的一切纠纷或甲方债务由甲方全权负责，故两被告应就崔某军另案债务问题与玉林市X区人民法院协商解决，以便该法院解除对上述房某的查封。被告崔某甲、崔某乙经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参与诉讼，本院依法缺席判决，由此可能导致对其不利的法律后果由其自己承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，判决如下：

一、原告黄某与崔某军、被告崔某甲于2010年9月20日签订《房某转让合同书》有效；

二、被告崔某甲、崔某乙于本判决生效之日起一个月内协助原告将上述房某产权由崔某军过户到原告黄某名下。

本案受理费5350元，由被告崔某甲、崔某乙负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院或贵港市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵港市中级人民法院。

审判员覃春德

人民陪审员贾宁

人民陪审员罗肖萍

二○一二年五月四日

书记员陈拥静