湖南省沅江市人民法院

民事判决书

（2011）沅民一初字第X号

原告陈某戊，男，X年X月X日出生，汉族，个体户工商户，住（略）。

委托代理人廖某，湖南滨湖律师事务所律师，代理权限为特别授权，即代为提起诉讼，承认、放某、变更诉讼请求，进行调某、和解、代收某行款项。

委托代理人周某己，湖南天见律师事务所律师，代理权限为一般诉讼代理。

被告郭某，男，X年X月X日出生，汉族，个体工商户，住（略）。

被告周某己，女，X年X月X日出生，汉族，个体工商户，住（略）。

被告丁某，女，X年X月X日出生，汉族，个体工商户，住（略）。

三被告的委托代理人陈某戊，沅江市法律援助中心律师，代理权限为特别授权，即代为承认、放某诉讼请求，进行和解、调某、提起反诉等。

原告陈某戊与被告郭某、周某己、丁某返还原物纠纷一案,本院于2011年9月16日立案受理后，依法由审判员曾某某担任审判长，与审判员汪某、代理审判员覃某组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人廖某、周某己、被告郭某、三被告的共同委托代理人陈某戊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称，2005年1月7日，原告与沅江市X区居委会签订《租房协议书》，合同约定将位于（略）南天宾馆西边临街一层六间门面约300平方米（其中壹间为楼梯间，为二楼通行）出租给原告，租期自2005年元月6日至2011年元月5日止。原告承租后，于2008年3月28日将五间门面转租给案外人薛某，同时在2008年5月17日与王家亭社区X组、股东代表签订《王家亭社区综合楼转租事宜协议书》，同意原告转租，租期不变。薛某在承租期间未经原告同意的情况下，将该五间门面在2009年9月转租给余良标，事后余良标之妻（被告周某己）用其中三间门面自行经营“沅江市老庙黄金专卖店”，将另二间门面转租给被告丁某经营“沅江市匹克运动”服装专卖店。被告周某己在经营期间于2011年5月11日将沅江市老庙黄金专卖店经营人变更为被告郭某。2011年元月14日，原告与王家亭社区全某股东签订《房屋转让协议》，合同约定：由原告以1080万元的转让价格受让沅江市X路南天宾馆西边王家亭社区综合楼一、二楼和临时钢架棚（包含本案争议的这五间门面）的房屋所有权和土地使某权，一楼门面、二楼茶楼自到期日（2011年元月5日）起房屋使某、收某权由原告所有。原告按约支付转让款后于2011年3月7日办理完房地产过户登记手续。原告受让该房产后，即和三被告协商有关承租或交付房产的相关事宜，但三被告在租赁合同于2011年元月5日到期的情况下，以转租时支付了打空费要求补偿为由，无法协商一致。三被告在租赁期限届满后，未能与房屋所有权人达成继续租赁协议的情况下，既不支付租金，又不交付房屋的行为，已构成侵权。故原告诉至法院，请求依法判决三被告立即交付位于沅江市X路X栋X号商业门面五间、承担自2011年元月6日起至交付之日的租金；并由三被告承担本案诉讼费用。

三被告共同辩称,原告所说的拒付租金不是事实，被告在2011年8月20日左右，与原告进行协商过，由于当时黄金涨价，被告资金周某己不来，故被告与原告协商要求由被告继续租赁门面，租金过段时间就付；陈某戊把门面转给薛某时，收某了35万元打空费，薛某经营的龙凤珠宝店转让给郭某、余良标是50万元打空费，薛某邀郭某、余良标合伙，薛某实际上与被告郭某、余良标（余良标是周某己的丈夫）是合伙关系，有合伙协议，郭某占20%的股份，余良标占20%、薛某占60%，三人共同经营老庙黄金店，薛某不出面经营，具体管理是周某己，老庙黄金店的前身是龙凤珠宝店，法人代表现在是郭某，由郭某、薛某、周某己参与经营，五间门面经营了两个项目，一个是匹克运动店，业主是丁某，一个是老庙黄金店，业主是郭某，丁某是匹克运动店的业主，周某己在里面参了股，丁某经营的匹克运动店的租金是出给陈某戊，2009年9月老庙黄金店开张，同时匹克运动店也开张，五间门面的租金是由郭某将2010年租金24.8万元直接交给陈某戊，2009年的租金是由薛某已经交给陈某戊，郭某、薛某、余良标将其中两间门面租给丁某，由丁某和周某己把匹克运动店的租金交给郭某等三人，再由郭某、薛某、余良标将五间门面的租金一起交给陈某戊。

