上诉人（原审原告）：郭某，女，X年X月X日生，汉族，退休工人，现住（略）。

委托代理人：董XX，男，X年X月X日生，汉族，退休干部，现住葫芦岛市X区董学武律师楼。

被上诉人（原审被告）：刘XX，男，X年X月X日出生，汉族，退休工人，现住锦州市X区X街X号楼X号房间。

委托代理人：曾XX，女，X年X月X日生，汉族，退休工人，现住锦州市X区X街X号楼X号房间。

委托代理人：刘X，男，X年X月X日生，汉族，工人，现住南票区X街。

原审原告：孙XX，男，X年X月X日生，汉族，工人，现住（略）。

原审原告：孙X，女，X年X月X日生，汉族，无业，现住葫芦岛市X乡机修厂住宅X号楼X单元X室。

原审第三人：张XX，女，X年X月X日生，汉族，退休工人，现住葫芦岛市X区医院沟里。

委托代理人：孙XX，女，X年X月X日生，汉族，退休工人，现住葫芦岛市X区医院沟里。

上诉人郭某因与被上诉人刘XX、原审原告孙XX、孙X、原审第三人张XX房屋买卖合同纠纷一案，不服葫芦岛市X区人民法院（2011）南民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人郭某及其委托代理人董XX，被上诉人刘XX的委托代理人曾XX、刘X，原审原告孙X，原审第三人张XX的委托代理人孙跃平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明，郭某与孙福兴系夫妻关系，育有一子孙XX、一女孙X。张XX为孙福兴之母，孙福兴于1990年亡故，生前有位于葫芦岛市X区X街十栋里X号房屋一所。1988年孙福兴一家搬至南票区X街道居住，搬走时将房照带走。诉争房屋由孙福兴父母居住，1996年孙福兴之父病逝。2000年5月经口头协商，张XX以1800元的价格将居住的房屋卖于刘XX，并将房屋所有权证交与刘XX，后又补签了购房协议。刘XX购房后一直居住至2009年该房动迁，居住期间刘XX曾对房屋几次进行了修缮。张XX将房屋卖与刘XX后，在与出卖房屋附近的公房居住，孙X常去看望张XX，郭某也曾与张XX在锦州见过几次面。2010年7月刘XX与南票区X区改造办公室签订了房屋拆迁补偿安置协议书。

一审法院认为，从现有证据可确认诉争房屋产权原系郭某、孙福兴夫妻二人共同财产，孙福兴亡故后，房屋的一半产权属于遗产，应由郭某、孙XX、孙X与张桂半继承，未进行遗产分割前房屋产权为四人共同共有。本案的争议焦点为张XX出卖房屋，郭某、孙XX、孙X是否明知并认可。1988年郭某一家搬往本区X街道居住，走时郭某将房照带走，房屋交与张XX夫妇居住。出卖房屋时张XX将房照交与刘XX，郭某解释是因换房照，便将房照放在张XX处一直未取回。该解释不符合常理，郭某既在搬走时带走房照，说明郭某对该房屋较重视，郭某与张XX居住的并不远，应不至于将房照放在张XX处多年却不过问，在房屋动迁时才想起，依常理应为张XX出卖房屋时告知郭某，其同意并交房照与张XX。在房屋出卖后，刘XX即居住在此房并曾几次修缮房屋，张XX则居住在附近公房，孙X常去看望张XX，也问及张XX搬到公房的原因是漏雨。依常理孙X及其家人应当对房屋进行修缮，而不是十年不管不问。由此，近一步推断作为母子关系的郭某、孙XX、孙X对张XX将房屋出卖给刘XX即使当时不知，事后也是知道并认可的。刘XX购买房屋时支付了合理的价款，并已实际居住了近十年。为维护社会稳定和交易安全，应当确认张XX与刘XX签订的房屋买卖合同合法有效，郭某、孙XX、孙X诉讼请求于法无据，不予支持。本案经审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第八十九条之规定，判决：驳回原告郭某、孙XX、孙X的诉讼请求。一、二审案件受理费合计200.00元，由郭某、孙XX、孙X承担。

一审宣判后，上诉人郭某不服，向本院提起上诉称：一、本案张XX不是诉争房屋的产权人，而该房屋的主要产权人应是上诉人郭某。张XX只占该房屋一半权属的四分之一产权，上诉人郭某和二个子女应该占该房屋产权的大部分，张XX卖房违法。二、一审判决对该房屋未经依法确权的情况下，确认张XX与被上诉人刘XX签订的房屋买卖合同有效显然不妥，因被上诉人刘XX购买该房屋，没有取得被上诉人及子女的同意。三、一审判决认定该房屋产权为四人共有，而驳回上诉人诉讼请求依法无所。张XX擅自出卖该房屋的行为，不能产生任何法律效力，请求依据《民法》第七十一条、七十八条，改判房屋买卖合同无效；补充新的诉请要求确权。

被上诉人刘XX答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人及张XX十年间从来没有找过被上诉人，说明上诉人对张XX将该房屋卖给被上诉人是认可的。被上诉人与张XX签订的购房协议有效。该房屋未办理过户手续不是被上诉人的原因，由于该房屋现已动迁、增值，上诉人才反悔，此种不讲诚信的行为，不应得到法律的支持。张XX出售房产的行为合理、合法，是有效的民事行为。

原审原告孙XX未答辩。

原审原告孙X未做答辩。

原审第三人张XX辩称：房子卖错了，不应该不和儿媳郭某商量就私自把房屋卖了，自己不懂法。

经本院审理查明的事实与原审认定的事实相同。

本院认为，本案诉争的房屋原为孙福兴与上诉人所有，在孙福兴亡故后，上诉人及孙XX、孙X、张XX作为法定继承人对该房屋共同拥有所有权。2000年5月，在此房居住的张XX与被上诉人达成购房协议，被上诉人支付相应的房屋价款，张XX交付给被上诉人此房屋及房权证，搬回与该房屋只有一道之隔的自己房屋居住。被上诉人此后一直负责该房屋的修缮并居住至动迁，现该房屋以被上诉人刘XX名义与拆迁人达成房屋拆迁补偿安置协议，被上诉人刘XX交纳了相关费用。本案当事人争执的焦点为张XX与被上诉人刘XX达成的购房协议是否有效。上诉人主张张XX不是该房屋的主要产权人，其与被上诉人刘XX达成的购房协议应认定无效。本院认为，上诉人承认与张XX在1998年后很少看望张XX，并没有杜绝往来，在张XX买房搬回自家居住后，上诉人近十年间对此不问原由不合常理。孙X承认听张XX说将该房屋租给了他人。张XX代理人孙跃平陈述自己就此事问过张XX，张XX说此房卖了。张XX作为孙X、孙跃平的长辈没有理由对此说法不一，否则也不符合常理。由此可见，张XX作为该房屋的共有人之一与被上诉人刘XX达成购房协议，作为其他共有人事后近十年未提出异议应视为事后同意该购房协议，张XX的行为构成表见代理，根据本案的具体情况，应确定张XX与被上诉人刘XX之间达成的购房协议有效。上诉人的主张该购房协议无效的理由因无证据证明，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果适当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

本判决为终审判决。

审判长罗东华

审判员牛广兴

审判员张学荣

二0一二年四月二十四日

书记员刘丽雅