海南省海口市中级人民法院

民事判决书

(2001)海中法民终字第X号

上诉人(原审被告)海口长信房地产开发有限公司，住所地海口市秀英区X路某信海景花园内。

法定代表人莫某某，董事长。

委托代理人秦和民，海南海特律师事务所律师。

委托代理人李立，海南海特律师事务所律师。

被上诉人(原审原告)岳某X，女，X年X月X日出生，汉族，海南省航空公司职员，住海口市海府大道X号。

委托代理人肖拥群，海南新东方律师事务所律师。

委托代理人路某，海南建设项目咨询公司职员。

上诉人因房屋买卖合同纠纷一案，不服海口市秀英区人民法院(2000)秀民初字第X号民事判决，向本院提起上诉，本院于2001年6月22日立案受理后，依法指定审判员胡曙光担任审判长，与审判员蔡红曼、李燕组成合议庭，共同负责对本案进行审理。2001年7月6日本院依法公开开庭审理了本案。上诉人委托代理人秦和民、李立，被上诉人岳某X及委托代理人肖拥群、路某到庭参加诉讼。陈述了案件事实并发表了辩论意见。现经合议庭评议，本案已审理终结。

原审判决认定，双方签订的“长信海景花园认购书”及“房地产预售契约”，系双方真实意思表示，符合法律规定，均为有效，对双方具有法律约束力。被上诉人已依约向上诉人支付了房款，上诉人应按约定期限向被上诉人交付房产。被上诉人虽提出变更合同按毛坯房交付，但双方未对变更达成一致意见。上诉人于2000年9月9日向被上诉人交房，逾期345天，构成违约，应承担违约责任。上诉人关于逾期交房系被上诉人屡次变更交房标准的抗辩举证不足，不予支持。被上诉人所欠购房款（略）．84元系银行未按承诺提供足额贷款所致，被上诉人并无过错，上诉人以此作为逾期交房责任在于被上诉人的理由不成立，不予采纳。双方合同约定以总房价日1‰计算违约金，未违反法律规定，予以照准。原审法院据此判决：上诉人于判决生效后十日内向被上诉人支付违约金（略）．4元。

上诉人上诉称：一、不能如约交房系被上诉人屡次变更交房标准所致。合同约定1999年9月30日前交房，但被上诉人于1999年7月23日书面要求按毛坯房交房，上诉人同意并要求其办理合同变更手续，但被上诉人一直拖延未办。至1999年9月28日，被上诉人又提出按原合同标准交房，而正常的装修施工工期需要45－60天，显然无法完成。上诉人按被上诉人要求做出的装修预算，被上诉人迟迟不回复，又延误了工期，装修完成，被上诉人未按时前来验收，致使验收时间延宕；二、按揭贷款不足，是被上诉人自身资信状况所致，银行根据被上诉人的资信状况批准5成按揭，其双方所签贷款合同为主合同，而上诉人所提供的担保为从属关系，上诉人对相应额度的贷款提供相应期限的担保无过错，银行亦无过错；三、被上诉人欠付购房尾款，构成先期违约。上诉人实际取得按揭贷款额与购房款差（略）．78元，而此时合同价款条件未发生变更，双方应就尾款的支付问题达成一致意见后方可继续履行，但被上诉人既不付款，又不与上诉人协商或提供相应担保。合同约定的付款义务在先，上诉人在未收到足额房款的情况下交付房产，显然不公平，依合同法的有关规定，上诉人有权中止履行；四、双方约定的违约金计算标准明显超出有关法律规定，原审予以照准错误。综上，请求撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求。

上诉人二审提交1999年8月6日其与中国建设银行海南省分行住房城建支行签订的“个人住房担保贷款合作协议”以证实其与银行间有20年7成贷款担保协议，银行根据业主的收入状况等来确定贷款的数额。

