抗诉机关：广西壮族自治区人民检察院。
申诉人（一审原告、反诉被告、二审被上诉人）：广西万怡物业服务有限责任公司。
法定代表人：李某，董事长。
委托代理人：钟强，广东深信律师事务所律师。
被申诉人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：黄某。
委托代理人：黄某请，广西政大律师事务所律师。
原审第三人：广西新万通置业投资有限公司。
申诉人广西万怡物业服务有限责任公司（以下简称万怡物业）与被申诉人黄某及原审第三人广西新万通置业投资有限公司（以下简称新万通公司）租赁合同纠纷一案，南宁市X区人民法院于2010年1月12日作出（2009）青民一初字第X号民事判决，黄某不服该判决向本院提起上诉，本院于2011年1月19日作出（2010）南市民一终字第X号民事判决，已经发生法律效力。申诉人万怡物业不服，向广西壮族自治区人民检察院申诉，广西壮族自治区人民检察院于2011年9月30日作出桂检民抗（2011）X号民事抗诉书向广西壮族自治区高级人民法院提出抗诉。广西壮族自治区高级人民法院于2011年11月11日作出（2011）桂民抗字第X号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，于2011年2月8日公开开庭审理了本案。受广西壮族自治区人民检察院指派，南宁市人民检察院派出代理检察员黄某观出庭。申诉人万怡物业的委托代理人钟强、被申诉人黄某及其委托代理人黄某清到庭参加诉讼。原审第三人新万通公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案经批准延长审理期限。本案现已审理终结。
2009年7月21日，原审原告万怡物业向南宁市X区人民法院起诉称：万怡物业将“澳洲丽园”项目会所1至X层租赁给黄某，并签订了《租赁协议书》，但黄某不按期支付租金和水电费，已经构成根本违约，请求法院判令解除双方签订的《租赁协议书》并支付房屋租金及违约金（略）.5元、水费及违约金88074.2元、电费及违约金604962.6元。黄某答辩并反诉称：本案房屋大面积渗水、政府修路的原因导致黄某无法正常经营，按照双方约定应当免交租金。万怡物业单方违约解除合同、停止供水、供电的做法对黄某造成巨大损失。请求法院驳回万怡物业诉讼请求，判令万怡物业赔偿装修、物品损失（略）.75元及利息，并返还黄某租金、保某、水电押金共计105000元，第三人新万通公司应当与万怡物业承担连带赔偿责任。万怡物业针对黄某的反诉辩称：万怡物业对黄某提出的维修申请予以及时维修，政府路面工程并未影响酒店正常经营，依约不应当免租。万怡物业解除合同是基于黄某违约，请求法院驳回黄某的反诉请求。原审第三人新万通公司未作到庭陈述。
南宁市X区人民法院一审认为：万怡物业与黄某签订的《租赁协议书》合法有效，双方应当遵守。黄某未能提供确切的证据证明万怡物业的维修影响了黄某的正常经营，故应认定万怡物业已尽到维修义务且该维修未影响黄某的正常经营。黄某未能提供证据证实万怡物业有收到其申请后迟延提供产权证明的事实，故黄某称万怡物业迟延提供产权证明，不予采信。黄某向万怡物业交纳了2007年2月25日至3月25日的租金，而此时青竹立交桥已经开工，故应认定黄某认可此期间青竹立交桥的施工并未对其经营造成影响。但青竹立交施工的中后期对黄某的经营造成了一定的影响，黄某享有此期间免租的权利。青竹立交桥于2007年10月19日正式通车，黄某应向万怡物业支付2007年10月19日至2007年12月29日期间的租金81666.67元及违约金。黄某应支付万怡物业2008年1月4日至2008年3月5日期间的场地占用费7万元。黄某在2007年10月27日至2007年12月25日的水电费《缴费通知函》签字确认但未支付，对该部分的水电费，予以支持。其他水电费清单是澳洲丽园总表的水电费，并不能证明系黄某使用产生的水电费，且黄某对此不予认可，故对该部分的水电费，不予支持。庭审中，万怡物业要求解除《租赁协议书》，黄某亦同意解除，对此予以支持。黄某要求万怡物业返还租金3.5万元，因该租金系黄某自愿支付且已实际发生，故对此项请求，不予支持。黄某并非有意中途退租，现双方均同意解除租赁协议，故黄某要求万怡物业退还信誉保某6万元，予以支持。双方租赁协议解除，1万元水电押金应予退还，合同履行的过程中，系黄某违约导致合同解除，故黄某要求万怡物业赔偿装修损失、酒店设备用品损失、造价鉴定费、勘测费及其利息的请求，不予支持。黄某要求万怡物业赔偿仲裁费34761元，于法无据，不予支持。因万怡物业系接受第三人委托以自己的名义与黄某签订的租赁协议，根据合同相对性原理，黄某请求第三人承担连带赔偿责任，不予支持。