湖南省永州市中级人民法院
民事判决书
（2011）永中法民一终字第X号
上诉人（原审被告）吕XX
上诉人（原审被告）曾XX
上诉人（原审第三人）曾X
三上诉人共同委托代理人何XX。
被上诉人（原审原告）曾X美
被上诉人（原审原告）曾X林
被上诉人（原审原告）曾X荣
被上诉人（原审原告）曾X玲
上述四被上诉人共同委托代理人屈XX（特别授权）。
上诉人吕XX、曾XX、曾X因分家析产、确认合同无效纠纷一案，不服湖南省永州市X区人民法院（2011）零民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由审判员刘某跃担任审判长，与审判员郑霓、代理审判员吕伟文参加的合议庭，于2011年11月14日在本院第一审判庭公开开庭进行了审理。代理书记员甄园园担任庭审记录。上诉人吕XX、曾XX、曾X及其委托代理人何XX、四被上诉人的委托代理人屈XX到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审原告向原审法院提供了以下证据：
1、原告父亲曾X祥的房屋所有权存根、申某、价格评估报告及房屋平面图，欲证明该房位于原城北芝山路X号，建筑面积为395.61m2；
2、永州市商业局永商函字（2001）X号报告，欲证明原、被告全某人多次向政府提出以房换230m2房子并要求拆迁补偿请求的整个过程；
3、永州商业总公司于2001年6月21日起草的房屋拆迁补偿协议和协议书二份原稿，欲证明永州商业城在原告全某强烈要求下对旧房子作出以房换房（即在永州商业总公司精品商厦一楼营业厅北面整体划出200m2建筑面积）和补偿现金并签订租赁15年合同决定的草稿内容；
4、永州市商业总公司与吕XX于2002年11月20日的正式协议书、平面图及补充协议，欲证明吕XX作为芝山路X号（原X号）房主代表全某六人与商业城签订的协议，明确了芝山路X号房被拆迁后换取了永州商业城精品商厦一层营业厅北面建筑面积为200m2左右的门面和25万元补偿款，另换取的门面租给商业城15年，其中，2001年4月至2002年2月租金为15,108.5元；2002年3月至2002年12月租金为27,470元，两年租金为42,578.5元，25万元补偿款和租金为吕XX领取未分割；
5、吕XX于2010年6月25日的声明，欲证明因吕XX向商业总公司要求租金只能本人领取，说明吕XX并没实质出卖商业城精品商厦199.21m2的门面；
6、摘抄吕XX自2004年1月至2011年4月收取全某共有门面租金情况，欲证明租金共计346,072元；
7、银行支票存根，欲证明吕XX于2011年4月28日还收取房租，更说明原告请求分割的门面在2006年未实质出售；
8、吕XX与曾XX、曾x年的房地产买卖契约和平面图，欲证明吕XX未经房屋共有人（四原告）同意擅自将零陵区城北司马塘路X号（商业城精品商厦一楼）199.21m2的门面与曾XX、曾X签订的房地产买卖契约是无效的。
原审被告向原审法院提供了下列证据：
1、53年零陵县政府颁发的土地房产所有证、拆迁裁决书，欲证明涉案房屋原始面积和房屋共有人的情况，改扩建增值等情况；
2、证人证词五份，欲证明涉案房屋是曾XX进行改、扩建的且曾X祥生前已明确房产给儿子的决定；
3、2000年4月10日的《房屋拆迂公告》和《协议书》及吕XX对财产的处理方案，欲证明2000年市房产局就已确定房屋拆迁的对象是真正的产权人曾XX以及购买房产、03年初吕XX已将房产给儿子的情况；
4、原告人的收款凭据及市羽绒厂安置房花名册，欲证明吕XX已付给四原告现金共计25余万元及安置房让与曾X荣的事实。
原审法院审理查明，原告曾X美、曾X林、曾X荣、曾X玲与被告曾XX系同胞兄弟姊妹关系，与被告吕XX系母女关系，与第三人曾X系姑侄关系。曾X祥系被告吕XX之夫。1954年曾X祥经人介绍购买了原城北芝山路X号（后改为X号）两层木瓦结构约50平方米房屋一栋，尔后分别于1969年、1970年两次利用房屋周某的闲置空地、水沟改造成建筑面积为395.61m2两层砖木结构房屋一栋，并于1996年办理了产权人为曾X祥的房屋所有权证。1998年曾X祥去世，因被告吕XX健在，对属于曾X祥所有的那一份遗产，吕XX及其五个子女共六继承人都没有表示放弃继承，也未进行分割。