上诉人（原审原告）宁夏新材物业服务有限公司，住所地宁夏回族自治区X区（经学院东侧）。

法定代表人李某乙，该公司总经理。

委托代理人徐某，男，X年X月X日出生，汉族。

委托代理人彭某，女，X年X月X日出生，汉族。

上诉人（原审被告）宁夏回族自治区烟草公司银川市公司，住所地宁夏回族自治银川市X区X路X号。

法定代表人虎某，该公司经理。

委托代理人杜某某，该公司工会主席。

委托代理人摆连喜，宁夏黄河志律师事务所律师。

上诉人宁夏新材物业服务有限公司、宁夏回族自治区烟草公司银川市公司因物业服务合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区X区人民法院（2011）金民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人宁夏新材物业服务有限公司的委托代理人徐某、彭某，上诉人宁夏回族自治区烟草公司银川市公司的委托代理人杜某某、摆连喜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院查明，2006年3月10日，银川烟草公司与案外人宁夏新材房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，宁夏新材房地产开发有限公司将尚在建设之中的位于银川市X区新广公寓X号、X号楼宇之间的地下车库出售给银川烟草公司。2007年8月8日，银川市住房保障局颁发了房屋产权证，银川烟草公司取得了该地下车库的所有权。2007年1月5日，新材物业公司与宁夏新材房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，该合同约定由新材物业公司为新广公寓提供物业服务，物业服务费收费标准为每月每平方米1.20元。自2007年1月1日至2009年12月31日，新材物业公司按照与宁夏新材房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》为银川烟草公司所有的地下车库提供了相应的物业服务。银川烟草公司取得了该地下车库的所有权后，新材物业公司与银川烟草公司没有重新签订物业服务合同。2009年10月19日，新材物业公司向银川烟草公司送达了催缴物业服务费函件，要求银川烟草公司按每月每平方米0.9元缴纳物业服务费。

另查明，位于银川市X区新广公寓X号、X号楼宇之间的地下车库产权属于银川烟草公司所有，车库内的消防（除共用消防设施外）、照明等设施全部由银川烟草公司安装及维某，保洁、保安人员由银川烟草公司公司聘用和管理，费用支出全部由银川烟草公司承担。

原审法院认为，银川烟草公司所有的位于银川市X区新广公寓地下车库在新材物业公司提供物业服务的区域之内。新材物业公司只为银川烟草公司提供了共用设施设备（消防设施）的运行、维某、养护及管理，双方之间虽然未签订物业服务合同，但形成事实上的物业服务合同法律关系。新材物业公司要求银川烟草公司缴纳2007年1月1日至2009年12月31日期间的物业服务费51018.34元，其服务内容与《前期物业服务合同》有较大变化，故新材物业公司要求银川烟草公司按每月每平方米1.20元的标准收费，不予支持。但考虑到新材物业公司为银川烟草公司实际提供了消防设施维某和值班的物业服务，应以每月每平方米0.30元计算物业服务费较为合适。新材物业公司主张银川烟草公司支付拖欠物业服务费的违约金153.10元，因新材物业公司没有也不可能完全按照《前期物业服务合同》对银川烟草公司提供物业服务，故该项主张不予支持。银川烟草公司以地下车库的所有权归银川烟草公司所有，且车库内的消防、照明等设施全部由银川烟草公司安装及维某，保洁、保安人员由银川烟草公司公司聘用和管理，费用支出全部由银川烟草公司承担为由拒不缴纳物业服务费的辩解理由部分成立，予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决银川烟草公司支付新材物业公司物业费12754.58元（1180.98平方米×0.3元/月/平方米×36个月），驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费1079元,减半收取539.5元，由新材物业公司负担404.5元，由银川烟草公司负担135元。

判决宣告后，新材物业公司、银川烟草公司均不服提起上诉，新材物业公司上诉称，原审法院认定事实不清，适用法律错误。被上诉人银川烟草公司取得涉案地下车库所有权后，对该地下车库专有部分享有占有、使某、收益和处分的权利，上诉人作为物业服务企业，只负责按照《物业服务合同》约定对物业共用部位、共用设施设备、附属设施进行维某管护的义务，无义务对建筑物专有部分维某管护。被上诉人为其建筑物专有部分聘请保洁、保安人员，安装消防、照明等设施系个人行为，并不能以此为由拒缴物业服务费。请求二审法院撤销（2011）金民初字第X号民事判决书，改判被上诉人银川烟草公司支付2007年至2009年物业服务费51018.34元，违约金153.1元，并承担本案诉讼费。

