原告吴某甲，男，1950年×月×日出生。

委托代理人佘云、蔡某某（特别代理），福建佘云律师事务所律师。

被告吴某乙，男，1973年×月×日出生。

委托代理人钟某（一般代理），男，1973年×月×日出生。

原告吴某甲诉被告吴某乙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2011年12月23日立案受理，依法由代理审判员俞杰适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴某甲及其委托代理人佘云、被告吴某乙的委托代理人钟某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告吴某甲诉称，2009年4月3日，被告欲承租原告位于涵江区X路X号房屋第二、五两层作为员工宿舍，双方订立《租房合约》。约定“年租金为人民币1万元，每月初付房租一次，每次为1000元…合同期限自2009年3月1日至2013年3月1日…”。2011年10月1日被告拒付原告租金，未按约定对租赁的房屋毁损物修复即搬出原告的房屋，并明确表示不再支付租金。原告认为，原、被告双方订立的合约合法有效，被告无权单方解除合约。为此请求判令：1、被告继续履行被告与原告于2009年4月3日订立的租房合约；2、被告支付拖欠原告租金3000元，并按被告拖欠的租金每天加收10%的违约金；3、被告自2012年3月份起至12月份止，每月月初向原告支付租金人民币1000元。

被告吴某乙辩称，原告的出租房治安管理差，员工房间经常被偷。房东对出租房管理不善，卫生条件差、门窗玻璃损坏无人维修，路灯经常不亮，五楼房间会漏水。出租房内无消防设备，电线老化。综上，原告未尽到房东的义务，无法保证租户正常安全居住，被告现在不想再租了。被告已经在2011年9月30日电话通知原告说不想租房子，原告说不租也可以。现在要求原告返还4000元押金。原告提出增加10%的违约金没有任何依据，请求驳回原告的诉讼请求。

原告向本院提供如下证据：1、原告的身份证，证明原告的身份；2、租房合约，证明原、被告于2009年4月3日签订房屋租赁合同；3、房产证，证明原告是租赁的房屋所有人。

被告质某，对身份证没有异议。被告手中没有租房合约，不知道是不是被告本人所签的。对房产证没有意见。

本院经审查认为，原告提供的上述证据均为原件，其真实性、合法性可以确认，与本案有关，可以作为认定本案事实的依据，本院予以采信。

被向本院提供照片两张，证明原告的房屋环境差。

原告质某，对这两张照片的真实性、关联性均有异议。

本院经审查认为，被告提交的照片的真实性可以确认，但无法作为被告不履行合同的依据。

经审理查明，2009年4月3日，原告吴某甲与被告吴某乙签订《租房合约》，双方约定：一、原告将座落于涵江区X路X号的房屋第二、五两层以每年一万元的租金租赁给被告吴某乙，每月初付房租一次，每次一千元。一年房租在头十个月内付清，如超过一个月每天按房租10%罚款，超过二个月不交房租取消押金…二、原告收被告押金人民币3000元，押金不能抵做期末租金。待期满后，经原告验收，建筑物、水、电没有损坏…原告如数退还押金…六、本合同有效时间自2009年3月1日起至2013年3月1日终。双方另外口头约定，每年头两个月不支付租金。合同签订后，原告吴某甲收取被告吴某乙押金人民币3000元，被告吴某乙将所租赁的房屋作为工厂员工的宿舍使用。2011年3月9日，原告吴某甲取得坐落于涵江区X镇X路X号的房屋第一、二、五层的所有权（与龚秀兰共同共有，房屋所有权证号：莆房权证涵江字第H（略）-X号）。被告吴某乙在2011年9月30日搬出所租赁的原告的房屋，自2011年10月1日起至今未再缴纳房租。

本院认为，原告吴某甲与被告吴某乙于2009年4月3日签订的《租房合约》，是双方设立民事权利义务关系的协议，是书面的房屋租赁合同，该合同是原、被告双方自愿签订的，原告在2011年3月9日取得了该房屋的所有权，双方所签订的《租房合约》是合法有效的。当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。原、被告签订的《租房合约》第六条约定“合同有效时间自2009年3月1日起至2013年3月1日终”。被告自2011年10月1日起拒绝支付租金违反了合同的约定，应当承担违约责任。被告辩称出租屋存在安全隐患，但无相应的证据予以支持，对于该辩解本院不予采纳。现原告请求被告继续履行合同，该请求符合《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，应当予以支持。被告自2011年10月1日起未支付租金，现原告请求被告支付自2011年10月1日起至2012年1月1日止三个月共计人民币3000元的租金，该请求合法有据，应予支持。原告主张按被告拖欠的租金每天加收10%的违约金，该请求虽有合同约定作为依据，但该违约金的约定过分高于原告的损失（即租金），应予调整，以每月租金的30%作为违约金较为合理。原告请求被告自2012年3月份起至12月份止，每月月初向原告支付租金人民币1000元，因该履行期限尚未届满，且该请求与原告的第一项请求是重复的，原告可待该履行期限届满后另行主张。被告辩称双方未签订书面合同的辩解缺乏依据，本院不予采纳。被告在未请求解除合同的情况下，又拒不履行合同约定的义务是无理的，应当按照约定的期限支付租金。被告要求原告返还押金，因合同期限尚未届满，对于被告的该辩解本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：

一、被告吴某乙应当继续履行与原告吴某甲于2009年4月3日签订的《租房合约》；

二、被告吴某乙应在本判决生效之日起五日内支付原告吴某甲自2011年10月1日起至2012年1月1日止房屋租金人民币三千元并支付相应的违约金（其中人民币一千元自2011年11月1日起至本判决确定还款之日止按每月30%支付违约金，人民币一千元自2011年12月1日起至本判决确定还款之日止按每月30%支付违约金，人民币一千元自2012年1月1日起至本判决确定还款之日止按每月30%支付违约金）；

三、驳回原告的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。

本案案件受理费人民币50元，减半收取为人民币25元，由被告吴某乙负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田某中级人民法院。

代理审判员俞杰

二0一二年二月三日

书记员喻群芳

附：本案适用的法律条文：

《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。

第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

第二百二十六条：承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。

《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十二条：发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。

调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行时，对方当事人可以向人民法院申请执行。

第二百一十五条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。

前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行期间的，从法律文书生效之日起计算。

第二百二十九条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。