1999年，由于永州商业城的建设需要，原永州市X路X号房屋需被拆迁，经原、被告一家六人争取，就该房屋的征收价款，吕XX（乙方）为代表与永州市商业总公司（甲方）双方签订协议书及补充协议各一份，协议书主要约定：一、政府决定征收原芝山区X路X号（尔后变更X号）房屋一栋，征收款540,310.63元（含乙方房屋及该房原租赁人营业损失、商品等损失费5万元）；二、甲方根据乙方多次提出要购买甲方200平方米建筑面积作经营场地的要求，甲方同意将精品商厦一层营业厅北面从前面的檐水到后墙整体有偿划出200平方米建筑面积给乙方，按房价每平方米1,200元计算，共计币贰拾肆万元，乙方同意其房价从征收价款伍拾肆万零叁佰壹拾元零陆角叁分中扣除贰拾肆万元给甲方；三、甲方补偿乙方的征收房屋价款伍拾肆万元零叁佰壹拾元零陆角叁分，扣除有偿转让给乙方200平方米房屋价款贰拾肆万元，其余款由永州市房地产管理局拆迁办按双方协议一次付清给乙方（乙方原已领款抵扣）；四、乙方购买甲方的房屋其国土使用证和房屋产权证，由甲方按拆迁规定负责办理；五、乙方愿意将其所购买甲方的房屋（即本协议第二款所述200平方米建筑面积营业房）整体租赁给甲方，租赁期为十五年，即从2001年1月1日至2015年12月31日止（2001年1月至3月租金免收）。租金价格计算方法：按照甲方精品商厦的出租营业面积占建筑面积57.23％比率计算，乙方计算面积应为114.46平方米，租金价格按甲方当年实收租价计算，甲方按月付租金给乙方。补充协议主要约定：按协议书约定计算，2001年至2002年两年合计共收租金42,578.5元，今后的租金甲方按实际收取的租金（水涨船高的办法）每月在X号前付给乙方；按照征收价款540,310.63元，甲方已如期将此款拨到市房地产管理局拆迁办，乙方已从市房地产管理局拆迁办领取25万元，乙方购甲方的房屋价款24万元由甲方从市房地产管理局拆迁办拨回。协议签订后，甲方依约为乙方办理了房地产权证。2006年6月5日被告吕XX未经四原告同意，分别与被告曾XX、第三人曾X签订房地产买卖契约，将甲方已为乙方办理了产权证的永州商业城精品商厦一楼（位于永州市X区城北司马塘路X号）的199.2lmX门面过户给其二人，但该199.2l平方米的门面被过户后，房屋租金一直由被告吕XX领取。另查明：被告吕XX自2001年4月至2011年4月，共收取租金388,650.5元。
原判认为：原永州市X路X号房屋系曾X祥与被告吕XX在婚姻关系存续期间1954年购买的约50平方米两层木瓦结构房屋，经1969年、l970年两次改建而成395.61m2的两层砖木结构房屋，属于夫妻共有财产。1998年曾X祥因病去世后，该财产中一半份额属于吕XX个人财产，另一半份额属曾X祥遗产；由上列四原告和二被告共同继承。在拆迁时，因遗产未予分割，故确认该房当时处于四原告和二被告共有状态。2002年11月、12月被告吕XX作为房屋共有人的代表与永州市商业总公司分别签订的协议书和补充协议所产生的法律后果应归属于旧房的全某共有人，故该旧房被拆迁征收后，吕XX已领取的房屋征收补偿款25万元和吕XX以另24万元房屋征收补偿款从拆迁人处有偿转让而得的永州市商业城精品商厦一楼X.21mX门面以及该门面自2001年被整体出租给拆迁人至今的租金费用应归属于旧房的全某共有人，即四原告和二被告六人，被告吕XX占7/12份额，四原告和被告曾XX各占1/12份额。被告吕XX未经四原告同意就六人共有的永州商业城精品商厦一楼X.21mX门面于2006年6月5日分别与被告曾XX、第三人曾X签订的房屋买卖契约无效。故对原告的诉讼请求本院予以支持。对二被告提出原永州市X路X号在改建前1953年的土地房屋所有权证载明该房系曾X祥、吕XX、曾吉安三人共有的抗辩主张，由于被告曾XX并未提供证据证实曾XX系曾吉安，且1996年永政房第x号房产证确认的城北芝山路X号房屋的所有权人为曾X祥，故二被告该抗辩主张，本院不予支持。对被告曾XX提出该房系其分别于82年、86年、87年由其独自扩建，应属其个人所有，其父曾X祥生前对旧房产权作出了有效处分的抗辩主张，因与客观事实不合，本院不予采信。对被告吕XX提出她占房屋产权的50％，她用本属于她个人54万元征收补偿款中的24万元重新从征收人手中购回200平方米房屋赠与儿孙，四原告无权干涉的抗辩主张，由于房屋拆迁时，因遗产未分割而使房屋处于六人共有状态，在房屋拆迁后所得的补偿款亦应属于六人共有，吕XX处分共有财产未征得共有人同意，故对该抗辩主张，本院不予支持。被告吕XX提出其基于儿女亲情，从其代管的财产收益中以各种方式付给四原告各自不等的现金已远远超过四原告所谓遗产继承份额，因四原告未认可，被告又未提起反诉，且被告吕XX在答辩中还提出保留向原告追索上诉债款的权利，故对该抗辩主张，本院亦不予支持，可另案起诉。关于本案诉讼时效的问题，因曾X祥去世后，本案当事人均无表示对遗产放弃继承，视为共同接受继承，并已转为共同共有财产，根据物权法规定，对共同共有的财产，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割的可以请求分割，因而不受诉讼时效的限制。