上诉人（原审被告、反诉原告）张某。

上诉人（原审第三人）袁某。

被上诉人（原审原告、反诉被告）××公司

上诉人张某、上诉人袁某因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市X区人民法院（2011）西民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。

××公司在原审法院诉称：××公司、张某双方于2008年签订为期3年的房屋租赁合同，约定：××公司同意将位于某京市X区X街X号东侧使用面积59.3平方米房屋及附属设施出租给张某作为经营使用，期限为3年，自2008年4月1日至2011年3月31日止，合同期满或提前终止，张某应在48小时内将自己的物品搬出承租的房屋，并办理退房手续……按照合同约定，××公司如约履行了自己的义务，租赁期限到期后，××公司、张某双方未就此房屋续签租赁合同。张某以要求进行补偿为由，拒绝腾退房屋。××公司认为，双方签订的房屋租赁合同已履行完毕，租赁已到期，张某以要求××公司进行补偿，拒绝腾退房屋，无法律上的依据，已严重侵犯了××公司的合法权益。现诉至法院，要求判令张某及第三人袁某将位于某城区X街X号东侧使用面积59.3平方米房屋及二层违章建筑立即腾空；要求张某自2011年4月1日起至房屋腾退时止向××公司以每日239元的标准交纳房屋租金；诉讼费用由张某承担。

张某在原审法院辩称：我自2004年5月至今一直在租赁房屋中经营，而且办理了营业执照。2009年，政府部门贴出拆迁公告，租赁房屋属拆迁范围，根据租赁合同第九条约定，遇到拆迁应给予停产停业补偿费，××公司没有给付拆迁补偿款，故不同意××公司的诉讼请求。同时提出反诉，要求××公司给付我停产停业补偿费35万元；赔偿各项经营损失5万元。

袁某在原审法院述称：2007年11月，有一个姓张某转让西城区X街X号东侧的房屋，我给付他8万元转让费及4万元的装修费，我每月给付张某7800元租金及780元的税费。2009年3月，该地区贴出拆迁公告，以后生意就非常暗淡，我一直经营至2011年4月1日，此后关门停业。现在同意腾房，我的各项损失由张某给予赔偿。

××公司针对张某的反诉在原审法院辩称：根据城市房屋拆迁管理条例，××公司是承租人，张某是次承租人，次承租人无权享受停产停业补偿费，合同履行期限内××公司如约履行了各项义务，张某不存在经营损失问题，故不同意张某的反诉请求。

原审法院经审理查明：北京市X区X街X号房屋，所有权人系A公司，2008年4月28日，A公司将上述房屋委托××公司从事物业管理，期限自2008年1月1日至2012年12月31日止，在委托期限内，A公司同意以受托单位的名义，对外出租委托管理的房屋。

2008年，××公司（甲方）与张某（乙方）签订房屋租赁合同，约定：甲方同意将位于某四南大街X号东侧使用面积59.3平方米及附属设施出租给乙方，作为经营使用；租赁期3年，自2008年4月1日至2011年3月31日止；乙方承租上述房屋租金为人民币87192元，租金交付方式为月付；因受国家政策、城市规划建设的影响以及由于某可抗力的原因造成合同不能履行或不能完全履行，双方自然终止合同，遇拆迁因素造成合同终止，则按国家有关政策执行，互不承担赔偿责任；合同期满或提前终止，乙方应在48小时内将自己的物品搬出承租的房屋，并办理退房手续，逾期未能搬出，甲方有权代乙方将物品搬出，腾出场地另行存放，乙方逾期30日内不领取物品视为放弃处置权，由甲方代行处理，乙方除承担所发生费用外，还应承担违约责任；合同期满前6个月内协商是否续租或终止，如甲方仍愿意继续出租此房屋，在同等条件下，乙方享有优先承租权。合同签订后，张某继续在租赁房屋经营，在此之前，双方就租赁房屋已签有租赁协议，张某在该址办理了个体工商户营业执照，字号名称是×餐厅。2009年6月17日，B公司因居住和市政基础设施项目建设，取得房屋拆迁许可证，西四南大街X号属拆迁范围。张某已向××公司交纳房租至2011年3月31日。

另查，2007年11月，张某将上述房屋交由袁某使用，袁某向张某交纳房屋租金。现西城区X街X号东侧使用面积59.3平方米房屋及二层建筑物，仍由张某及袁某占用。诉讼中，××公司同意给付张某拆迁补偿款25万元。

原审法院认定上述事实，有证明、房屋所有权证、委托物业管理证明、房屋租赁合同、房屋拆迁许可证、营业执照及双方当事人陈述等证据材料在案佐证。

原审法院判决认为：××公司与张某签订之房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，内容不违反有关法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按照合同约定的内容享有权利并履行义务。现合同约定的租赁期限已届满，××公司要求张某及袁某腾退房屋，理由正当，法院应予支持，张某还应向××公司支付自2011年4月1日起至腾退房屋之日止的房屋使用费。张某要求给付停产停业补偿费35万元，××公司同意支付25万元拆迁补偿款，法院不持异议，但张某要求赔偿经营损失5万元，缺乏依据，法院不予支持。至于某某与张某之间的纠纷，可另行解决，本案不予处理。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决：一、本判决生效后七日内，张某及第三人袁某负责将北京市X区X街九十五号东侧使用面积五十九点三平方米房屋及二层建筑物腾空，交与××公司。二、本判决生效后七日内，张某给付××公司房屋使用费（自二○一一年四月一日起至腾退房屋之日止，每日按人民币二百三十九元计算）。三、××公司在张某及第三人袁某履行完本判决第一项义务后七日内，给付张某拆迁补偿款人民币二十五万元。四、驳回张某其他反诉请求。

如果××公司、张某未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

判决后，张某、袁某不服，均向本院提起上诉。张某的上诉请求是：撤销原判第二项，依法改判。上诉理由为：原审判决认定事实不清，张某在2011年3月31日以后，并未实际经营，也没有任何经营收入，现张某对其他判决内容无异议，故请求二审法院依法处理。袁某的上诉请求是：撤销原判第一、三项，依法改判袁某无需将诉争房屋腾空；××公司给付袁某拆迁补偿款25万元。上诉理由为：原审判决认定事实错误，自2007年12月7日至今，袁某一直在诉争房屋内实际经营；原审法院将相应拆迁款项判归张某所有，属适用法律错误。

××公司答辩称：我公司同意原判。

本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。以上事实有当事人在二审期间的陈述等证据材料在案佐证。

本院认为：依法成立的合同受法律保护。××公司与张某签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。在该合同约定的履行期限届满后，××公司要求张某、袁某腾退诉争房屋，具备事实及法律依据，应予以支持。关于某产停业损失补偿一节，××公司在原审中表示愿意向张某支付25万元补偿款，张某亦表示同意，本院对此不持异议。就××公司主张某张某应支付自2011年4月1日起至腾退房屋之日止的房屋使用费一节，符合法律规定，亦应予以支持。袁某与张某之间的纠纷，双方可另行解决，本案不予处理。综上所述，上诉人张某与上诉人袁某的上诉请求，依据不足，本院均无法支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费七十元，由张某负担（本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费三千六百五十元，由张某负担（本判决生效后七日内交纳）。

二审案件受理费七十元，由张某负担三十五元（已交纳），由袁某负担三十五元（已交纳）。

本判决为终审判决。

审判长王良胜

代理审判员宋少源

代理审判员柳适思

二○一二年四月二十日

书记员李雅靓