判决：一、解除广西万怡物业服务有限责任公司与黄某于2007年1月11日签订的《租赁协议书》，黄某于本案判决生效之日起三十日内从位于南宁市X路X号“澳洲丽园”项目会所1至X层(原超市、美容院除外)的租赁场地搬离；二、黄某支付广西万怡物业服务有限责任公司2007年10月19日至2007年12月29日期间的房屋租金81666.67元及其违约金(违约金从2007年9月26日起每日按租金总额的万分之五分段计付至本案生效判决规定的履行期限的最后一日止)；三、黄某支付广西万怡物业服务有限责任公司2008年1月4日至2008年3月5日期间的场地占用费70000元；四、黄某支付广西万怡物业服务有限责任公司2007年10月27日至2007年12月25日期间的水电费13896.6元；五、广西万怡物业服务有限责任公司退回黄某信誉保某60000元；六、广西万怡物业服务有限责任公司退回黄某水电费周某金10000元；七、驳回广西万怡物业服务有限责任公司的其他诉讼请求；八、驳回黄某的其他反诉请求。案件受理费21803元，由广西万怡物业服务有限责任公司负担19720元，黄某负担2083元；反诉费13869元，由黄某负担13497元，广西万怡物业服务有限责任公司负担372元。
黄某不服一审判决上诉称：本案房屋出现裂缝、漏某、渗水等情况，政府从2007年1月7日至2008年11日修建青竹立交大桥，按照约定该期间应当免租金。故黄某没有违约，万怡物业单方面解除合约的违约行为导致双方合同解除，黄某的装修、物品等损失应当由万怡物业负责赔偿。一审判决7万元场地占用费于法无据。请求二审法院：一、撤销一审判决；二、判决支持黄某的全某反诉请求。被上诉人万怡物业答辩称，一审法院判决程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，请求法院维持原判。原审第三人新万通公司未到庭陈述。
本院二审查明：2007年1月11日，万怡物业作为甲方与黄某作为乙方签订一份《租赁协议书》，双方就乙方向甲方租赁南宁市X路X号“澳洲丽园”项目会所用于经营酒楼项目一事约定如下：“一、甲方将南宁市X路X号“澳洲丽园”项目会所1至X层(原超市、美容院除外)租赁给乙方。租赁期自合同签订之日起至2015年2月15日止，租金从2007年2月15日起算。在租赁期间乙方须遵守“澳洲丽园”项目会所原规划设计功能。二、双方签订合同当日，乙方即向甲方交付信誉保某人民币陆万元整，水电费周某金人民币壹万元整，合同期满一经结算后，保某、周某金如数退回乙方，如乙方中途退租则保某不退还，如乙方分租转租第三方，必需先通知甲方并得到甲方签字认可后则甲方退还保某、周某金给乙方。三、租金交付方式：1至X层(超市、美容院除外)每月租金共计叁万伍仟元整(￥35000元)。租金每月支付一次，每次租金应在当月25日前交付下个月租金。从2010年3月1日起租金按每年度递增壹万元整(￥10000元)。四、乙方如未在规定的时间支付租金，甲方对乙方的逾期应付款有权追究违约利息，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际付款之日止，每天利息按租金总额的万分之五计。每次逾期付租金累计时间达一个月的，甲方有权终止合同，收回房屋。五、本会所房屋、场地自交给乙方使用之日起，乙方必须爱护建筑物及附属设施，乙方有权根据经营需要，对使用地进行装修，装修时不得改动及损坏房屋结构和附属设施，如需改动，必须事先征得甲方同意。否则甲方有权责令乙方停工，由此造成的损失由乙方承担。乙方在使用过程中，如遇建筑出现结构裂缝、漏某、渗水等属于国家建筑质量保某范围内的由甲方负责维修，甲方必须及时维修，如因维修影响乙方正常经营的，从甲方维修之日起至维修完工止，乙方免交租金给甲方。……七、乙方在租赁期间，如因政府道路建设等不可抗拒原因，造成乙方不能正常经营的，乙方免交租金给甲方(免租期从政府建设开工之日起至完工止)。……十二、本协议一经双方签字即具法律效力，任何一方违反均需要承担违约责任并赔偿对方损失。”合同签订后，万怡物业即将租赁场地和房屋交付黄某使用，黄某亦于2007年1月17日向万怡物业支付信誉保某6万元和水电费周某金1万元。2007年4月18日，黄某向万怡物业支付了2007年2月25日至2007年3月25日期间的租金3.5万元，并于2007年4月18日至2007年11月6日期间向万怡物业支付了2007年10月26日之前的水电费共计109262.8元。此后黄某未再向万怡物业支付过租金。