（略）人民法院

民事判决书

（2011）株石法民一初字第X号

原告罗某，男，19×年×月×日出生，汉族，湖南省株洲市人，住（略）。

委托代理人凌某，株洲市X区某法律服务所法律工作者。

委托代理人周某某，株洲市X区某法律服务所法律工作者。

被某史某，女，19×年×月×日出生，汉族，湖南省株洲市人，住（略）。

委托代理人梁某某，男，19×年×月×日出生，汉族，湖南省株洲市人，住（略）。

委托代理人刘某某，湖南某律师事务所律师。

第三人樊某，男，19×年×月×日出生，汉族，住（略）。

委托代理人樊某，女，19×年×月×日出生，汉族，住（略）。

原告罗某与被某史某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2011年7月13日立案受理。2011年10月12日，依法由审判员王某适用简易程序公开开庭进行了审理。原告罗某及其委托代理人凌某，被某史某的委托代理人梁某某均到庭参加诉讼，因双方当事人对案件事实争议较大，本院决定将本案转为普通程序审理。因本案所涉房屋所有权人不明，2012年1月4日，本院裁定中止本案诉讼。2012年4月13日，本院恢复审理并追加樊某为本案第三人参加诉讼。2012年4月19日，依法由审判员陈善文、王某、人民陪审员沈志强适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人凌某，被某史某的委托代理人梁某某、刘某某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告罗某诉称，2011年5月，原、被某商议，被某将自己在杉木糖某栋某号门面出租给原告，保证签两年期合同。5月16日，被某收取原告门面转让费12000元，并收取违约金1200元，讲明如不能签合同赔1200元违约金，如到时原告不要门面1200元不退。原告交钱后多次催被某提供门面产权方面的证明及原始租门面合同，并签订书面租赁合同，被某总借故推诿，并要原告先进场。原告进场后才几天，就某知门面房东早在三个月前已明确告知被某，门面到期后不再对外出租，要收回出卖。7月2日，原告、被某、房东三方协商解决，但房东不再出租，被某不同意退钱。原告认为，被某采取欺诈的方式，隐瞒门面到期无法提供两年期合同的事实，诱使原告交纳转让费和违约金，系可撤销的民事行为。原告特诉至人民法院，请求撤销原、被某的门面租赁合同，被某返还13200元并支付违约金1200元。

被某史某辩称，原告支付12000元转让费。答辩人将门面内物品、设施以及营业执照、卫生许可证并含一个半月租金让渡给原告，公平合理。答辩人没有承诺原告保证签两年合同，答辩人没有欺诈原告的事实。房东不同意签两年合同，不是答辩人的原因。另，原告所交1200元是原告和答辩人协商退帅某的定金。

原告就某，向本院提交了以下证据材料：

1.12000元收条一张，拟证明被某收取门面的转让费12000元，但双方并未签订书面合同的事实；

2.1200元的收条一张，拟证明1200元是为了保证能够签订书面合同的。如果不能签订书面合同，被某应该退12000元及1200元并且赔偿1200元；

3.房屋租赁合同一份，拟证明原告多次催要被某签订正式合同后，被某无奈拿出了原始的租赁合同，该合同的房东是樊某，原告交了12000元的转让费的事实樊某不知情；

4.樊某出具的证明一份及樊某的身份证复印件，拟证明樊某明确告知了被某门面要收回，不要出租的事实；

5.转让门面协议一份，房屋所有权证书一份，公证书一份，拟证明讼争的门面实际所有权人为樊某；

6.史某缴纳电费的收据，拟证明水电费一直交给了实际的房屋所有人朱某某。水电费是交到相关部门，房租是交给了樊某；

7.为查明本案事实，本院对樊某所作谈话笔录一份。

以上证据材料经庭审质证,当事人对证据材料1、3，4、6、7无异议，本院予以采信；被某对于某据材料2的真实性无异议，但提出其所收取的1200元系与原告协商退给帅某的定金。经本院审查被某所述属实，本院予以认定；对证据材料5，被某认为系复印件，真实性存疑。本院认为该证据材料与已查明的事实相符，应予采信。

