湖南省郴州市X区人民法院

民事判决书

（2010）郴北民一初字第X号

原告匡某，男，X年X月X日出生，汉族，郴州XXXX人，XX文化，个体经营，现住（略）。

委托代理人XXX，女，湖南x律师。

被告李X，男，X年X月X日出生，汉族，郴州市X区人，初中文化，个体经营，现住郴州市x号。

委托代理人XXX，男，湖南x律师。

原告匡某与被告李X返还原物纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭,公开开庭进行了审理，原、被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告匡某诉称，原告于2009年11月1日将自己所有的位于郴州市X路北侧x号门面租赁给了被告并签订“门面租赁合同”，双方约定：“租赁时间至2010年11月1日止。合同到期后，合同等条件下，乙方享有优先租赁款”，合同到期前，原告就多次与被告协商门面事宜；然后合同到期后，被告既不愿在同等条件下，行使优先租赁货权，也拒不返还门面，而是强占门面至今。被告强占原告的门面每天都造成原告的租金损失，现诉至法院，请求判令：1、被告按现状立即返还租赁的证号为：郴房权证字（略）号的郴州市X路北侧x号门面（房产证标明地址为郴州市五岭大道XX号x五栋XXX两层门面）给原告；2、判令被告支付其强占原告门面给原告造成的租金损失按每天73.34元计算，该损失计算至被告交付门面给原告时止；3、本案纠纷造成原告误工、车旅费用以及诉讼所发生的费用（包括委托律师的费用）由被告承担。

原告匡某为支持其诉讼请求，提供如下证据。

1、门面租赁合同一份，拟证明原、被告于2009年11月1日形成租赁关系，月租金1800元，2010年11月1日合同到期；被告优先租赁权的前提条件是同等条件享有。

2、门面租赁合同一份，拟证明原告和刘XX于2010年11月2日形成租赁关系，月租金2600元；被告的租金条件和刘XX的租金条件不是同等条件，被告李X无优先租赁权。

3、郴房权证市X区字第XXXX号房屋所有权证，拟证明出租门面为原告所有的合法财产。

4、车票10张，拟证明原告多次要求被告搬出门面而花费的部分交通费78元。

被告李X辩称，一、原告称返还门面，这是无理要求，这里必须提出，被告使用原告门面，不是强占、而是租赁。合同约定“在同等条件下，乙方享有优先租赁权”，被告与原告已协商月租金1900元/月，这个租金与相邻的门面租金高出许多，被告在1900元/月同等的租金条件下，有优先权，原告要求被告返还门面是不对的。二、原告要求被告支付其占门面造成的损失73.34元/天，这是无理取闹，被告每月如数交付租金，原告根本无损失可言，要被告支付每天73.34元的损失，完全是无理取闹。三、关于原告要被告承担误工、车旅费以及诉讼所发生的费用（包括委托律师的费用），这是无法无据。综上所述，被告租赁原告门面和续订租赁合同，合理合法，不存在“强占”的问题，被告每月如数交付租金，并有押金5000元在原告处，没有造成原告的损失，要被告每天支付73.34元的损失是无理要求，请求驳回起诉。