2007年8月7日，黄某向万怡物业发出《申请报告》，以万怡物业未及时出具房屋产权证明、租赁房屋裂缝、漏某、渗水等及政府修路影响经营为由，要求按合同第五条和第七条约定给予免租，万怡物业于2007年8月13日复函对维修问题进行了说明，但对是否同意免租没有提及。2007年8月万怡物业向黄某发出律师函催缴租金，黄某复函以其符合免租约定而拒绝缴纳租金。2007年11月13日，万怡物业向黄某发出《合同解除通知》，称因黄某逾期交付租金，万怡物业有权终止合同，通知一经送达，《租赁协议书》即解除，双方不再有租赁关系，并请黄某在三十天内撤离租赁场地。黄某于2007年11月16日签收了该通知，但没有对是否同意解除合同作出答复，也没有撤离租赁场地将房屋交给万怡物业。2007年12月21日，黄某向南宁仲裁委员会申请仲裁，请求裁令万怡物业及第三人连带赔偿其装修损失、可得利益和设备损失并要求返还已交纳的租金、保某及水电费周某金。仲裁委员会审理过程中，2007年12月31日，黄某向万怡物业发出《声明》，称其经营的钦州仔酒楼于2007年12月29日被万怡物业停水停电，万怡物业工作人员周××于2008年1月3日在该《声明》上回复：“因我管理处多次发函催促交纳所欠水电费事宜，贵酒楼未能履行前来我管理处交纳所欠水电费，已经违反合约规定，造成后果应由贵酒楼负责。”2008年1月4日，万怡物业向黄某发出律师函，要求黄某撤离场地，黄某未从租赁场地撤离。2008年3月5日万怡物业向黄某发出《工作致函》，称因双方已进入仲裁程序，钦州仔酒楼(黄某)的财物已列为损失，为保某双方利益不受损，其不同意钦州仔酒楼(黄某)在仲裁裁决前将设备等物品(不包括商品)搬走。2008年12月22日南宁仲裁委员会作出南仲裁字(2008)第X号裁决书，裁决驳回黄某的仲裁请求。2009年2月26日黄某以双方争议不属于仲裁范围为由请求人民法院撤销该仲裁裁决。2009年4月22日南宁市中级人民法院依法作出(2009)南市民一特字第X号民事裁定书，裁定撤销南宁仲裁委员会作出的南仲裁字(2008)第X号裁决书。2009年7月21日，万怡物业以黄某拖欠其租金为由诉至法院。至一审法院开庭之日止，黄某仍未搬离租赁场地。另查明：南宁市青竹立交大桥于2007年1月7日开工，2007年9月28日主体工程完工，2007年10月28日正式通车。2008年1月11日，南宁市城市建设投资发展总公司召集有关各方对工程进行竣工验收。又查明：黄某于2010年7月10日向本院申请对其原经营的钦州仔酒楼财产进行价值评估。本院依法委托中通诚资产评估有限公司对该部分财产进行评估。该公司于2010年11月26日作出中通桂评报字(2010)第X号《资产评估报告》确认酒楼物品评估原值为900454元、评估净值为536355元。再查明：万怡物业于2008年4月16日更名为广西万怡物业服务有限责任公司。第三人新万通公司系原广西万通房地产有限公司，其是本案租赁房屋的所有权人，自2006年11月起委托万怡物业对该房屋进行出租管理。
本院二审认为：万怡物业与黄某签订的《租赁协议书》合法有效，双方应自觉遵守。南宁市青竹立交大桥于2007年1月7日开工，2007年10月28日正式通车。2008年1月11日，南宁市城市建设投资发展总公司召集有关各方对工程进行竣工验收。依双方协议的约定，万怡物业应从2007年1月7日起至2008年1月11日免收黄某的租金。而万怡物业于2007年11月13日以黄某逾期交纳租金为由发出《合同解除通知》，并对钦州仔酒楼停水、停电，违反了合同约定，应承担相应的违约责任。关于黄某的损失问题。1、关于装修损失部分。该部分的损失经广西瑞真工程造价咨询有限责任公司评估为968763.95元，万怡物业应予赔偿；2、关于钦州仔酒楼物品损失部分。由于万怡物业违约行为，导致双方签订的合同无法继续履行，致使黄某投入因合同目的不能实现而产生损失。同时，黄某于2008年3月5日要求搬离又遭到万怡物业的拒绝，致使该部分动产长期搁置，部分家用电器、家具损坏，造成其损失继续扩大。该部分损失经中通诚资产评估有限公司评估原值为900454元，净值为536335元。考虑到该部分动产系黄某为经营酒楼所购买的，如将该部分动产判归其所有，将会增加其处置的困难。故认定该部分动产归万怡物业所有，由万怡物业赔偿黄某损失900454元；3、关于黄某要求万怡物业退回租金3.5万元、保某6万元、水电押金1万元部分。从2007年1月7日起至2008年1月11日属合同所约定的合理免租期。黄某于2007年4月18日交纳的3.5万元租金系2007年2月25日至2007年3月25日期间的租金，现黄某上诉要求退回，符合合同的约定。