海南省高级人民法院

民事判决书

(2002)琼民一终字第X号

上诉人(原审原告、反诉被告)刘某，女，X年X月X日出生，汉族，现住（略）。

委托代理人初某某(刘某之夫)，汉族，现住（略）。

委托代理人朱正良，海南万理律师事务所主任律师。

被上诉人(原审被告、反诉原告)海南省建筑工程总公司房地产开发公司(以下简称海建房地产公司)，住所地海口市海秀大道X号。

法定代表人邓某某，总经理。

委托代理人邝小波，海南法立信律师事务所律师。

被上诉人(原审被告、反诉原告)海南高速公路房地产开发公司(以下简称高速公路房地产公司)，住所海口市X路X号。

法定代表人赖某某，总经理。

委托代理人刘某生，海南高速公路房地产开发公司法律顾问。

被上诉人(原审被告)海南省建筑工程总公司(以下简称海建总公司)，住所地海口市海秀大道X号。

法定代表人曹某某，总经理。

委托代理人邝小波，海南法立信律师事务所律师。

上诉人刘某因铺面租赁合同纠纷一案，不服海口市中级人民法院(2001)海中法民初某第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人刘某的委托代理人朱正良、初某某，被上诉人海建总公司、海建房地产公司的共同委托代理人邝小波，高速公路房地产公司的委托代理人刘某生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原判认定：刘某(乙方)与海建房地产公司、高速公路房地产公司(甲方)签订了《铺面租赁合同》。刘某实际租赁铺面面积为楼下771平方米，楼上1161平方米，每月租金（略）元。2001年3月13日，海建房地产公司、高速公路房地产公司将铺面交给刘某装修。刘某于同年5月初某成装修后开始营业。2001年7月4日，海建房地产公司、高速公路房地产公司办理了该铺面的《房屋租赁许可证》。原判认为：刘某在签约前查阅了海建房地产公司与高速公路房地产公司签订的合作兴建商业铺面合同书及海建总公司出具的《授权委托书》。该合作合同约定双方共同组建临时铺面物业管理办公室。《授权委托书》写明合作兴建的是临时铺面。这足能引起刘某的注意。刘某于2001年4、5月份注册两个公司的工商登记材料均附有彩虹商城临时建设许可证。因此，认定刘某在签约前后根本无法知道承租的铺面属于临时建筑，或者认定被告隐瞒彩虹商城铺面属于临时建筑，故意诱使刘某签订租赁合同，都是不客观的。刘某诉称被告隐瞒事实，理由不能成立。根据《海南经济特区城市规划条例》和《海口市城市规划条例》规定，临时建筑一般应在二年内拆除，但根据不同情况也有例外。刘某与被告签订《铺面租赁合同》，双方具有签约主体资格，意思表示真实，合同业经主管部门批准，领取了《房屋租赁许可证》，应为有效合同，受法律保护。刘某在被告既不构成欺诈行为又不违反合同，且未发生损失的情况下，诉请撤销《铺面租赁合同》，由被告返还押金并赔偿损失，其理由不成立。彩虹商场管理办公室报经上级批准后已书面通知刘某，同意减免其从2001年9月1日至9月30日的租金。该减免租金行为合法有效，被告不得反悔。海建房地产公司、高速公路房地产公司提出反诉，请求判令刘某补缴租金及支付违约金（略）元，因该请求数额没有明确具体的类别及计算依据，不予支持。据此作出判决：＂一、驳回原告的诉讼请求；二、原告与第一、二被告签订的《铺面租赁合同》应当继续履行，并于本判决生效之日起十日内向两被告支付2001年10月1日起至本判决确定付款之日的铺面租金；三、驳回第一、二被告对原告提出的关于支付违约金的反诉请求。＂