原告为支持自己的诉讼主张，向本院提供了以下证据：

1、价格鉴定结论书，拟证明占用门面期间被告应付的租金标准；

王家亭社区居委会与陈某戊的租房协议书，拟证明租期已经到2011年元月5日止；

陈某戊与薛某的房屋租赁合同，拟证明租赁合同未超出期限；

王家亭社区综合楼转租事宜协议书，拟证明王家亭社区已经确认了转租行为，但承租主体仍然是陈某戊；

王家亭社区与王清云（系陈某戊之妻）的房屋转让协议及收某，拟证明该房产的产权已经在2011年元月5日已经转让给原告方，该房产的使某、收某权已经转给原告方享有；

房产证，拟证明原告是五间门面的所有权人；

沅江市老庙黄金专卖店的企业注册登记资料，拟证明业主是郭某；

沅江市匹克运动的企业注册登记资料，拟证明业主是丁某；

被告方对原告方提供的证据2、3、4、5、6、7、8经质证后无异议，对原告方提供的证据1经质证后认为：该门面的鉴定价格参照的周某己门面未注明，且未参照该门面往年的价格。

三被告未向法庭提供证据。

本院对原告方提供的证据经审核后认为,原告提供的证据2、3、4、5、6、7、8，被告不持异议，具有合法性、真某、关联性，其证明效力本院予以确认,对原告方提供的证据1，被告虽有异议，但未提出证据证实该鉴定结论程序违法或结论明显依据不足，本院予以认定。

经审理查明，2005年1月7日，原告与沅江市X区居委会签订一份租赁合同，租赁沅江市X区居委会所有的位于（略）南天宾馆西边临街一层六间门面约300平方米（其中壹间为楼梯间），租期自2005年元月6日至2011年元月5日止，约定了租金情况，并且约定承租方如果擅自转租，王家亭社区居委会可终止合同。原告承租后，于2008年3月28日将五间门面转租给薛某，将租金提高到24.8万元/年，并在2008年5月17日陈某戊平与王家亭社区X组、股东代表达成转租协议，取得王家亭社区居委会的同意，转租合同到期日仍为原合同的到期日，并约定了租金的分配，同时约定如果薛某擅自转租，陈某戊可解除合同。2009年9月，薛某在未经出租人同意的情况下，将该五间门面转租给余良标，事后余良标之妻（被告周某己）用其中三间门面自行经营“沅江市老庙黄金专卖店”、将另二间门面转租给被告丁某经营“沅江市匹克运动”服装专卖店。

另查明，被告周某己在经营期间于2011年5月11日将沅江市老庙黄金专卖店经营人变更为被告郭某。郭某是“沅江市老庙黄金专卖店”的业主，被告周某己是“沅江市老庙黄金专卖店”的实际经营者，丁某是“沅江市匹克运动”服装专卖店的经营者。郭某将2010年的五间门面的租金24.8万元从这两家店铺收某后交给了原告陈某戊。

