上诉人（原审原告）何某，男，1979年出生，汉族，无业，住（略）。

上诉人（原审原告）张某，女，1979年，汉族，无业，住（略）。

被上诉人（原审被告）沈某，女，1983年出生，汉族，无业，住（略）。

上诉人何某、张某因房屋买卖合同纠纷一案，不服（略）人民法院(2011)海民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

何某、张某在原审法院诉称：我二人因购买沈某位于（略）某路X号X号楼X层CX室的房屋一栋及负X层019车位一个，于2010年9月27日签订了存量房屋买卖合同，约定总价款为人民币115万元。10月9日，我们向担保公司申请房屋贷款，手续费共计10250元。合同签订后，我们按照合同要求向沈某支付了首付款。11月中旬我们备齐所有房屋贷款手续。至此，我们已完全按照合同履行了义务。但沈某既不配合银行办理房款手续，又不按合同要求办理产权转移手续。经多次催促无果，我们于2011年1月13日以电子邮件的形式向沈某发送了履行合同通某。沈某于2011年1月18日回复，明确予以拒绝履行。房产评估报告显示，该房的房价已由合同签订时的115万元上涨到现在的（略）元（未包含车位价值10万元），造成了我们219425元的房屋差价损失。现因沈某丧失诚信，致合同无法继续履行。请求法院判令解除双方签订的房屋买卖合同，返还我方已付的20万元房款，由沈某赔偿我们房屋差价损失219425元；赔偿我们办理房屋贷款手续的费用10250元及利息1万元；本案的诉讼费用由沈某承担。

沈某在原审法院辩称：我同意解除合同；双方之间的买卖合同没有约定网签时间，我方依照约定履行了解押手续，并提供材料办理贷款手续，因何某、张某未付清首付款余款，因此未办理贷款手续；同时，北京市出台限购令，何某、张某已无法购买该房屋，合同应当解除，我方不应承担违约责任。综上，我不同意何某、张某的诉讼请求。

原审法院经审理查明：2010年9月27日，沈某与何某、张某签订了《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称《合同一》），约定将沈某名下位于（略）某路X号X号楼X层CX号（以下简称CX号）房屋一套及负X层019车位一个，以115万元的价格出售给何某、张某；双方约定定金3万元，75万元采用银行贷款方式，房屋过户一周内进行物业交接。当日，沈某收到何某、张某定金3万元，同年10月10日收到何某给付部分首付款17万元。2010年10月14日北京银行北太平庄支行出具“个人贷款借款人还清贷款证明”，证实沈某已于当日清偿了全部贷款本息。此后，何某、张某获批贷款73万元。审理中，双方当事人均认可，双方签订的房屋买卖合同是由两个原从事房屋中介服务的人员负责联系的，没有经过中介机构。2010年10月18日，为配合何某、张某办理贷款手续，何某、沈某另行签订了《存量房屋买卖合同》（以下简称《合同二》），约定CX号房屋售房价格108万元，定金10万元于2010年10月9日支付，贷款75万元；同时由沈某为何某出具了已收到首付款35万元的证明。该《合同二》与35万元首付款证明是为了协助何某、张某办理贷款75万元而签订的，实际合同价格为115万元。何某曾支付贷款服务费13250元。

另查，2011年1月13日何某给沈某出具“履行合同通某”，内容为：因我购买你处房产CX号及负X层019车位，我已于12月中旬办完所有手续，现通某你一周内履行合同。同年1月18日沈某回复何某“履行合同通某”，内容为：就你购买我处房产，经我方查实，你方贷款资料虚假不实，涉及损害国家利益；由于你放办理手续时间过长，违反合同中约定的办理房屋权属转移登记手续的期限，本合同已不具备合法执行性，本合同内容不具备公证性；依据《合同法》，你方违约，本合同无效。再查，沈某曾于2009年12月21日对CX号进行抵押登记，设定他项权利证，共有人为尹某；沈某于2009年8月19日与尹某登记结婚，2010年9月21日协议离婚；就沈某名下的CX号房屋双方约定归沈某所有，沈某返还尹某5万元，银行贷款38万元由沈某负责偿还。