刘某不服原判，向本院提出上诉，认为原判适用法律错误；认定事实错误。其主要理由是：本案的核心事实是被上诉人对其出租的铺面拥有的合法使用期限是多久，而不是该铺面是叫＂临时建筑＂还是叫其它名称。因此，签订合同时被上诉人是否隐瞒了该铺面的合法使用期限是判定民事欺诈是否成立的唯一标准。被上诉人在签订合同当时故意隐瞒了出租铺面的合法使用期限，已构成欺诈。《合作兴建商业铺面合同书》及《授权委托书》所出现的＂临时铺面＂四个字，不能明白无误地表明铺面的使用期限。办理营业执照之时合同已签订，欺诈已发生，此时上诉人是否看到《海口市临时建设工程规划许可证》，并不影响被上诉人欺诈行为的存在。被上诉人明知铺面的合法使用期限对上诉人是非常重大的事项，仍不作任何说明，就是隐瞒事实，属于民事欺诈。该铺面所占用的土地是海建总公司的。海建房地产公司建设、管理、经营该铺面是在海建总公司委托授权下进行的。因此，海建总公司在该铺面中拥有极大的利益，其与海建房地产公司实际上是一体的，对《铺面租赁合同》应承担连带责任。

被上诉人海建房地产公司、高速公路房地产公司和海建总公司均未作书面答辩。他们在庭审时一致辩称：双方签订的租赁合同是合法有效的。上诉人并没有对上诉人进行欺诈。首先，上诉人在签订租赁合同之前已去现场考察，并且看过海建总公司出具的《授权委托书》和《合作兴建商业铺面合同书》。从这两份文件可以看出该铺面是临时建筑。其次，退一万步讲，即使构成欺诈，按合同法的规定，上诉人也丧失了撤销权。因为上诉人后来在申请注册海南贝斯特餐饮有限公司和海南锦虹百货有限公司时已经得到该铺面的临时建设工程许可证，但仍继续履行合同，进行装修和营业。再次，被上诉人在本案二审期间已按规定向海口市城市规划局申请该铺面的使用期限，该局已经批准再延长两年。两年期限届满，还可以再申请延长；如果不影响市政规划建设，规划局一般都同意延长。临时建设工程许可证上的两年有效期限与铺面的实际使用期限是两个不同的概念。该铺面能否使用7年，现在还不能确定。

经审理查明：海建总公司于2000年5月9日出具《授权委托书》。其内容为：我司同意与高速公路房地产公司合作兴建位于海口市海秀大道X号我司土地上的临时铺面，全权委托我司下属的海建房地产公司代表我司负责签订关于该项目的合作合同。同年5月11日，海建房地产公司与高速公路房地产公司签订《合作兴建商业铺面合同书》，约定：由海建房地产公司提供土地，高速公路房地产公司提供资金，共同兴建商业铺面；双方共同派员组建临时铺面物业管理办公室，负责铺面的经营管理工作。该铺面即本案涉及的＂彩虹商城＂。2001年2月9日，刘某(乙方)与海建房地产公司、高速公路房地产公司(甲方)签订了《铺面租赁合同》，约定：甲方将彩虹商城楼上1161平方米和楼下771平方米铺面租给刘某；租赁期限自2001年6月1日至2008年5月31日；每月租金（略）元；每月管理费3864元；合同签订之日刘某交付押金（略）元和三个月租金（略）元；以后每三个月交纳一次租金；当期的三个月租金到期前15天开始一个星期内缴纳下期三个月租金；水电费及管理费在每月8日前缴纳。该合同第八条约定，＂如遇市政规划致使铺面不能营业，双方可提前终止合同，双方承担各自的损失。＂2001年2月9日，刘某交纳6、7、8三个月租金（略）元，押金（略）元。上诉人交第一期租金之后，不再未按合同约定交付租金，但仍按合同约定每月缴交水电费、物业管理费。同年3月13日，海建房地产公司、高速公路房地产公司将铺面交给刘某装修。刘某于同年6月1日前完成全部铺面装修。＂加州牛肉面王＂于同年5月1日开始营业；＂彩红商场＂于同年6月1日开始营业。2001年4月17日和5月8日，刘某在海南省工商行政管理局申请注册成立了海南贝斯特餐饮有限公司和海南锦虹百货有限公司。上述两公司的工商注册登记档案均存有彩虹商城的临时建设工程规划许可证复印件。上诉人否认该许可证是其直接交给工商局的，但未能提供证据说明为何在其注册的两家公司的档案材料中有该许可证。该许可证上写明报建项目为＂海建临时铺面＂，使用期限2(年)，并在备注6中注明＂城市规划建设需要时须无条件拆除＂。2001年7月4日，海建房地产公司、高速公路房地产公司办理了该铺面的《房屋租赁许可证》。同年10月18日，彩虹商城管理办公室通知上诉人：经研究并报公司领导批准，同意减免2001年9月1日至30日的租金。2001年10月29日，刘某以其注册的海南贝斯特餐饮有限公司的名义与海建总公司共同致函海口市城市规划局，申请将该铺面的使用期改为七年。该局答复不予批准。在本案二审诉讼期间，被上诉人向海口市城市规划局申请延长该铺面的使用期限。该局于2002年3月13日签发该铺面新的临时建设工程规划许可证，＂同意延期使用至2004年3月13日为止，城建需要时须无条件拆除＂。