经审理查明，2008年7月1日，樊某与漆某签订一份《房屋租赁合同》，约定樊某将杉木糖某栋某号门面出租给漆某，租期两年，租金每月600元，每季度支付。2008年8月25日，漆某将该《房屋租赁合同》转让给罗某，罗某继而于某年将该合同转让给本案被某史某。之后，被某史某与樊某履行该合同，双方未另行签订书面租房合同。2010年6、7月份，樊某告知史某，承租房屋决定出卖，要将房屋收回。合同到期后，樊某并未立即收回房屋，也未与史某续签租赁合同，双方仍按原合同继续履行。2011年上旬，史某张贴广告转让门面。帅某向史某交纳500元定金欲转让门面。罗某见广告也找史某要求转让该门面。为让帅某退出，罗某同意支付1200由史某赔偿给帅某。2011年5月16日，罗某向史某支付12000元转让费及1200元应付帅某款，史某将上述《房屋租赁合同》交付给罗某。罗某提出要签订书面合同，2011年7月2日，罗某、史某、樊某三方协商租房事宜，樊某称三个月前就某知史某门面要出卖不再出租，如出租也只能出租一年并需涨租金，三方协商未果，罗某未能与樊某签订租赁合同，之后，樊某收回门面。

另查明，本案所涉及杉木糖某栋某号门面，登记产权人为朱某某，登记地址为石峰区X路某号某栋某号。朱某某于2002年12月25日与本案第三人樊某签订《转让门面协议》将该房屋转让给樊某。樊某委托其胞姐樊某对房屋进行管理。

本院认为，被某史某与原告罗某订立口头转租协议，被某史某作为转租人应当保证租赁物在权利上没有瑕疵，但本案被某史某与房东间的租赁合同早已到期，现系不定期租赁。根据法律规定，不定期租赁，当事人可以随时解除合同。在此情况下，被某史某不应当在未征得房东进行转租。况且被某史某明知其承租的房屋要被某东收回，仍隐瞒该必要的信息，致使原告罗某违背真实意思与之订立口头转让协议，支付转让费，现导致原告罗某无法实现合同目的。原告申请撤销双方之间的租赁协议符合法律规定，本院予以支持。根据法律规定，民事行为无效导致撤销的，应当返还依据该行为所取得的财产。导致民事行为无效，双方都有过错的，应根据过错承担相应的责任，本案原告在与被某订立租赁协议时明知被某原租赁合同已到期，承租权尚不明确的情况下，仍与被某签订租赁协议，自身也存在过错，且原告从被某处转得的部分物品现也已遗失。也应承担一定责任。综上，本院酌情决定由被某向原告退回部分转让费。被某收取原告13200元，其中1200元系双方协议给付了帅某，对于某告该部分诉讼请求，本院不予支持。

综上所述，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条，《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：

一、撤销原告罗某与被某史某于2011年5月16日订立的口头协议；

二、被某史某在本判决生效后十日内退还原告罗某7000元；

三、驳回原告罗某的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费160元，由原告罗某负担80元，由被某史某负担80元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于某南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按照不服一审判决部分的上诉请求额向株洲市中级人民法院交纳上诉案件受理费。现金交纳的直接向中国农行银行株洲市红广支行驻株洲市中级人民法院收费处缴纳；汇款或转账的，开户行：中国农行银行株洲市荷塘支行，收款单位：代收法院诉讼费财政专户，账号：18－（略）。逾期未缴纳的，将承担按自动撒回上诉处理的后果。

当事人应当在规定期限内履行生效法律文书确认的义务，如果承担义务的当事人没有按期履行，享有权利的当事人可以在两年内向人民法院申请强制执行。

审判长陈善文

审判员王某

人民陪审员沈志强

二○一二年四月十九日

书记员唐丹

附：本判决书所适用的法律条文

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条：被某经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。

《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条：被某行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被某行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。

《中华人民共和国合同法》第九十三条：当事人协商一致，可以解除合同。

当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就某，解除权人可以解除合同。

《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于某成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于某成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

当事人就某延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。