就限制购买房屋问题，北京市住建委于2011年2月16日出具《关于落实本市住房限购政策有关问题的通某》（以下简称《限购通某》）规定，“自2011年2月17日起，持有本市有效暂住证在本市没有住房且连续5年（含）以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭，限购1套住房，无法提供的，暂停在本市向其售房”。现何某、张某不具备购房条件。

庭审中，为了证明自己的主张，何某、张某还提交了证人陈某证言，欲证明是沈某不能提交尹某的授权委托书、不配合继续履行合同等事实；对此，沈某不予认可，并提示法官，何某当庭给陈某发送短信息的情形，经法院核实，发信息人“何某”即何某，发送内容为“一会签字写‘放贷之后’，不要写‘批贷之后’。”针对上述情形，何某、张某委托代理人表示，此短信息是其让何某发出的，想让证人说清楚是过户之前交纳第二批款项，并表示是自己的过失。对此，沈某委托代理人表示，希望对方尊重法律的相关规定，可以谅解，但希望法庭依据事实解决纠纷。为证明自己的主张，沈某提交了证人李某乙证言，欲证明沈某已经履行了相关义务，不存在违约行为。对此，何某、张某不予认可。

上述事实，有双方当事人陈某、证人证言、房屋买卖合同一、房屋买卖合同二、通某、还贷证明、离婚证、离婚协议书等证据材料在案佐证，法院予以确认。

原审法院认为：合法的买卖关系受法律保护。本案中，何某、张某与沈某签订的《合同一》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效，各方当事人均应严格按照合同约定享受权利、承担义务。何某、张某依照《合同一》给付了部分定金，沈某亦履行了配合办理贷款等约定义务；此后，何某、张某与沈某又签订了《合同二》，该份合同无论从签订目的及履行过程均违反了相关法律、行政法规的禁止性规定，系以合法形式掩盖非法目的的无效行为。现《合同二》为无效合同，双方均表示同意解除《合同一》，法院对此不持异议；鉴于双方在履行《合同一》时并无明显违约行为，故法院对何某、张某请求返还20万元房款的请求予以支持，但关于房屋差价损失及利息主张某无法律依据，沈某亦不予认可，故法院不予支持；因沈某在《合同一》中依约履行合同，故根据约定，相应税费应由何某、张某自行负担，其所主张某贷款手续费10250元的请求，法院亦不予支持。何某、张某的相关辩解无事实及法律依据，法院不予采信。需要明确指出的是，本次房屋买卖合同系个人居间介绍，介绍人既不具备房屋买卖居间人的相应资质，又没有固定单位或其他任何某式的担保，仓促签订《合同一》后，又签订了违反法律法规的《合同二》，期间可能发生的诉讼风险和责任承担是显而易见的。双方应予警醒！

原审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项、第九十三条第一款、第九十七条、第九十八条之规定，判决如下：

一、解除何某、张某与沈某于二○一○年九月二十七日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；

二、沈某于本判决生效后七日内返还何某、张某购房定金三万元、首付款十七万元，共计二十万元；

三、驳回何某、张某其他诉讼请求。

何某、张某不服一审法院上述民事判决，上诉至本院，请求判令沈某赔偿房屋差价损失219425元，办理贷款手续费10250元及利息1万元。其主要上诉理由是：沈某不配合办理解抵押手续，导致银行没有放贷。沈某没有提供前夫同意售房的声明，导致无法履行合同。

沈某服从一审法院判决。

本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。

上述事实，有当事人在二审审理期间的陈某在案佐证。

本院认为：双方合同中对于首付款的交付时间、产权人需要提供的证明文件等缺乏具体详细的约定，在履行过程中产生纠纷又没有协商解决从而耽误了时间，遇政策变化合同无法继续履行，对合同履行迟延的原因双方各持己见，均无充分证据予以证明。何某、张某主张某某违约依据不足，本院不予认可。

综上所述，何某、张某上诉理由不能成立，本院不予支持。原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费四千八百九十六元，由何某、张某负担二千二百六十九元（已交纳二千四百四十八元，余款于本判决生效后七日内交纳）；由沈某负担二千二百二十七元（于本判决生效后七日内交纳）。

二审案件受理费四千八百九十六元，由何某、张某负担（已交纳）

本判决为终审判决。

审判长刘新泉

审判员王良胜

代理审判员刘磊

二0一二年四月十七日

书记员索彤