银川烟草公司上诉称，原审认定事实不清，证据不足，适用法律错误。原审认定被上诉人新材物业公司向上诉人提供了公用设施设备的运行、维某、养护及管理，此点与事实不符。上诉人取得涉案地下车库所有权后，自行安装了消防、照明设施，维某、养护、管理均由上诉人自行安排，一审法院在无任何证据证实被上诉人向上诉人提供物业服务的情况下，认定双方构成事实上的物业服务法律关系，判决上诉人支付12754.58元物业服务费错误，请求二审法院改判驳回新材物业公司的诉讼请求并承担本案诉讼费。

二审期间上诉人新材物业公司提交证据二份，证据一、银川市烟草公司关于东车库消防系统改造问题的函，证据二、消防设施保养合同，欲证明新广公寓的公共设施设备、消防设施从2007年开始由新材物业公司负责保养，涉案地下车库消防系统一直由新材物业公司集中管理。经当庭质证，银川烟草公司对二份证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为证据一是地下车库消防系统线路改造方面的事实，与本案无关联，证据二是新材物业公司与案外人宁夏嘉宁实业科技有限公司签的合同，对银川烟草公司无约束力，不认可这二份证据。

上诉人银川烟草公司提交证据二份，证据一、消防台帐，欲证明银川烟草公司历年消防检查情况符合规定，证据二、涉案地下车库消防平面图，欲证明新材房地产公司在建设地下车库时未经银川烟草公司同意，私自将新广公寓X号、X号楼的配套消防设施管网管线安装在地下车库。经当庭质证，新材物业公司认为，银川烟草公司提交证据和本案无关联，新材物业公司提供的服务主要是小区公共设施设备的维某保养，银川烟草公司地下车库属于建筑物专有部分，新材物业公司无义务对建筑物专有部分提供单独物业服务。新广公寓X号、X号楼的配套消防设施管网管线安装是银川烟草公司与新材房地产开发公司之间的事，与新材物业公司无关。

经审理查明，涉案地下车库原属新广公寓建设工程规划设计范围内的配套共用设施，位于新广公寓X号、X号楼宇间，框架结构，地下一层，层高2.3米，建筑面积1180.93。2006年3月10日，宁夏新材房地产开发有限公司将涉案地下车库出售给银川烟草公司，涉案地下车库交付使某后，银川烟草公司在原有消防设施基础上安装了温度感应、手动报警器消防报警装置，消防栓改接入银川烟草公司供水某统，为方便管理及使某，银川烟草公司将地下车库与新广公寓的连接通道封闭，由银川烟草公司独立使某该地下车库。

一审认定的其他事实与二审查明的事实一致，本院予以确认。

本院认为，银川烟草公司购买涉案地下车库后，将地下车库与新广公寓的连接通道封闭，供银川烟草公司独立使某，并且加装了温度感应、手动报警器消防报警装置，将消防栓改接入银川烟草公司供水某统，配备独立的供水某道、水某、变配电设备、照明设施、供电线路等设施设备。银川烟草公司地下车库作为非住宅地下建筑物专有部分，具有构造上的独立性和使某上的独立性特征，与新广公寓普通住宅物业不同。银川烟草公司未享受新材物业公司按照《前期物业服务合同》的约定为业主提供的公共秩序的维某及安全防范、物业共用部位的维某、养护和管理、物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾收集清运等物业服务内容。原审法院考虑到新材物业公司为银川烟草公司提供了喷淋设施的运行及管护服务，结合本案实际，酌情按每月每平方米0.30元计算物业服务费妥当。上诉人的上诉理由均不能成立，对其上诉请求均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项、第一百五十八条之规定，判决如下：

驳回上诉，维某原判。

二审案件受理费1079元，由上诉人宁夏新材物业服务有限公司负担540元，上诉人宁夏回族自治区烟草公司银川市公司负担539元。

本判决为终审判决。

审判长雍东华

审判员王文花

代理审判员牟锦

二0一二年二月十四日

书记员赵来珍