原告刘XX，男，1964年6月21日，汉族，建筑业从业人员，户籍所在地湖南省安乡X村X号，住湖南省安乡X区。

委托代理人陈XX，男，安乡县城关法律服务所法律工作者。代理权限为特别授权。

被告齐XX，男，X年X月X日出生，汉族，居民，住湖南省安乡X村X号。

被告刘XX，女，X年X月X日出生，汉族，居民，住湖南省安乡X村X号。系被告齐XX之妻。

被告齐X，男，X年X月X日出生，汉族，居民，住湖南省安乡X村X号。系被告齐XX之子。

被告齐X，女，X年X月X日出生，汉族，居民，住湖南省安乡X村X号。系被告齐XX之女。

原告刘XX与被告齐XX、刘XX、齐X、齐X农村房屋买卖合同纠纷一案，于2011年9月26日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用普通程序，由审判员丁世明担任审判长，与审判员邓新华、人民陪审员汤荣山组成合议庭，书记员李娟担任法庭记录。于2011年11月8日在本院第四审判庭公开开庭进行了审理。原告刘XX及其委托代理人陈XX、被告齐XX、刘XX、齐X到庭参加了诉讼，被告齐X经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告刘XX诉称：2010年6月8日和6月11日，原告刘XX与被告齐XX、刘XX、齐X、齐X签订房屋及宅基地转让合同，合同主要内容：1、被告齐XX、刘XX、齐X、齐X将其所有的房屋及宅基地转让给原告开发房地产；2、原告给付相应受让房屋及宅基地价款，并承诺开发房产后给原告门面房屋和商品房；3、被告负责办理相关建房手续。合同签订后，被告未能依合同约定办理相关建房手续，并实际上已无法办理相关建房手续，致使合同无法履行。原告多次要求被告返还定金及购房款，被告一直不予返还。现诉至法院，请求判令：1、被告双倍返还定金5万元即10万元；2、返还购房款19万元；3、被告承担本案诉讼费。

为支持其诉讼请求，原告向本院提交了如下证据：

1、原告刘XX身份证和被告齐XX、齐X、刘XX、齐X户口登记信息，拟证明原告刘XX和被告齐XX、齐X、刘XX、齐X诉讼主体身份以及原、被告户籍性质。

2、土地使用权转让合同三份，拟证明原告、被告签订了房屋及宅基地转让合同、合同约定被告转让房屋及宅基地给原告开发房地产、原告给被告相应价款、门面及商品房、被告负责办理相关建房手续等事实。

3、5万元定金收条一张、38万元收条一张，拟证明原、被告签订房屋及宅基地转让合同后，被告收取原告定金5万元，被告收取原告转让房屋及宅基地价款38万元等事实。

被告齐XX、刘XX、齐X、齐X辩称：经他人介绍，被告与原告签订房屋及宅基地转让合同，合同签订后原告只给付被告转让款24万元，并欠被告转让款14万元，被告及时协助原告办理相关建房手续，原告未能及时给付转让余款14万元，是该转让合同无法履行主要原因，合同无法履行后延误了被告房屋所在宅基地的黄金开发期，给被告造成了极大的损失。请求法院依法公正判决。

被告齐XX、刘XX、齐X、齐X就其辩称意见，向本院提供如下证据：

1、欠条一张，拟证明房屋及宅基地转让合同签订后，原告尚欠被告转让价款14万元。

2、安乡X村委会证明一份，拟证明被告对本案诉争房屋和宅基地享有所有权。

原告刘XX、被告齐XX、刘XX、齐X、齐X所举证据，经过庭审质证，本院认证如下：

1、原告刘XX所举三组证据，被告齐XX、刘XX、齐X、齐X对上述证据均不持异议，且上述证据具有真实性、合法性，并与待证案件事实具有关联性，本院对上述证据予以认定，对其拟证明的事实，本院予以采信。

2、对被告齐XX、刘XX、齐X、齐X所举第1份证据，原告刘XX不持异议，且该证据具有真实性、合法性，并与待证案件事实具有关联性，本院对该证据予以认定，对其拟证明的事实，本院予以采信。

3、对被告齐XX、刘XX、齐X、齐X所举第2份证据，原告对其真实性、合法性不持异议，但对其关联性持异议，认为不能证明子龙庵村委会证明上所指房屋和宅基地即本案诉争房屋和宅基地。本院认为，子龙庵村委会对被告齐XX、刘XX、齐X、齐X房屋和宅基地情况是有权证明村X村民房屋和宅基地唯一性的实际状况，并结合该证明主要内容，该组证据与本案具有关联性，本院对该证据予以认定，对其拟证明的事实，本院予以采信。

