湖南省衡阳市X区人民法院
民事判决书
(2011)石民一初字第X号
原告张某，男，X年X月X日出生，汉族。
委托代理人凌玉成，湖南天戈律师事务所律师。
被告衡阳龙江房地产开发有限公司。
法定代表人占某，该公司董事长。
委托代理人尹某，男，X年X月X日出生，汉族。
原告张某为与被告衡阳龙江房地产开发有限公司（以下简称龙江公司）商品房销售合同纠纷一案，于2011年8月15日向本院起诉。本院受理后，依法组成由审判员杨华担任审判长，审判员肖勇为、人民陪审员欧祖流参加的合议庭，于2011年9月23日公开开庭进行了审理。书记员黄珍担任记录。原告张某委托代理人凌玉成，被告龙江公司委托代理人尹某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张某诉称：2009年12月23日，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》，购买被告位于衡阳市X区X路X号龙江明珠项目B、C、E栋X室商品房。合同签订后，原告分二次向被告交纳了购房款124234元，之后通过银行按揭贷款向被告交纳了购房款180000元，共计交纳购房款304234元。按照合同约定，被告应当在2010年12月31日前交付房屋，但被告逾期至2011年7月31日才交付房屋，逾期交房日期为212日。根据合同约定，自合同规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，逾期60日内，被告应按日向原告支付已交房价款万分之三的违约金，超过60日，被告应按日向原告支付已交房价款万分之五的违约金。经计算，被告应向原告支付违约金28597.99元。原告多次找到被告，要求被告按照合同约定支付违约金，但一直未得到被告答复。为此，原告请求判令被告立即支付逾期交房违约金28597.99元；本案诉讼费用由被告承担。
为支持其诉讼请求，原告张某提供了以下证据：
证据1、衡阳市商品房买卖合同及补充协议各一份,证明原告于2009年12月23日与被告签订了购房合同,合同约定被告应当在2010年12月31日前交房,逾期交房应承担违约责任等内容。
证据2、收款收据二份，证明原告按照合同约定于2009年12月23日向被告交纳了购房款124234元。
证据3、中国建设银行联网业务入账通知书一份，证明原告申请住房按揭贷款获得银行批准，贷款180000元汇入被告公司账户的事实。
上述证据经庭审质证，被告龙江公司对原告张某提供的上述证据无异议。
被告龙江公司辩称：首先，被告就逾期交房一事向原告道歉。其次，逾期交房不是被告故意违约，是由于各种客观原因纠合在一起造成工期延误，导致被告逾期交房，具体原因如下：一是拆迁时间过长，成本过高，严重延误了工期。被告拆迁耗时2年多时间，才于2008年底完成拆迁工作，严重影响了工程进度。二是天气恶劣，影响了工程建设，延误了工期。被告开发的龙江明珠项目于2009年初动工，历经2年，而在这2年中，雨某和高温天气明显高于往年。其中2009年比往年高出12%，雨某多出16日，高温天气多出5日；2010年比住年高出20%，雨某多出32日，高温天气多出10日。共延误工期63日，这63日属不可抗力，应扣除相应的违约期限。三是住户按揭贷款未及时到位，影响了工程建设。从签订合同到贷款转入被告的帐户，时间长达45日，超过了《中国建设银行个人住房贷款办法》第十一条规定的15个工作日，即21日的办理期限，多出的23日不能计入被告延误期间。四是承建方对项目建设不负责任，以致延误工期。施工方在工程扫尾阶段极不负责任，没有在约定的期限内完成工程建设。为此，被告只得组织其他施工队伍加紧施工，才在2011年7月底交房。五是配套工程协调难度加大，影响了工期。项目配套工程很多，均没有严格按照合同执行，配套工程严重滞后，导致不能按期交房。再次，《商品房买卖合同》中约定的违约金过高，应适当减少。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条的规定，被告逾期交房给原告造成的实际损失赔偿额应按照同地段同类房屋租金标准来计算，并上浮30%。原告所购买的房屋同地段同类房屋租金标准为每月每平方米5－8元，即每月租金600－1000元左右。原告的损失最多为7000元，上浮30%为9100元。综上所述，被告逾期交房是结合各种原因所导致，《商品房买卖合同》中约定的违约金过高，应适当减少。
被告龙江公司为支持其辩解意见提供了以下证据：
证据1、土地使用权转让合同一份，证明被告于2006年9月13日与衡南县人民政府签订了土地使用权转让合同，约定应在土地使用证办好后的60个工作日完成公产搬迁工作，后三个月完成私产搬迁工作的事实。
证据2、国有土地使用权证一份，证明被告在2006年11月10日办好了土地使用权证的事实。