2011年元月14日，原告买下王家亭社区综合楼一、二楼和临时钢架棚的房屋所有权和土地使某权（包含这五间门面），约定一楼门面、二楼茶楼自到期日（2011年元月5日）起房屋使某、收某权由原告所有。原告按约支付房款后于2011年3月7日办理了房地产过户登记手续。原告受让该房产后，即与三被告协商有关承租或交付房产的相关事宜，但三被告在租赁合同于2011年元月5日到期的情况下，以转租时支付了打空费50万元给中间人薛某为由，就租金问题或交付房产问题双方无法协商一致，酿成纠纷。现原告认为，三被告在租赁期限届满后，未能与房屋所有权人达成新的租赁协议的情况下，既不支付租金，又不交付房屋的行为，已构成侵权。故诉至法院请求依法判决三被告立即交付位于沅江市X路X栋X号商业门面五间、承担自2011年元月6日起至交付之日的租金；并由三被告承担本案诉讼费用。

本院认为,原告陈某戊与王家亭社区居委会于2005年元月7日签订的房屋租赁合同合法有效，陈某戊依合同依法取得位于沅江市X路X栋X号商业门面五间的使某权。虽然陈某戊未经原出租人王家亭社区居委会同意，于2008年3月28日将这五间门面转租给本案的案外人薛某，但经过协商，2008年5月17日原出租人王家亭社区居委会认可了陈某戊的转租，故陈某戊与薛某的转租合同亦应认定为合法有效。2009年9月薛某在交清当年的租金后，未经原告陈某戊同意，将该商铺转租给案外人余良标，余良标之妻（被告周某己）用其中三间门面自行经营“沅江市老庙黄金专卖店”、将另二间门面转租给被告丁某经营“沅江市匹克运动”服装专卖店。被告周某己在经营期间于2011年5月11日将沅江市老庙黄金专卖店经营人变更为被告郭某。此后，三被告将2010年租金共计24.8万元交给原告陈某戊，原告亦接收，应视为原告同意转租。2011年1月5日起，双方就租期、租金等问题未达成协议。三被告自2011年1月6日起，对商铺不再享有使某权，三被告在合同到期后长期占据使某商铺，无法律依据。现原告陈某戊平对自己所有的商铺行使某上请求权，要求三被告从商铺内迁出的诉讼请求，本院予以支持。至于三被告提出的在2009年9月已向案外人薛某支付了打空费50万元，现在搬走将导致损失，要求原告补偿的主张没有法律依据，本院不予支持。原告自2005年1月7日起承租了该商铺，三被告应当在租赁期间届满之日起就占用的商铺向原告方支付使某费（租金）。综上，根据《中华人民共和国物权法》第四条、第三十四条、第三十七条、第三十九条、第二百四十一条、第二百四十三条、《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条之规定，判决如下:

一、由被告郭某、周某己、丁某于本判决书生效后二十日内将位于沅江市X路X栋X号，位置为东靠南天宾馆，西邻上岛茶楼，南至王家亭社区，北临琼湖路的商业门面五间（房屋所有权证号为沅房权证琼湖字第（略）号）腾空后交付给原告陈某戊平；

二、由被告郭某、周某己赔偿原告陈某戊平自2011年1月6日起至门面交付之日止的租金损失，损失金额按705.2元/天计算[（87400+85000+85000）/365=705.2元]；由被告丁某赔偿原告陈某戊平自2011年1月6日至门面交付之日止的租金损失,损失金额按465.8元/天计算[（85000+85000）/365=465.8元]。

本案案件受理费8800元，财产保全某3020元，合计11820元，由被告郭某、周某己负担7119元，由被告丁某负担4701元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。

审判长曾某某

审判员汪某某

代理审判员覃某某

二零一二年一月十七日

代理书记员李某某

附相关法律条文及司法解释：

《中华人民共和国物权法》

第四条国家、集某、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。

第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。

第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。

第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使某、收某和处分的权利。

第二百四十一条基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使某、收某、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。

第二百四十三条不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息，但应当支付善意占有人因维护该不动产或者动产支出的必要费用。

《中华人民共和国合同法》

第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。

《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》

第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。

没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。

第七十六条当事人对自己的主张，只有本人陈某戊而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。