就保某及水电押金部分，万怡物业对此未提出上诉，应视为服判，故本院不予调整；4、关于仲裁费34671元、造价鉴定费10400元、勘测费600元的问题。上述三项费用系因万怡物业违约导致诉讼所支出的必要的诉讼费用，故应由万怡物业赔偿给黄某；5、关于利息损失部分。万怡物业于2007年11月13日向黄某发出解除合同的通知，即万怡物业此时开始违约。故黄某要求从此时开始计付损失的利息亦属恰当。根据合同相对性原则，对黄某关于新万通公司承担连带赔偿责任的请求不予支持。判决：一、维持南宁市X区人民法院(2009)青民一初字第X号民事判决第四、五、六、七项；二、变更南宁市X区人民法院(2009)青民一初字第X号民事判决第一项为：解除广西万怡物业服务有限责任公司与黄某于2007年1月11日签订的《租赁协议书》；三、撤销南宁市X区人民法院(2009)青民一初字第X号民事判决第二、三、八项；四、广西万怡物业服务有限责任公司赔偿黄某装修损失968763.95元及利息(利息计算，按中国人民银行同期贷款利率从2007年11月13日起计至本案生效判决规定的履行期限最后一日止)；五、广西万怡物业服务有限责任公司赔偿黄某酒店物品损失900454元及利息(利息计算，按中国人民银行同期贷款利率从2007年11月l3日起计至本案生效判决规定的履行期限最后一日止)；六、广西万怡物业服务有限责任公司赔偿黄某仲裁费34671元、造价鉴定费10400元、勘测费600元；七、广西万怡物业服务有限责任公司退还黄某租金35000元。二审案件受理费35672元，鉴定费27000元，合计62672元，由广西万怡物业月艮务有限责任公司负担。一审案件受理费21803元、反诉费13869元，合计35672元，由广西万怡物业服务有限责任公司负担。
广西壮族自治区人民检察院抗诉认为：一、原审生效判决认定“青竹立交桥2007年10月28日正式通车”依据不足，且认定免收租金的时间与事实不符。据2007年10月20日《南国早报》所报道之内容，可证实青竹立交桥的正式通车时间是2007年10月19日。二、生效判决依据南宁市城市建设投资发展总公司《南宁市青竹立交桥工程竣工验收会议纪要》(南城建投纪[2007]X号，以下简称《会议纪要》)认定万怡物业公司应从2007年1月7日起至2008年1月11日免收黄某的租金，是错误的。因为2008年1月11日是南宁市城市建设投资发展总公司召集有关各方对工程进行竣工验收的时间。依据双方签订的《租赁协议书》第七条“乙方在租赁期间，如因政府道路建设等不可抗拒原因，造成乙方不能正常经营的，乙方免交租金给甲方(免租期从政府建设开工之日起至完工止)”的约定，本案涉及“完工”的时间，据2007年9月12日《南国早报》报道青竹立交桥于2007年10月19日通车，而黄某在二审时提供南宁市城市建设投资发展总公司《会议纪要》，仅说明2008年1月11日为工程验收时间，而“完工”与“竣工”实质上是同一意思，但2007年10月19日的通车和2008年1月11日工程验收，并不是“完工”或“竣工”之日，从现有证据并不能确认青竹立交桥工程完工的时间，判决在没有查清双方所约定的“完工”时间这一事实的情况下进行实体判决，显属不当。
本院再审过程中，申诉人万怡物业称：双方合同约定政府工程必须造成乙方（黄某）不能正常经营，乙方才能免租。实际上本案政府道路工程对黄某经营影响并不大，况且施工方中建五局出具的《证明》可以证明青山路“澳洲丽园”门口这段路的主体工程已于2007年9月28日主体工程全某完成，工程道路围栏全某拆除，道路畅通。黄某拒交租金、水电费的行为属于根本违约，所以我方据此于2007年11月13日函告黄某解除合同并不构成违约。钦州仔酒楼的装修是在我方签订租赁合同之前，与我方无关。黄某占用我方场地超过52个月，严重损害我方利益，应当予以赔偿。请求法院撤销二审判决，维持一审判决。
被申诉人黄某辩称：青竹立交桥工程2007年1月7日开工，2008年1月11日竣工验收，此期间依约是免租期间。抗诉机关认为工程正式通车时间是2007年10月19日是错误的，即使是2007年10月19日通车，但此时工程尚未完工，还有很多附属工程、配套工程，黄某的酒店依旧不能正常营业。万怡物业单方解约的违约行为导致黄某损失严重。黄某出资接手房屋前手“老兵酒家”的装修，该装修属黄某的合法财产，万怡物业应当对该部分损失予以赔偿。请求法院驳回申诉人的申诉请求，维持二审判决。
原审第三人新万通公司未到庭陈述意见。
万怡物业于再审中向本院提交中国建筑第五工程局有限公司广西分公司（以下简称中建五局）2011年2月28日出具的《证明》一份，证明青竹立交桥主体工程于2007年9月28日完工。黄某质证认为,中建五局只是青竹立交桥工程4个工程施工单位之一，其提供的《证明》的内容不真实，且不能反映青竹立交桥的完工时间。经庭审质证，本院对该证据的真实性予以认可。