被上诉人答辩称：一、上诉人并无充分证据证明逾期交房系被上诉人屡次变更交房标准所致，1999年8月17日GX栋楼房主体工程质量才验收合格，直至年底，该楼房土建工程尚未完工，距完成毛坯房的建设时间尚远，在此之前讨论是按标准房还是毛坯房交房均不影响工程的进度。况且被上诉人的申请同其他客户一样均是应上诉人的要求提出的，并且在几天内又通知仍按原标准交付。同时，上诉人要求就退款重新签订合同，而双方未予签订，上诉人理应按原合同履行。双方合同并无约定房屋装饰及设备标准，上诉人理应按样板房标准来装修房屋，被上诉人有权拒绝支付额外的装修费。房屋交付的前提条件是土建工程和装修工程经工程质量监督部门验收为合格，而被上诉人购买的楼房至今未经过装修工程的质量验收；二、上诉人商业信誉不佳，工程延误，未按贷款银行的要求完成进度，是导致按揭贷款额减少的根本原因；三、按揭贷款不足的责任在于上诉人，双方合同对发生贷款不足的情况未有约定，仅是被上诉人一套房屋的尾款未支付，不足以影响整个工程的进度。申请按揭贷款是在1999年10月26日，而银行直到12月30日才发入贷款，这时已超出上诉人的交房时间，上诉人构成先期违约，上诉人无权单方中止合同的履行；四、现行法律对逾期交房违约金未有最高限额，双方约定的日1‰的违约金是合法的。综上，请求驳回上诉，维持原判。

被上诉人二审提交证人周某甲证实1999年底其和证人等某往上诉人处就逾期交房一事进行交涉。

法庭围绕双方当事人争议的焦点问题，查明事实如下：

一、1998年7月26日、9月8日及9月9日上诉人与被上诉人分别签订“长信海景花园认购书”、“房地产买卖契约”及“房地产预售(购)契约”，约定，被上诉人向上诉人购买其开发建设的“长信海景花园雅翠居”G4型第X层A室期房(建筑面积约155平方米，实际面积以政府的房地产证之产权面积为准)，房价（略）．4元，签约时付定金2万元，1998年8月7日前支付（略）．64万元，1998年8月27日前支付（略）．28元，余款（略）．48元于1998年办理银行按揭时一次性付清，申请银行按揭最终以银行批复为准，若认购方按揭申请不获银行接受，可选择其他付款方式。楼房于1998年7月31日前竣工，1999年9月30日前交付使用；认购方如不能按期付清房款或出售方不能按时交付房屋，均应按总房价每日1‰向对方支付违约金等。签约后，被上诉人按约向上诉人支付购房款（略）．56元(含定金2万元，但总额比合同约定应付数额少0．36元)。1999年7月23日，被上诉人向上诉人致函称希望按毛坯房交付，以免造成二次装修的浪费，并按规定扣减房款，重新签署认购书或签订补充合同。上诉人主管人员收件后在该函件上注明“同意退装修款，但要重新签订合同”。合同约定的交房期满，上诉人未向被上诉人交房。1999年10月26日，由上诉人担保，中国建设银行海南省分行住房城建支行为被上诉人办理了29万元的个人住房贷款手续，同年12月30日，该行向被上诉人发放了该笔贷款并作为购房款直接向上诉人支付。银行按揭贷款不足部分的购房款及前述少付购房款共（略）．84元，被上诉人以按揭贷款不足责任在于上诉人及上诉人逾期交房为由拒绝支付。2000年3月6日，被上诉人致函上诉人称上诉人未按约定交房已构成违约，双方于2月29日面谈时，希望上诉人对违约期限给予确认并对违约责任明确处理意见，但至今未有明确答复，希望上诉人按标准房交付使用。2000年5月25日，上诉人向被上诉人发出“交楼通知书”，次日，被上诉人对所购房屋进行了验收，并提出存在的问题，但未予接收。随后，上诉人根据被上诉人的要求对房屋存在的一些问题进行了整改。2000年9月9日，被上诉人与上诉人签订“业主、住户入住公约”，正式接收房屋。

上述事实及相关证据经双方当事人质证无异议，法庭作出确认。

二、对于上诉人开发建设的长信海景花园GX幢的主体结构工程于1999年8月27日验收为优良，同年9月16日工程竣工，并于2000年12月8日交工，验收为优良及其具有预售房屋资格之事实，双方当事人无争议，法庭作出确认。

三、上诉人称其在接到被上诉人1999年7月23日要求变更交房标准的函件后，于8月4日为被上诉人办理了相应的退还装修款的手续，而被上诉人又于9月28日再次要求将交房标准改为标准间。被上诉人提出异议，因上诉人所提退款手续为内部材料，无证据证实其真实性，而其所称被上诉人再次变更交房标准未有证据证实，法庭对上述事实不予确认；上诉人所提其于2000年3月1日和3月6日两次致函被上诉人称其根据被上诉人2000年12月6日的变更装修要求制定装修预算及工期，希望被上诉人予以及时确认，而被上诉人未予确认，其将按合同标准进行装修，工期按实际情况顺延。被上诉人提出异议，因上诉人无法证实该两份函件的真实性，法庭对其真实性不予确认。