根据对原告刘XX和被告齐XX、刘XX、齐X、齐X所举证据的认定，结合原告、被告的陈述，本院认定如下事实：

原告刘XX为建筑业从业人员，户籍所在地为安乡X村X号，实际居住在安乡X区。

被告齐XX、刘XX、齐X、齐X为安乡X村民，被告齐XX、刘XX、齐X、齐X为夫妻、父某、母子女关系。被告齐XX、刘XX、齐X、齐X所有农村X乡县X组（即安乡县县城北圆盘附近），四被告欲将该处房屋和宅基地转让，原告刘XX意在此地开发房地产。2010年6月8日，原告刘XX与被告齐XX签订一份“土地使用权转让合同”（实为房屋和宅基地转让合同，简称合同一），合同约定被告齐XX所有的位于安乡X组南北38米、东西28米、面积约为1064平方米的房屋和宅基地转让给原告刘XX开发房产，转让价格为70万元（原告刘XX付转让款38万元，原告开发房产后被告齐XX对2间门面享有所有权，约定每间门面价格16万元），由被告齐XX负责办理该房屋和宅基地相关建房手续，合同并对该房屋和宅基地涉及“品补”等问题进行了约定。合同签订当日原告刘XX给付被告齐XX价款19万元，原告刘XX给付被告齐XX定金5万元（收款日为2010年6月10日），在原告刘XX向被告齐XX出具14万元欠条情况下，被告齐XX向原告刘XX出具38万元转让房屋及宅基地价款收据。此份合同签订后，2010年6月11日原告刘XX与被告齐XX及齐XX妻刘XX、子齐X、女齐X续签了两份合同（称合同二、三），合同二与合同一主要内容一致，只是将被告转让房屋及宅基地给原告条件变更为：原告开发房产后被告对四间门面享有所有权。合同三被告齐XX、刘XX、齐X、齐X在合同一基础上，增加了转让宅基地面积南北28米、东西8米，受让方即本案原告刘XX开发房产后另给被告150平米商品房一套，合同三其它内容与合同一一致。三份合同签订后，因被告无法办理或协助原告办理相关建房手续（建设工程规划许可证和建设用地批准书），致使被告一直未在原告房屋及宅基地上的房地产开发项目动工建设，原告也未付清受让被告房屋及宅基地余款14万元。

本院认为：㈠本案案由为农村房屋买卖合同纠纷。本案被告齐XX、刘XX、齐X、齐X均为安乡X村民，其户籍性质均为农业户口，本案诉争的房屋和土地（位于安乡X组南北38米、东西28米、面积约为1064平方米）为四被告长期居住的农村私有房屋和宅基地。四被告将该房屋和宅基地转让给原告开发房产并签订买卖合同，因此本案为农村房屋买卖合同纠纷，该纠纷中并涉及到农村宅基地流转问题。

㈡原、被告间农村房屋买卖合同无效。原、被告签订了三份土地使用权转让合同，该合同标的物除有四被告居住的农村私房外，还有四被告所有的农村宅基地（两宗地：南北38米、东西28米和南北28米、东西8米），宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，当今社会宅基地分配仍具有社会保障性质，宅基地交易将导致强势群体对宅基地的兼并，大量失土农民将生活无着，会对社会秩序造成巨大冲击。《中华人民共和国物权法》第一百五十三规定“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”，同时本案原告刘XX虽为农村户籍，但其长期居住、生活在城市，其受让被告房屋和宅基地主要用于房地产开发，国务院办公厅1999年《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地通知》规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民在农民集体土地建住宅，有关部门不得违法为建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”、2004年11月，国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》又进一步规定“严禁城镇X村购置宅基地，严禁为城镇X村购买和违法建造的住宅发放土地使用证”。因此综上所述，本案宅基地的转让是违法行为，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：......（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”之规定，本案中涉及宅基地转让的农村房屋买卖合同是无效合同。

㈢对原告要求判令被告双倍返还定金的诉讼请求，本院不予支持，判令被告返还原告购房款19万元和定金5万元。

如前所述，本院已认定本案房屋买卖合同无效，《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因此原告刘XX请求被告齐XX、刘XX、齐X、齐X返还购房款19万元的诉讼请求，本院依法予以支持。而对原告刘XX主张双倍返还定金，因该项权利的行使只在合同有效情况下合同一方向违约方主张的民事权利，而本案农村房屋买卖合同无效，因此原告请求判令被告双倍返还定金5万元即10万元的诉讼请求，本院不予支持，并判令被告返还原告定金款5万元。被告齐X经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法可缺席判决。

综上所述，并依据《中华人民共和国物权法》第一百五十三、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，本院判决如下：

一、被告齐XX、刘XX、齐X、齐X于本判决生效之日起三日内返还原告刘XX房屋及宅基地转让款240000元。

二、驳回原告刘XX其它诉讼请求。

如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费5650元，由原告刘XX负担750元，被告齐XX、刘XX、齐X、齐X负担4900元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。

审判员丁世明

审判员邓新华

人民陪审员汤荣山

二○一一年十二月九日

书记员李娟

附：本案适用的法律和司法解释

一、《中华人民共和国物权法》

第一百五十三宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。

二、《中华人民共和国土地管理法》

第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。

三、《中华人民共和国合同法》

第五十二条有下列情形之一的，合同无效：

（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

（三）以合法形式掩盖非法目的；

（四）损害社会公共利益；

（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

四、《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百三十条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。