证据3、龙江公司关于项目开工的通知一份，证明龙江明珠项目于2008年12月1日开工的事实。
证据4、建设工程施工合同一份，证明龙江明珠建设工程施工工期为18个月的事实。
证据5、衡阳市气象台关于2008年至2010年衡阳市降水情况的证明一份，证明衡阳市2008年至2010年的降水量和雨某数量的事实。
证据6、《衡阳晚报》在2010年8月28日刊登的相关报道一份，证明2010年降雨某、雨某、高温日比往年偏多20%的事实。
证据7、《中国建设银行个人住房贷款办法》一份，证明在中国建设银行办理个人住房贷款的一般期限为15日的事实。
证据8、《龙江明珠楼盘延期交房相关情况的报告》一份，证明被告在出现延期交房情况后，向衡阳市政府反映情况并积极处理的事实。
证据9、龙江明珠小区业主入住协议书二份，证明被告积极处理延期交房问题取得成效，大部分业主已经与被告签订入住协议书，同被告达成谅解的事实。
上述证据经庭审质证，原告张某对被告龙江公司提供的证据1、2、3、4、7、9有异议，其异议理由是与本案无关联；对证据5有异议，其异议理由是被告与原告签订合同时应当考虑到相关因素；对证据6有异议，其异议理由是购房合同是2009年12月签订的，对于2009年的异常天气不予认可，但对于2010年的42日异常天气属于免责事由表示认可；对证据8有异议，原告在2009年12月23日与被告签订合同后，被告没有积极联系原告。
对于原告张某和被告龙江公司提供的证据，本院经质证认为：原告张某提供的上述证据未违反法律规定，与本案具有关联性，可以作为认定案件事实的依据。被告龙江公司提供的证据1、2、3、4，均发生在被告与原告签订合同之前，被告在与原告签订合同时就应当预见可能影响到合同的履行，属于被告应当承担的商业风险，故本院不予采纳；被告龙江公司提供的证据5、6，没有相关的施工纪录或者监理纪录等证据佐证，不能证明因此影响到了施工期限，故本院不予采纳；被告龙江公司提供的证据7、9，与原告无关联，故本院不予采纳；被告龙江公司提供的证据8，不能证明被告龙江公司积极与原告张某联系，与原告无关联，故本院不予采纳。
根据原、被告的陈述以及上述认定的证据，经审理查明：2009年12月23日，原告张某与被告龙江公司签订了商品房买卖合同及补充协议，合同约定原告购买的商品房位于衡阳市X区X路X号龙江明珠B、C、E栋X室，被告应当在2010年12月31日将验收合格的房屋交付原告，合同还约定被告逾期交房的违约责任为“（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全某已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之5的违约金。”原告于购房合同签订当日分二次向被告支付购房款共计124234元。2010年2月1日原告以按揭贷款的方式通过中国建设银行股份有限公司衡阳潇湘街分理处向被告付清购房余款180000元。被告于2011年7月31日向原告交付房屋，被告逾期交房日期为212日。现双方就被告应当向原告支付违约金的金额发生争议，故原告向本院提起诉讼。本案在审理过程中，原告张某表示考虑到双方的实际情况，同意按照每月1800元的租金标准计算赔偿金额，并同意被告提出的因天气原因造成延期交房42日作为被告的免责事由。
本院认为：原、被告所形成的房屋买卖合同关系是双方当事人的真实意思表示，未违反法律规定，应为有效。被告未按照合同约定的时间向原告交付房屋，应当承担违约责任。被告辩称被告逾期交房具有的免责事由及违约金过高的意见，因无法律依据，故本院不予采信。原、被告双方同意根据实际情况对因违约产生的损失赔偿额的计算方法予以变更，即按照每月1800元的租金标准计算赔偿金额，不违反法律规定，本院予以采纳。原告表示同意被告提出的因天气原因造成延期交房42日作为被告的免责事由，本院予以采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：
被告衡阳龙江房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内向原告张某支付违约金10200元。
本案受理费515元，由被告衡阳龙江房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。超过上诉期间，本判决即发生法律效力。
审判长杨华
审判员肖勇为
人民陪审员欧祖流
二O一一年十月二十五日
书记员黄珍
附注本判决适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。
法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