本院认为：海建房地产公司、高速公路房地产公司在与刘某签订《铺面租赁合同》之前，已经将该铺面的有关资料交给刘某查看。刘某在一审的诉状中也明确承认，她是在查看了海建总公司出具的《授权委托书》以及海建房地产公司与高速公路房地产公司签订《合作兴建商业铺面合同书》之后，才与海建房地产公司、高速公路房地产公司签订《铺面租赁合同》的。从这两份文件可以清楚看出，彩虹商城是临时铺面。虽然《中华人民共和国城市规划法》没有出现＂临时铺面＂概念，但是＂铺面＂一词并非方言俚语，在最高法院有关批复所附请示以及建设部、国家税务总局的行政规章中都出现过＂铺面＂、＂铺面房＂和＂临时铺面＂的概念。铺面是建筑物之一种、临时铺面是临时建筑(或称临时建设)之一种，这是众所周知的。双方当事人所签订的租赁合同，也写明租赁物是＂铺面＂，而不是其他别的物品。上诉人在二审庭审时以临时铺面不是法律概念为由否认其知道临时铺面是临时建筑，其理由显然不能成立。城市规划法对临时铺面的使用期限未作规定，但该法授权省、自治区、直辖市人民政府制定临时建设和临时用地的具体规划管理办法。《海南经济特区城市规划条例》第五十条第四款规定，＂临时建设和临时用地的使用期限不超过二年。必须延长使用期限的应当重新办理手续。＂《海口市城市规划条例》第四十五条第二款规定，＂临时建设工程保留期限一般不得超过二年。确有特殊原因需要延期的，有关单位或个人必须提前二个月向市规划部门申请核准。＂上述证据足以证明刘某在签订合同时已经知道她所租赁的铺面属于临时建筑，而且她应当知道海口市临时铺面的使用期限一般为两年。刘某主张她在2001年9月看到该铺面的临时建设工程规划许可证才知道该铺面的使用期限只有两年，缺乏证据证明，本院不予采信。刘某主张海建房地产公司、高速公路房地产公司在与其签订合同时故意隐瞒事实或者故意告知虚假事实，缺乏事实依据，其理由不成立，依法不应支持。根据海南省地方法规规定，临时建筑的使用期限一般为两年，但在特殊情况下可以按规定申请延长。也就是说，临时建筑的使用期限并不是完全确定的。在本案二审诉讼期间，海建房地产公司、高速公路房地产公司向海口市城市规划局申请延长该铺面的使用期限，已获批准延长两年。两年期限届满时还可以再申请延长，是否同意延长，现在无法确定。到目前为止，导致铺面租赁合同不能履行的事实，尚未出现。在该铺面未因市政规划建设需要被拆除之前，双方当事人应继续履行合同。即使该铺面由于市政规划建设需要而被拆除，致使双方签订的合同无法按约定期限履行完毕，也不能据此认定双方签订的合同违背上诉人的真实意思。因为，双方签订合同时已经考虑到这一因素并在合同第八条中作出相应约定。综上所述，原判认定基本事实清楚，适用法律正确，但判决主文的第二项意思表述不清，容易引起歧义，应予变更。刘某上诉理由不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项规定，判决如下：

一、维持海口市中级人民法院(2001)海中法民初某第X号民事判决第一、三项。

二、变更海口市中级人民法院(2001)海中法民初某第X号民事判决第二项为：海建房地产公司、高速公路房地产公司与刘某签订的《铺面租赁合同》有效，应继续履行；按合同约定已到期的租金、水电费和管理费，应于本判决生效之日起十日内付清(2001年9月份的租金免交)。

二审案件受理费人民币（略）元，由上诉人刘某负担。

本判决为终审判决。

审判长简万成

审判员杨庆忠

代理审判员李梅华

二OO二年四月十七日

书记员苏志辉