双方当事人对本院二审查明的事实均无异议，本院再审对二审查明的事实予以确认。对于抗诉机关提出的“根据2007年10月20日的《南国早报》所报道之内容，可以证实青竹立交桥的正式通车时间是2007年10月19日”的意见，本院认为本案政府工程通车时间应当以官方确认的时间为准。经查，根据南宁市城市建设投资发展总公司的《会议纪要》，可以确定青竹立交桥正式通车时间为2007年10月28日，故本院二审查明的青竹立交桥正式通车时间是正确的。
本院再审补充查明：万怡物业于2008年8月25日向黄某发出“致钦州仔酒楼的函”，要求黄某“将385000元于24小时内交我公司，重新开业，争议部分留给仲裁处理”或“于2008年9月30日前将你们的装修、设备，包括所有固定装修部分全某拆走……”。中建五局于2011年2月28日向万怡物业出具一份《证明》，内容为“青山路澳洲丽园门口这段路，属于青竹立交桥工程施工范围。2007年2月工程进展到此。在施工期间，工程围档给澳洲丽园的住户和商铺留了行人和机动车都能够通过的空间。2007年9月28日主体工程全某完成，工程道路围栏全某拆除，道路畅通”。黄某于2007年8月、9月、10月、11月、12月向南宁市X区税务局申报的销售收入分别为1.6万元、1.86万元、1.83万元、3.2万元、3.3万元。
本案的争议焦点为：一、申诉人万怡物业和被申诉人黄某在合同履行过程中，哪一方存在违约；二、申诉人万怡物业请求被申诉人黄某支付房屋租金、水电费及相关违约金是否有事实及法律依据；三、被申诉人黄某的反诉请求是否有事实及法律依据。
本院再审认为：一、关于申诉人万怡物业和被申诉人黄某在合同履行过程中，哪一方存在违约的问题。双方签订的《租赁协议书》第七条约定“乙方在租赁期间，如因政府道路建设等不可抗拒原因，造成乙方不能正常经营的，乙方免交租金给甲方(免租期从政府建设开工之日起至完工止)”。现双方对本案涉案工程即青竹立交桥工程的开工时间（2007年1月7日）没有异议，但对“完工时间”存在不同理解。万怡物业主张“完工时间”应当为青竹立交桥主体工程完工的时间即2007年9月28日；黄某主张“完工时间”应当为青竹立交桥工程竣工验收会召开的时间即2008年1月11日。本院认为确定双方合同中约定的“完工时间”这一概念应当判断双方签订协议时的真实意思表示。本案协议签订时间为2007年1月11日，此时青竹立交桥工程已经开工，双方在明知该事实的前提下仍然签订协议并特别约定该“免租条款”，目的就是保某租户利益，尽量减少开业初期因政府工程给租户经营造成的损失。该条款约定的“不能正常经营”应当理解为“对营业造成重大影响”。本案道路施工工程对黄某的经营产生了重大的影响是不争的事实，万怡物业在二审的答辩中也要求维持一审判决，即认可一审法院对2007年3月25日至2007年10月18日期间黄某可享受免租条款的认定；万怡物业向检察院提交的“抗诉申请书”与本案再审时提交的“再审民事诉状”也主张黄某欠缴的租金应当从2007年9月28日起算，即万怡物业是认可黄某可以享受免租条款的，只是对该条款的适用期间与黄某存在争议。从《会议纪要》可以看出，本案主体工程竣工后仍有部分附属工程施工，不能推断本案主体工程2007年9月28日完工后黄某可以正常经营。黄某提供给税务机关的完税凭证显示钦州仔酒楼X月、9月、10月的销售收入均在1.6万至1.8万元左右，没有任何变化；从11月开始提升至3.2万元，12月4日至24日20天的时间销售收入为3.3万元，说明从2007年11月开始钦州仔酒楼的营业才开始显著好转，故对万怡物业主张的从2007年9月28青竹立交桥主体工程完工之日起黄某就已经开始可以正常营业的观点，本院不予支持。同样南宁市城市建设投资发展总公司召集各有关单位对青竹立交桥工程进行验收评定工作的早晚与本案合同约定的免租期间亦没有直接关系，对黄某主张的本案工程“完工时间”应以2008年1月11日验收评定会议的召开的时间为准的主张，本院亦不予支持。实际上从常理的角度理解，一个道路X路餐饮业最大的影响就是该道路是否通车。基于此点，在双方对“完工时间”概念的理解上存在重大分歧且双方均不能提供充分证据证明青竹立交桥工程准确的“完工时间”的情况下，本院确认双方合同约定的“完工时间”为青竹立交桥的正式通车时间即2007年10月28日，黄某依约在2007年1月7日至2007年10月27日期间享受免租条款，在此期间黄某未交租金并不构成违约，万怡物业于2007年11月13日单方面向黄某发出《合同解除通知书》的行为则构成根本违约。
