湖南省衡阳市X区人民法院

民事判决书

（2011）石民一初字第X号

原告谢某丙，男，X年X月X日生，汉族。

原告谢某丁（系原告谢某丙之女），1973年1月17日，汉族。

上述二原告委托代理人肖锴，湖南君杰律师事务所律师。

被告衡阳市久富门宾馆实业有限公司，住所地衡阳市X区X路X号。

法定代表人王某戊，该公司总经理。

委托代理人袁某某，男，汉族。

被告王某己，男，X年X月X日生，汉族。

原告谢某丙、谢某丁诉被告衡阳市久富门宾馆实业有限公司（以下简称久富门公司）、王某己房屋买卖合同纠纷一案，于2011年10月8日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成由审判员陈某凯担任审判长，审判员杨华、人民陪审员欧祖流参加的合议庭，公开开庭进行了审理，书记员黄珍担任记录。原告谢某丙、谢某丁委托代理人肖锴到庭参加诉讼，被告久富门公司委托代理人袁某某到庭参加诉讼，被告王某己经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告谢某丙、谢某丁诉称，原告谢某丙2008年7月2日与被告久富门公司签订《房地产买卖契约》，双方约定，被告久富门公司将其所有的位于衡阳市X区X路X号房屋（面积266.53平方米）以320000元的价格售给原告谢某丙，原告谢某丁将房款一次性全某付清，由二被告当日向原告出具收条。被告于2008年7月底将该房屋交付给原告谢某丁，原告谢某丁于2008年8月7日进入房屋内装修后并入住至今。被告在收取原告谢某丁的购房款后，并未在合理期限内将该房产权过户给原告。后经原告调查了解，2008年1月23日被告久富门公司法定代表人王某戊将该房与案外第三人签订了借款合同并予以抵押担保，尔后经法院调解将该房屋抵偿给案外第三人，导致原告与被告所签《房地产买卖契约》无法履行房屋产权过户手续，合同目的无法实现。因此，该合同已符合《中华人民共和国合同法》规定的合同解除条件。为维护原告的合法权益，特诉至法院请求判决：1、依法解除原告与被告签订的《房地产买卖契约》；2、两被告将购房款320000元返还给原告；3、本案诉讼费由被告承担。

为支持其诉讼请求，两原告提供了以下证据：

证据1、《房地产买卖契约》1份，证明原告与被告之间的房屋买卖合同关系。

证据2、购房付款收据1份，证明原告谢某丁已经按照合同约定支付全某购房款项，两被告已将房屋交付给原告。

证据3、装修施工合同1份，证明原告已经聘请相关人员对本案涉及房屋进行装修之事实。

证据4、衡阳市X区人民法院（2009）石民一初字第X号民事调解书1份，证明被告久富门公司因与第三人刘某某之间的民间借贷纠纷将涉案房产作为抵押偿还给第三人的事实，导致房屋无法过户到原告谢某丙名下。

证据5、父女关系证明1份，证明二原告之间系父女关系。

上述证据经庭审质证，被告久富门公司对证据4、5无异议，对证据1、2、3有异议，其异议理由是：对证据1-3的客观性、真某、合法性均有异议。

被告久富门公司辩称，公司并未与原告签署购房合同，被告没有收到原告的购房款。原告谢某丙无授权证明给原告谢某丁，合同的签字只有原告谢某丙，而收条上交款人又是谢某丁，故原告谢某丙、谢某丁不是本案的适格主体。但被告久富门公司未提供任何证据。

被告王某己未答辩，亦未提供任何证据。

对于两原告提供的证据4、5，被告久富门公司无异议，证据来源合法，可以作为定案依据；对于两原告提供的证据1、2有被告久富门公司及被告王某己的盖章和签名，可以作为定案依据；对于两原告提供的证据3与本案有关联，可以作为定案依据。

综合上述采纳的证据及原、被告在庭审中的陈述，本院经审理查明如下事实：

2008年7月2日，原告谢某丙与被告久富门公司签订一份《房地产买卖契约》，合同约定：被告久富门公司将其所有的位于衡阳市X区X路X号建筑面积为266.53平方米的房屋以320000元的价格售予原告谢某丙。合同签订的当天，原告谢某丁将现金320000元购房款交给被告久富门公司，被告久富门公司、王某己向原告出具“谢某丁购买本公司位于衡阳市X区X路X号住宅建筑266.53平方米的购房款320000元，于当月将房交给谢某丁装修”收条1张。2008年7月底，被告久富门公司将该房屋交付给原告谢某丁，原告谢某丁收房后于2008年8月7日进入房屋内装修后并入住至今。入住期间，原告要求被告久富门公司办理产权证过程中，得知被告久富门公司法定代表人王某戊于2008年1月23日与张某某、刘某某签订一份借款抵押合同，王某戊向张辉军、刘某向借款200000元，被告久富门公司自愿以其所有房产一栋二层建筑面积为266.53平方米为借款人设立抵押担保。2009年4月13日，经衡阳市X区人民法院调解，达成如下调解协某：“被告王某戊借原告刘某向借款本金300000元，利息16800元，合计316800元，由被告衡阳市久富门宾馆实业有限公司以其所有的坐落在衡阳市X区X路X号，建筑面积共266.53平方米的住宅抵偿给原告刘某向”。2010年8月3日，原告谢某丙向本院提起诉讼，要求被告久富门公司将购房款320000元返还给原告，由于谢某丁作为该案的第三人参加诉讼，原告谢某丙于2011年8月1日向本院提出该案的撤诉申请。2011年10月8日二原告再次向本院提起诉讼，请求判准如之诉请。