被告李X为支持辩称，提交如下证据：

1、身份证复印件，拟证明被告的诉讼主体资格。

2、门面租赁合同，拟证明原、被告双方签订了门面租赁合同。

3、收条，拟证明原告匡某一直未将押金5000元退还给被告李X。

本院通过庭审举证、质证对原、被告双方所提交证据质证如下：

根据上述有效证据，结合庭审情况及双方当事人的陈述，本院确认如下案件事实。

原告匡某系郴州市五岭大道XX号x号门面的所有权人。2009年11月1日，被告李X向原告匡某承租房屋，双方签订《门面租赁合同》，合同约定：“甲方：匡某，地址：郴州市X路北侧x号门面，电话：x。乙方：李X，地址：湖南省苏仙区X镇X街，身份证号码：x，电话：x。甲、乙双方友好协商，达成以下租赁事宜，以资共同遵守。一、乙方愿意承租甲方x号门面，租赁时间为2009年11月1日至2010年11月1日止，月租金为人民币1800元整，租金支付方式为半年支付一次。本合同签订之日起三天内支付租金，一年租金为人民币2XX00元整，逾期不交租金甲方有权收回门面。二、乙方承租甲方门面支付押金人民币5000元，租赁期满后，经甲方收房时验收无损坏现象及无水某拖欠现象，退还给乙方。合同签订后，中途退房押金及租金不退。三、乙方承租甲方的门面必须遵守国家法律法规，不得随意乱敲、乱打墙壁，以免房屋遭受破损。如果有对房屋进改装修或增扩设备时候，乙方必须提前告知甲方，经甲方书面同意后才方可以施工，费用由乙方自理，因使用不当或其它人为原因而使房屋设备损坏的，乙方必须根据实际情况负责赔偿或给予修复。四、甲方租给乙方的门面，合同期内不得转租给他人，否则甲方有权收回房屋，并扣除所有交押金及租金。合同到期后，在同等条件下，乙方享有优先租赁权。五、水某、物业管理费、甲方门面出租税收费其它费用等，根据有关部门规定乙方自理。六、本合同一式二份，甲乙双方各执一份，经双方签字后生效，未尽事宜，双方协商解决。甲方：匡某。乙方：李X。2009年11月1日”。合同签订后，原、被告双方按《门面租赁合同》履行义务，原告匡某按合同约定交付门面，被告李X按合同约定支付押金5000元。合同到期之前，原告匡某即找被告李X协商，要求提高租金，被告李X只同意租金涨至1900/月履行合同。原告匡某即于2010年10月25日与第三人刘XX签订《门面租赁合同》，合同约定的租金为2600元/月。被告李X不同意租金涨至2600元/月。合同到期后，原告匡某要求被告李X搬出租赁门面，被告李X认为自己享有优先承租权。拒不搬离所租赁的门面。原告匡某即诉至本院。

本院认为，本案系返还原物纠纷。侵占国家的、集体的财产或者他人财产的，应当返还财产。本案争议的焦点。一、被告李X所租赁的房屋是否应当返还。二、被告李X是否应当承担赔偿责任。

关于被告李X所租赁的房屋是否应当返还的问题。本案系因房屋租赁所引起的纠纷。原、被告双方所约定的租赁期间系2010年11月1日到期。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用的状态。原、被告所约定的租赁期限已届满，被告李X应当按照约定返还租赁门面，但本案被告李X仍占用租赁门面，已违反合同约定，侵犯原告匡某的合法权益。被告李X辩称，合同到期后，享有优先承租权。我国合同法规定，承租人有优先承租权，优先承租权是在同等条件下，承租人享有优先承租权，本案中，原告匡某在合同到期之前与第三人约定每月租金为2600元，并告知本案被告李X。被告李X不同意增加租金至每月租金2600元，只同意增加至每月1900元。被告李X的优先承租权应当是在同等条件下享有优先承租权，现原告匡某与第三人约定每月租金为2600元，被告李X只同意增加至每月1900元，非在原告与李X约定的同等月租金的条件下，对此，本院认为，被告李X现已放弃优先承租权。因此，被告李X该辩称，本院不予采信。原告匡某要求返还租赁门面的诉讼请求，本院予以支持。

关于被告李X是否应当承担赔偿责任的问题。本案中，原、被告双方的租赁合同于2010年11月1日到期，被告李X在合同期满后应按照合同约定返还租赁门面。现被告李X认为合同期满后，享有优先承租权。因原告匡某要求增加每月租金为2600元，被告李X只同意增加至每月1900元，被告李X已放弃优先承租权，被告李X应当按照约定返还租赁门面，被告拒不返还门面，仍然占有使用门面，除应返还租赁门面，还应当支付占有使用期间的费用。原、被告双方的租赁合同约定的租金为每月1800元，被告李X在庭审中表示愿意增加至每月1900元，原告匡某和第三人约定的租金为每月2600元，本院结合郴州市当地的物价水某和生活水某，酌情考虑确定为每月2100元。

关于被告李X提出的反诉问题。被告李x年10月25日向本院递交反诉状，要求原告匡某返还押金5000元；赔偿经济损失4000元。法律规定，当事人提出反诉的应当在举证期内提出，现被告李X提出反诉已超出举证期限。因此，对被告李X的反诉，本院不予审理，被告李X可以另案起诉。

综上所述，被告李X在合同期满后，拒不返还所租赁门面，侵害原告匡某的合法权益，故原告的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持，但原告要求被告支付的租金损失超过部分本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条、第一百三十四条，《中华人民共和国物权法》第三十四条，《中华人民共和国合同法》第一百二十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条之规定，判决如下：

一、被告李X返还原告匡某租赁门面（郴房权证字（略）号），限本判决生效后十日内履行完毕。

二、被告李X赔偿原告匡某损失29400元（每月按2100元计算至2012年3月1日，之后另计），限本判决生效后十日内付X。

三、驳回原告匡某其他诉讼请求。

如果被告李X未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费50元，由被告李X负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。

审判长袁刚

审判员陈学

人民陪审员曹承苏

二○一二年三月十二日

代理书记员武凯