二、关于申诉人万怡物业请求被申诉人黄某支付房屋租金、水电费及相关违约金是否有事实及法律依据的问题。
1、关于本案合同是否应当解除的问题。万怡物业2007年11月13日发出的《合同解除通知书》并没有产生解除合同的效力，但黄某于2007年12月21日向南宁仲裁委员会提交仲裁申请书，要求万怡物业及新万通公司赔偿其装修损失、物品损失、返还保某、水电周某金等费用，并称“鉴于被申请人（万怡物业）已明确表示不履行双方签订的租赁协议书，申请人（黄某）同意解除合同”，至此双方事实上已就本案合同的解除达成了一致的意思表示，且2007年12月29日钦州仔酒店被停水、停电后合同也已经实际无法继续履行。本院确认2007年12月21日，双方即达成解除合同意思表示，本案合同已经解除。
2、合同解除前房屋租金的问题。2007年1月7日至2007年10月27日为黄某享受免租条款的期间，之后虽然双方纠纷尚未解决，但从黄某向南宁仲裁委员会的完税证可以证明其至少经营至2007年12月24日，2007年12月29日钦州仔被停水、停电才导致正式无法经营。本院确定黄某应当依照协议约定支付免租期满至合同解除期间即2007年10月28日至2007年12月20日期间的租金61833元（3.5万+3.5万÷30天×23天）。因本案是万怡物业根本违约在先，故对其提出要求黄某支付房屋租金违约金的请求，本院不予支持，但黄某应当自2007年12月21日起支付上述款项相应利息。
3、合同解除后房屋租金的问题。万怡物业原一审起诉时要求黄某支付房屋租金至2009年7月15日。但本院确定2007年12月21日双方合同解除之后双方租赁关系中止，万怡物业再要求黄某支付房屋租金没有法律依据。但这属于万怡物业对法律关系的判断错误，其在起诉时的真实意图是让黄某赔偿其房屋租金损失，而且其再审时也明示如果法院确定黄某欠缴的不属于租金，也应当属于场地占用费，故本院对万怡物业起诉时要求黄某支付“房屋租金”至2009年7月15日的诉讼请求应当予以处理。黄某在2007年12月21日明确表示同意解除合同之后，应当在合理期限内撤离原租赁房屋。万怡物业也于2008年1月4日委托北京市鼎业律师事务所向黄某发出律师函，要求其2008年1月10日撤离租赁场地，该期限距双方解除合同相差20天，符合本案客观情况，本院确定此期限为合理期限，黄某应当于2008年1月10日撤离原租赁房屋。黄某于2008年1月10日至今依然以纠纷尚未解决为由占用本案房屋已经构成侵权，应当承担相应的赔偿责任。但2008年3月5日，万怡物业向钦州仔酒楼发出“工作致函”，称“因双方已进入仲裁程序，钦州仔酒楼（黄某）的财物已列为损失，为保某双方利益不受损，我公司不同意钦州仔酒楼（黄某）在仲裁裁决前将设备等物品（不包括商品）搬走”，于2008年8月25日向黄某发出“致钦州仔酒楼函”称“……自递交仲裁以来久裁不决……为避免损失的进一步扩大，特此函告，给你方两个选择……2、于2008年9月30日前将你们的装修、设备包括所有固定装修部分全某拆走”，故在2008年3月5日至2008年9月30日间，黄某不能搬离的原因在于万怡物业，可以视为已经万怡物业同意，此期间黄某占用本案房屋不构成侵权。综上，黄某应当向万怡物业赔偿2008年1月10日至2008年3月4日及2008年10月1日至万怡物业诉请其赔偿房屋租金的时间即2009年7月15日之间的场地占用费。而对于以何标准计算该场地占用费，万怡物业主张场地占用费应当以双方约定的租金即每月3.5万元为标准，对此本院认为，虽然黄某未尽合同附随义务搬离场地，但本案是万怡物业单方解除合同的违约行为才导致合同不能履行，如果按合同约定标准计算，产生的结果是万怡物业作为本案违约方却完全某现了合同利益，且黄某自2007年12月29日起就没有在该场地继续经营，该处理结果将对其明显不公。故本院酌情以租金为参照标准适当调低，确定本案场地占用费为每月2.5万元。故黄某应当赔偿万怡物业的场地占用费为2008年1月10日至2008年3月4日的45833元（2.5万元+2.5万元÷30天×25天）加上2008年10月1日至2009年7月15日的237500元（2.5万元×9个月+2.5万÷30天×15天）共计283333元。对于万怡物业提出的要求黄某赔偿租金（场地占用费）应当算至本案实际生效判决日止的要求，本院认为，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》审判监督程序若干问题的解释第三十三条“当事人超出原审范围增加、变更诉讼请求的，不属于再审审理范围”的规定，万怡物业向原审法院起诉时要求黄某赔偿计至2009年7月15日的租金，故对于超出其原审诉讼请求的部分不属于本院再审审理范围，若万怡物业认为黄某应当赔偿其2009年7月15日以后的场地占用费，可以另案起诉。