四、上诉人并不否认证人周某乙证实被上诉人曾于1999年底前往上诉人处就逾期交房一事进行交涉。法庭对此作出确认。

本院根据查明的事实，处理意见如下：

一、双方签订房屋期房买卖合同的意思表示真实，且签约主体适格，内容合法，原判认定为有效正确。

二、关于违约责任的认定。

1、双方合同约定1999年9月30日前交房，被上诉人虽曾于1999年7月23日书面要求将标准房交房变更为毛坯房交房，但双方并未因此按各自的意愿重新签订合同，而上诉人亦无足够证据证实双方实际已按此变更内容履行。同时上诉人无充分证据证实被上诉人在将交房标准变更为毛坯房后又于合同约定的交房期满前两天再次将交房标准变更为标准房。上述两种情形，在无不可抗力或无正当理由的情况下，上诉人以此作为其逾期交房免责的抗辩的理由不充分，证据不足，本院不予支持。同时，上诉人称根据被上诉人的要求增加装修项目所制定的装修预算未得到被上诉人及时确认及装修完工后被上诉人未及时验收而导致工期延误的证据不足，本院不予采纳。至于工程施工进度(包括主体完工及工程竣工等)，系上诉人与施工单位间法律关系所调整，与上诉人是否按约交房给被上诉人间无必然法律关系。双方以此各自主张逾期交房责任无理，本院均不予采纳。

3、银行向被上诉人提供按揭贷款，虽系被上诉人与上诉人间房屋买卖合同关系成立的基础，但毕竟亦为被上诉人向上诉人支付购房款的方式，该借贷由银行与上诉人、被上诉人间借贷法律关系所调整，贷款的多与少均不影响被上诉人负有向上诉人支付购房款的义务。银行对被上诉人按揭贷款不足，均非上诉人与被上诉人各自向对方主张责任的理由。银行未如期为被上诉人办理按揭贷款手续，上诉人与被上诉人均无证据证实系对方责任造成，但无论如何，双方合同约定的按揭贷款于1998年一次性付清之条款未作任何变更，被上诉人本应按此约定期限将按揭贷款项下的购房款直接向上诉人支付，但按揭贷款未如期及贷款不足之法律事实的出现，双方对按揭贷款不足之部分购房款未另有约定支付方式，考虑银行按揭贷款最终于1999年12月30日才向上诉人发放，而该时间超过上述合同约定的最后付款时间，仍要求被上诉人于1998年前付清该房款显然对被上诉人不公平，同时亦违背了双方订立房屋买卖合同的最初意愿，故应以该按揭贷款不足之购房款发生时为被上诉人负有付款义务的起始时间。尽管如此，并不因此改变合同约定的被上诉人付款义务在先，上诉人交房义务在后的合同履行现状，故被上诉人因不可归责于双方的法律事实而延期付款，上诉人亦同样应延期交房。由于合同约定的付款时间及交房期限均已过，上诉人延期交房时间虽然不确定，但因被上诉人再次付款时间可以确定，上诉人的交房义务仍是在被上诉人付清房款之后。

4、由于被上诉人至今未向上诉人支付剩余房款，上诉人虽实际已向被上诉人交房(2000年9月9日交房时虽未经有关部门验收，但并不影响实际交房之事实)，但以被上诉人付款义务在先而未履行，其可中止履行交房义务并不因此构成违约为抗辩。而当时法律对此种情形的法律后果未有明确规定，依照最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》第一条之规定，可以适用《中华人民共和国合同法》的有关规定。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”的规定，因被上诉人付款义务在先，在被上诉人未履行其付款义务之前，上诉人有权拒绝向其交房，上诉人并不因此构成违约。原判认定上诉人逾期交房并承担违约责任不当。

综上，原审判决认定事实不清，适用法律不当，应予纠正。上诉人上诉要求免除逾期交房责任有理有据，本院予以支持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第二、三项之规定，判决如下：

一、撤销海口市秀英区人民法院(2000)秀民初字第X号民事判决。

二、驳回被上诉人岳某X的诉讼请求。

本案一、二审案件受理费各5132元，均由被上诉人岳某X负担。

本判决为终审判决。

审判长胡曙光

审判员蔡红曼

审判员李燕

二○○一年九月十七日

书记员黄恒弘