另查明，被告王某己系被告久富门公司法定代表人王某戊之父。

对双方当事人争议的焦点问题，本院作如下评判：

一、原告的主体资格问题。原告谢某丙与被告久富门公司签订《房地产买卖契约》，是本案的适格的原告主体；虽然，原告谢某丙与被告久富门公司签订《房地产买卖契约》，但原告谢某丁是实际购房出资人，亦是本案适格的原告主体。

二、是否解除原、被告签订的《房地产买卖契约》问题。原告谢某丙与被告久富门公司签订《房地产买卖契约》后，双方没有签订《衡阳市商品房销售合同》，且原告谢某丙在购买衡阳市X区X路X号，建筑面积共266.53平方米的住宅之前，该房已由被告久富门公司担保抵押给债权人，并经法院调解已抵偿给债权人刘某向，该调解书现已发生法律效力。尽管原告谢某丙、谢某丁居住使用该房屋至今，但两原告不能依法实际取得该房屋的所有权并办理相关产权证，故应当依法解除原告谢某丙与被告久富门公司于2008年7月2日签订《房地产买卖契约》。

三、过错责任问题，被告久富门公司明知其所有的衡阳市X区X路X号建筑面积为266.53平方米的房屋已抵押给债权人，仍与原告谢某丙签订《房地产买卖契约》，将该房屋销售给原告谢某丙，致使《房地产买卖契约》无法履行，其行为存在重大过错，应负本次纠纷的全某责任；原告谢某丙、谢某丁在本次纠纷中无过错，不承担民事责任。

综上所述，本院认为：原告谢某丙与被告久富门公司签订《房地产买卖契约》，是双方真某意思表示，合法有效。由于被告久富门公司已将该诉争房屋作为担保物抵押给债权人，并经法院调解已抵偿给债权人刘某向，且该调解书现已发生法律效力。致使原告谢某丙与被告久富门公司签订《房地产买卖契约》无法履行，应当依法解除原告谢某丙与被告久富门公司于2008年7月2日签订的《房地产买卖契约》。被告久富门公司应当退还购买房屋款共计人民币320000元给原告谢某丙、谢某丁。故原告谢某丙、谢某丁请求解除原告谢某丙与被告久富门公司于2008年7月2日签订《房地产买卖契约》，退还购房款320000元给原告谢某丙、谢某丁的诉请理由成立，本院予以支持。被告王某己系被告久富门公司副总经理，虽然被告王某己在收条上签名，但被告王某己系职务行为，其行为应当由被告久富门公司负责。对此，被告王某己在本案中不承担责任。被告久富门公司辩称其公司并未与原告签署购房合同，被告没有收到原告的购房款的意见与本院查明的事实不符，且被告未提供相关证据予以佐证，故其辩称理由不能成立，本院不予采纳。被告久富门公司辩称原告谢某丙无授权证明给原告谢某丁，合同的签字只有原告谢某丙，而收条上交款人又是谢某丁，原告谢某丙、谢某丁不是本案的适格主体的意见，缺乏法律和事实依据，其抗辩理由不能成立，对此，本院亦不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十八条、第六十条、第九十四条第一款（五）项、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，缺席判决如下：

一、解除原告谢某丙与被告衡阳市久富门宾馆实业有限公司、王某己于2008年7月2日签订的《房地产买卖契约》。

二、被告衡阳市久富门宾馆实业有限公司在本判决书生效后十日内返还购房款320000元给原告谢某丙、谢某丁。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

三、驳回原告谢某丙、谢某丁其他诉讼请求。

本案受理费6100元，公告费400元，合计人民币6500元，由被告衡阳市久富门宾馆实业有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。超过上诉期间，本判决即发生法律效力。

审判长陈某凯

审判员杨华

人民陪审员欧祖流

二O一二年四月十七日

书记员黄珍

附注本判决适用的法律条款：

《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。

第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

第六十条当事人应当按照约定全某履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协某、保密等义务。

第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

（五）法律规定的其他情形。

第八条具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；

（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。