上诉人（原审原告）同某。

委托代理人刘德龙，陕西保安律师事务所律师。

委托代理人文某某。

被上诉人（原审被告）高某。

委托代理人李某乙。

原审第三人陈某。

上诉人同某因房屋租赁合同某纷一案，不服陕西省志丹县人民法院（2011）志民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，审理了本案。现已审理终结。

原审判决认定，2007年11月10日，被告高某承租陈某位于志丹县X街面门面房2间经营陕北碗肉，租期3年，租期从2007年11月10日起至2010年11月10日止。租赁费每月2400元，租赁费交纳方法为签合同某交清第1年房租费，以后2年分别是2008年11月10日和2009年11月10日交纳。合同某约定了双方的权利义务，同某约定高某不交房租陈某有权终止合同，高某带走自己东西，装潢不带。合同某订后，高某用租赁房屋开办陕北碗肉酒店。2008年11月4日原告同某与被告高某达成酒店转让协议，高某将其经营的酒店以80000元（包括2008年11月10日至2009年11月10日1年房租费）转让给同某经营，期限从2008年11月4日至2010年11月10日。由原告同某于2009年11月10日交纳第3年房租。在转让协议中原、被告双方权利义务进行了约定，并就转让费剩余30000元约定2008年12月23日（农历）前付清。由于同某未按时给付，2009年2月13日高某将同某诉至志丹县法院，要求同某给付剩余转让费，法院判决支持了高某的诉讼请求，该案判决生效并已执行。同某原、被告在酒店转让协议中约定房租费以高某与陈某房租租赁协议为准。2009年第三人陈某向被告高某索要租金未果，2010年3月份第三人陈某将该房屋内东西搬出收回房屋另租他人。

原审法院认为，原、被告之间签订的《酒店转让协议》系双方当事人的真实意思表示，且双方实际履行达1年之久，履行期间因原告未完全履行协议给付义务，双方曾先后在两级法院诉讼并全部执行。在此期间第三人（房东）未提出任何异议，故原、被告之间签订的协议应合法有效。且协议已履行，不存在解除事由，不应解除。关于其要求返还转让费51200元的诉讼请求无法律依据，不予支持。关于原告要求被告赔偿因第三人收回房屋致其不能经营的营业损失，因原、被告在合同某已约定了房租费交纳问题，原告未按时交纳房租致房屋被第三人收回，存在过错，对造成的损失应由其自己承担。关于原告要求赔偿酒店内经营设备及食品等损失，因该行为系由第三人陈某所为，属另外一种法律关系，对原告造成损失可由原告另行起诉，本案不予处理。据此，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及最高某民法院关于《民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回原告同某的诉讼请求。案件受理费及诉讼费1000元，由原告同某负担。宣判后，同某不服，提起上诉。其上诉理由是：一、本案虽是上诉人与被上诉人的租赁合同某纷，但实际涉及两个合同某系。被上诉人与第三人的协议约定了租金的支付标准及支付时间，而上诉人与被上诉人的协议只约定了房租标准而未约定房租的支付时间，故被上诉人与第三人约定的房租支付时间及违约责任不能适用上诉人。二、上诉人并未对被上诉人构成违约，在上诉人与被上诉人“酒店转让协议”有效存续期间，因第三人收回房屋终止“房屋租赁协议”，导致被上诉人无法履行与上诉人的“酒店转让协议”，被上诉人构成了对上诉人的根本违约，理应向上诉人承担违约责任。三、诉争房屋已由房东出租他人经营，合同某实际无法继续履行，请求依法撤销一审判决，改判为支持上诉人解除合同、要求返还转让费，并要求损害赔偿等全部诉讼请求。

经审理查明，一审判决认定事实属实。

本院认为，依法成立的合同某法有效，当事人应当按照合同某定履行合同某务。本案中，被上诉人与第三人之间签订的《房屋租赁协议》及上诉人与被上诉人之间签订《酒店

转让协议》应属合法有效的合同，当事人均应按合同某定履行义务。被上诉人高某从第三人陈某处承租了两间房屋，又将该房转让给上诉人同某，应系对该房的转租，依据合同某相对性原则，该合同某约束上诉人与被上诉人。现上诉人在实际占有该房期间，因房屋被第三人收回故而无法经营，至今原合同某定的租赁期间已过，故上诉人主张解除合同某主张不能成立，应不予支持。上诉人主张被上诉人返还51200元转让费及赔偿损失的请求，因上诉人负有向被上诉人支付租金的义务，但其并未支付，尤其是在高某与陈某向其主张租赁费时，上诉人也未及时履行支付租金的义务，故应当认定其具有明显过错，对房屋被收回应当承担相应的法律后果。上诉人的该上诉理由不能成立，上诉请求本院依法不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1000元，由上诉人同某承担。

本判决为终审判决。

审判长冯某彬

审判员刘彩虹

代理审判员牛锐

二○一一年十二月九日

书记员马婧妮