上诉人（原审原告）王某,男。

被上诉人（原审被告）程某，男。

上诉人王某因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市X区法院第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。

王某在原审法院起诉称：我于1994年12月4日将坐落于某区X村的房屋，其中有北房4间，东厢房2间，院内院外的树木及一切建筑物卖给程某。据了解程某是北京市X村的农民户口。程某不具有购买农村房屋的资格，依据我国关于某村宅基地的法律法规的规定，农村宅基地的买卖是国家禁止的范围。故我认为双方签订的协议应当属于某效协议。综上所述，为维护我的合法利益不受侵害，根据我国的《民事诉讼法》的相关规定，特向贵院提起诉讼，请求法院支持我的如下诉讼请求。一、请求确认1994年12月4日签订的房契协议无效。二、本案诉讼费用由程某承担。

程某在原审法院答辩称:我与王某签订的协议应该是有效的，1994年签订房契协议时集体经济组织是经过研究盖章同意的。我和王某都是居民，《中华人民共和国土地管理法》第62条规定也显示宅基地并不是禁止流转的。

原审法院审理查明:1994年12月4日，王某与程某签订《房契协议》，约定王某将其位于某区X村的北房4间、东厢房2间、院内院外的树木及一切建筑物卖给程某，价款为16000元。在协议上有双方的签字，同时由A村村民委员会加盖了公章并有王某、李乙签字。协议签订后，程某将房款16000支付给王某，王某将房屋交付给程某。程某接受房屋后新建东房1间并对原北房进行了装修。另查，王某的户口现为非农业户口。

原审法院认定上述事实，有《房契协议》、证明及双方当事人的陈述等证据材料在案佐证。

原审法院判决认定：按照我国法律规定，农村宅基地的所有权属于某民集体所有，宅基地使用权人在对宅基地行使收益和处分权利时，应当受到严格的限制。在此前提下，非本村X村房屋的行为一般应当认定为无效。但在处理具体案件时应当结合个案不同的实际情况综合加以判断。本案中，虽然程某在购房时不是某区X组织成员，但程某在购房后的十余年中对该房屋形成了稳定的占有使用关系，且王某早已不在是A村X组织成员。鉴于某，在综合本案当时的历史背景，从有利于某护十余年来形成的稳定的房屋占有关系的角度考虑，本案不宜确定《房契协议》无效。王某在买卖合同签订并实际履行后，房地产价值大幅提高的情况下，以转让农村宅基地违反法律规定为由要求确认买卖协议无效，其行为与民法倡导的诚实信用原则相悖。故法院对王某要求确认协议无效并要求程某返还房屋的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条之规定，判决如下：驳回王某的全部诉讼请求。

王某不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉要求是：撤销原审法院判决，改判双方1994年12月4日签订的《房契协议》无效。上诉理由是：原审法院认定事实有偏颇，遗漏了双方买卖宅基地的事实；原审法院适用法律错误。

程某答辩称：同意原审法院判决，不同意王某的上诉请求。

经审查，本院对原审法院查明之事实予以确认。

上述事实，有双方当事人在二审期间的陈述在案佐证。

本院认为：农民集体所有的土地依法属于某X村X组织或者村民委员会经营、管理。宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许违法转让。农村宅基地违法转让属违反国家法律强制性规定的行为。房屋买卖合同依赖于某基地使用权的有效转让。程某并非某区X村民，其于1994年12月4日与王某签订的《房契协议》的行为违反了国家法律关于某村宅基地禁止违法转让的规定，当属无效。原审法院认为王某的行为不符合诚信原则，并无不妥，其行为本院认为确不应提倡，但原审法院以此为由驳回王某的诉讼请求，于某不符，本院予以更正。

综上所述，原审判决适用法律错误，本院予以更正。依照《中华人民共和国土地管理法》第十条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项之规定，判决如下：

一、撤销北京市X区法院第X号民事判决；

二、确认王某、程某于1994年12月4日签订的《房契协议》无效。

一审案件受理费七十元，由程某负担（于某判决生效后七日内交纳）。

二审案件受理费七十元，由程某负担（于某判决生效后七日内交纳）。

本判决为终审判决。

审判长张洁芳

代理审判员张磊

代理审判员柳适思

二○一一年十二月九日

书记员李筱珊