4、关于万怡物业要求黄某支付相关水、电费的问题。2007年10月27日至2007年12月25日钦州仔酒楼产生的水电费为13896.6元，黄某在上述期间的《缴费通知函》上签字确认但未支付，对该部分的水、电费本院予以支持，应当由黄某向万怡物业支付。万怡物业提供2007年12月25日之后的水电费清单为澳洲丽园总表的水电费，不能证明为钦州仔酒楼经营所产生，黄某对该部分水、电费也不予认可，且钦州仔酒楼在2007年12月29日已经被停水、停电，故对该部分水、电费本院不予支持。万怡物业要求黄某拖欠支付水、电费违约金没有合同及法律依据，本院不予支持。
三、关于被申诉人黄某的反诉请求是否有事实及法律依据的问题。双方履约过程中由于万怡物业的违约行为导致双方合同无法继续履行进而被迫解除，万怡物业应当承担相应的违约责任。
1、关于黄某装修损失的问题。双方仲裁过程中经过南宁仲裁委员会委托，广西瑞真工程造价咨询有限责任公司对该部分损失做出鉴定，结论为“南宁市钦州仔酒楼装修工程现场鉴定总造价为968763.95元”。本院认为该鉴定为仲裁机构委托有资质的中立第三方所做出，结论符合客观真实，万怡物业对该鉴定结论不予认可，但未能提供证据对其观点予以证明，本院对该鉴定结论予以确认。双方《租赁协议书》第五条约定“乙方有权根据经营需要，对使用场地进行装修”，即万怡物业同意黄某对该场地进行装修。故无论该装修如何产生，都是属于黄某为履约而出资所得的个人合法财产。现万怡物业违约导致该财产损失，在双方没有明确约定黄某不得对该场地进行装修的情况下，万怡物业应当对此予以赔偿。因此本院对万怡物业提出的该装修是在黄某与其签订合同之前产生的，与本案租赁合同没有关系的观点本院不予支持。但二审判决并未考虑到黄某已经于2007年2月15日经营至双方解除合同止即2007年12月20日的装修折旧费问题。本院根据双方合同约定的经营期限为8年，确认折旧费可以8年为标准计算。而黄某经营约10个月，装修折旧费为968763.95元÷96个月×10个月=100912.91元。万怡物业应当向黄某赔偿装修损失应为867851.04元（968763.95元-100912.91元）。
2、关于酒店设备、物品损失的问题。双方二审过程中经本院委托，中通诚资产评估有限公司对该问题进行了鉴定，结论为酒店设备、物品原值为900454元，于评估时的净值为536335元。该鉴定程序合法，结论符合客观真实，万怡物业对该鉴定部分结论不予认可，但未能提供证据对其观点予以证明，本院对该鉴定结论予以确认。但该鉴定结论中包含新凯牌采购车（桂x，原值59270元，净值35562元）一台，本院委托鉴定机构评估时要求对“消防设施、家用电器、厨房设备、餐饮用具、台凳”等物品进行评估，将该车辆确定为黄某的物品损失确有不妥，本院将该车辆的价值在评估结论中予以排出。故钦州仔酒店物品原值为841184元（900454元-59270元），净值为500773元（536335元-35562元），原值与净值差价为340411元（841184元-500773元）。该差价分为两个部分，第一部分为黄某经营折旧，应当由黄某承担，折旧费按照上述标准确立，为87623.33元（841184元÷96个月×10个月）；第二部分为双方合同解除之后物品闲置造成的扩大损失，由于双方合同解除后黄某有义务撤离场地，物品闲置造成的扩大损失应当由黄某承担。但万怡物业于2008年3月5日至2008年9月30日约7个月的期间不允许黄某撤离场地亦存在过错，故在此期间的物品闲置损失应当由万怡物业承担。本案除折旧费后物品损失为252787.67元（340411元-87623.33元）。黄某应当撤离场地的时间为2008年1月10日，本案物品评估时间为2010年11月26日，历时约34.5个月。以此为基数得出万怡物业应当承担的损失为51290.25元（252787.67元÷34.5个月×7个月）。故万怡物业应当向黄某赔偿的数额为552063.25元（500773元+51290.25元）。现因万怡物业违约导致合同无法继续履行，如将物品判归黄某所有会增加其处置难度，故本院将该部分动产（除汽车外）判归万怡物业所有，万怡物业赔偿黄某552063.25元。
3、关于上述两部分利息损失的问题。由于万怡物业的违约导致双方合同于2007年12月21日解除，上述两部分赔偿应当由此时计付利息。