依照《中华人民共和国民法通则》第七十八条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（二）项、《中华人民共和国继承法》第二十五条第一款、《中华人民共和国物权法》第九十九条、《最高人民法院关于继承开始时继承人未表示放弃继承遗产又未分割的可按析产案件处理的批复》、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，判决：一、永州商业城精品商厦一楼（位于永州市X区城北司马塘路X号）199.21mX门面为原告曾X美、曾X林、曾X荣、曾X玲和被告吕XX、曾XX六人共有，被告吕XX享有十二分之七的产权，四原告与被告曾XX各享有十二分之一的产权；二、原永州市X路X号房屋征收款25万元和永州商业城精品商厦一楼X.21mX门面租金388,650.50元为原告曾X美、曾X林、曾X荣、曾X玲和被告吕XX、曾XX六人共有，被告吕XX占十二份之七的份额计372,545.6元，四原告与被告曾XX各占十二分之一的份额即53,220.80元，并限被告吕XX在本判决生效后十日内一次性给付四原告；三、被告吕XX与被告曾XX、被告吕XX与第三人曾X于2006年6月5日签订的房地产买卖契约无效。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费15,047元，原告曾X美、曾X林、曾X荣、曾X玲、被告曾XX各负担2,500元，被告吕XX负担2,547元。
判决后，原审被告吕XX、曾XX、原审第三人曾X不服，向本院提起上诉。其上诉的主要内容为：本案定性不当，应为继承纠纷；被上诉人已领取了补偿款，门面房不属共同共有；本案已过诉讼时效。请求依法驳回原审原告的诉讼请求。
被上诉人曾X美等四人则认为原判认定事实清楚，处理正确，应予维持原判予以答辩。
上诉人在二审审理期间提供了2份证据：1、证人丁羡旺的证明；2、证人王有朋的证明，该2份证明拟证实原芝山北路X号房屋扩建是上诉人曾XX负责及结算的。被上诉人对该2份证据提出异议，认为不属新证据，也不符事实。本院审核认为，该2份证据不属新证据，证人也没有到庭质证，本院不予采信。
被上诉人在二审期间未提供新的证据。
上诉人、被上诉人对一审认定的事实均无异议，一审认定的事实本院予以确认。
本院认为，本案诉争的财产源于原永州市X路X号房屋拆迁后补偿而来，由于曾X祥在世时未对该房屋进行处理，该房屋应为家庭成员共有。在曾X祥去世后，其遗产应依法继承，即吕XX占7/12份额，曾XX、曾X美、曾X林、曾X荣、曾X玲各占1/12份额，因吕XX未经四被上诉人同意就将共有的门面过户至曾XX、曾X名下，侵害了四被上诉人的合法权益，其与曾XX、曾X签订的房屋买卖契约属无效，故上诉提出“本案定性不当，应为继承纠纷；门面房不属共同共有”的上诉理由不能成立，本院不予采纳。上诉还提出“本案已过诉讼时效”的理由，因四被上诉人在曾X祥去世后，均未表示放弃遗产继承，且在知道门面被过户后，在一年内即向原审法院提起诉讼，因而本案未过诉讼时效，其上诉理由依法不能成立，本院不予采纳。至于上诉提出“被上诉人已领取了补偿款”的理由，虽吕XX在一审时提供了部分证据，但四被上诉人对此不予认可，鉴于本案当事人均属亲属关系，为促进和谐，吕XX可与出具借据的一方另行处理，故该上诉理由本院不予采纳。在本院审理期间，四被上诉人表示愿从各自的份额中放弃2万元，该民事法律行为，属当事人真实意思表示，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项之规定，判决如下：
一、维持永州市X区人民法院（2011）零民一初字第X号民事判决的第一、三项；
二、变更永州市X区人民法院（2011）零民一初字第X号民事判决的第二项为：原永州市X路X号房屋征收款25万元和永州商业城精品商厦一楼X.21mX门面租金388,650.50元为上诉人吕XX、曾XX和被上诉人曾X美、曾X林、曾X荣、曾X玲六人共有，上诉人吕XX占十二份之七的份额计372,545.6元，上诉人曾XX与四被上诉人各占十二分之一的份额即53,220.80元。因四被上诉人各放弃2万元，由上诉人吕XX在本判决送达之日起十日内一次性给付四被上诉人各33,220.80元。
如果未按本判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延给付期间的债务利息。
一审诉讼费维持不变，二审诉讼费15,047元，由上诉人吕XX、曾XX负担11,047元，被上诉人曾X美、曾X林、曾X荣、曾X玲负担4,000元。
本判决为终审判决。
审判长刘某跃
审判员郑霓
代理审判员吕伟文
二○一二年三月十五日
代理书记员甄园园
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百五十三条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；
……