4、关于黄某要求万怡物业返还其已支付的3.5万元租金、6万元信誉保某、1万元水电周某金的问题。本院认定黄某于2007年1月7日至2007年10月27日之间享有免租权利，故黄某于2007年4月18日缴纳租金的3.5万元，应当由万怡物业退还。本案违约方为万怡物业，对于黄某为履行合同所支付的信誉保某6万元及水电周某金1万元也应当由万怡物业向黄某退还。
5、关于黄某要求万怡物业承担仲裁所产生的仲裁费、造价鉴定费、勘测费的问题。本案申请仲裁方为黄某，在仲裁裁定黄某败诉并承担相关仲裁费用后，其又向法院提出撤销该仲裁的申请。虽然法院经审查认定本案仲裁违反法定程序撤销仲裁裁决，但对于黄某不诚信的行为本院不能予以鼓励。况且万怡物业已经于2008年1月18日向南宁仲裁委员会提出管辖异议，认为本案不在仲裁协议范围，本案若黄某不申请仲裁，仲裁费就不会产生，故本院确定本案仲裁费应当由黄某负担。但本案关于钦州仔酒楼装修的造价鉴定费、勘测费，即使黄某没有申请仲裁，该费用在本案诉讼期间也必然产生，该笔费用应当依照诉讼费负担原则由万怡物业负担。本案由于万怡物业违约导致双方合同解除，黄某在合同解除后继续占用场地构成侵权，双方在本案诉讼中所承担的责任相当，本院确定双方对诉讼费用各承担一半。故对上述鉴定费10400元、勘测费600元，万怡公司应当向黄某支付5500元。
6、新万通公司并非合同当事人，根据合同相对性原则，黄某要求新万通公司应当承担连带赔偿责任的请求，本院不予支持。
综上所述，本院二审判决认定事实清楚，但适用法律不当，处理部分欠妥，应当予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第一百零七条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一项及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十六条第一款、第一百五十三条第一款第（二）项的规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
一、撤销本院（2010）南市民一终字第X号民事判决；
二、维持南宁市X区人民法院（2009）青民一初字第X号民事判决第四、五、六项；
三、撤销南宁市X区人民法院（2009）青民一初字第X号民事判决第七、八项；
四、变更南宁市X区人民法院（2009）青民一初字第X号民事判决第一项为：黄某于本案判决生效之日起十日内从位于南宁市X路X号“澳洲丽园”项目会所1至X层(原超市、美容院除外)的租赁场地撤离；
五、变更南宁市X区人民法院（2009）青民一初字第X号民事判决第二项为：黄某向广西万怡物业服务有限责任公司支付2007年10月28日至2007年12月20日期间的租金61833元及利息（利息计算，按中国人民银行同期贷款利率从2007年12月21日起计至本案生效判决规定的履行期限最后一日止）；
六、变更南宁市X区人民法院（2009）青民一初字第X号民事判决第三项为：黄某向广西万怡物业服务有限责任公司支付2008年1月10日至2008年3月4日及2008年10月1日至2009年7月15日期间的场地占用费283333元；
七、广西万怡物业服务有限公司向黄某赔偿装修损失867851.04元、物品损失552063.25元及利息（利息计算，按中国人民银行同期贷款利率从2007年12月21日起计至本案生效判决规定的履行期限最后一日止）；
八、广西万怡物业服务有限责任公司退还黄某租金35000元。
九、广西万怡物业服务有限责任公司向黄某支付造价鉴定费、勘测费5500元；
十、南宁市X路X号“澳洲丽园”项目会所1至X层（原超市、美容院除外）内装修及物品（物品以“中通桂评报字（2010）第X号”资产评估报告中所附明细表为准，桂x新凯牌采购车除外）归广西万怡物业服务有限责任公司所有；
十一、驳回广西万怡物业服务有限责任公司的其他诉讼请求；
十二、驳回黄某的其他反诉请求。
二审受理费35672元，鉴定费27000元，合计62672元，由广西万怡物业服务有限责任公司负担31336元，由黄某负担31336元；一审受理费21803元、反诉费13869元，合计35672元，由广西万怡物业服务有限责任公司负担17836元，由黄某负担17836元。
上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内付清。义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审法院或者被执行财产所在地的同级人民法院申请执行。
本判决为终审判决。
审判长闭燕华
代理审判员魏超
代理审判员赵剑冰
二○一二年四月十三日
书记员谢文静
