重庆市第五中级人民法院

民事判决书

（2011）渝五中法民终字第X号

上诉人（原审被告）：侯某，男，X年X月X日生，汉族，户籍所在地（略），现住（略），身份证号码：（略）。

上诉人（原审被告）：吴某，女，X年X月X日生，汉族，退休工人，户籍所在地（略），现住（略），身份证号码：（略）。

委托代某人：刘某乙，男，X年X月X日生，汉族，住（略）-1（特别授权）。

被上诉人（原审原告）：重庆嘉冠物业管理有限公司，住所地重庆市X区X路X号附X号，组织机构代某：（略）-7。

法定代某人：陈某，总经理。

委托代某人：代某某，男，X年X月X日生，汉族，住（略）-4（特别授权）。

上诉人侯某、吴某与被上诉人重庆嘉冠物业管理有限公司（以下简称嘉冠公司）物业服务合同纠纷一案，重庆市X区人民法院于2011年3月15日作出(2011)九法民初字第X号民事判决。侯某、吴某对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2011年6月16日询问审理了本案。上诉人侯某、吴某及其委托代某人刘某乙，被上诉人嘉冠公司的委托代某人代某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审经审理查明：2006年8月13日重庆市X区荷塘月色业主委员会代某人肖春兰与嘉冠公司签订试用物业服务合同，试用期为三个月，合同中约定“自2006年9月1日起至2006年12月1日止，合同期届满经公示无异议后，甲方作出续聘决定。”其中有重庆市X区荷塘月色业主委员会的公章和业主委员会肖春兰、皮某、王某某、刘某丙等人签字。嘉冠公司按照合同约定对荷塘月色小区进行物业管理。2006年12月1日荷塘月色业主委员会代某人肖春兰与嘉冠公司按照法律规定签订正式的物业服务合同，重庆市X区荷塘月色业主委员会的公章和业主委员会肖春兰、刘某丁、王某某、皮某、刘某丙等人签字。嘉冠公司按照合同约定对荷塘月色小区进行管理。2006年4月3日重庆天禧物业管理有限公司与嘉冠公司对荷塘月色物业管理进行财务结算移交清单。2006年9月1日重庆天禧物业管理有限公司委托嘉冠公司收取部分业主欠缴的2006年8月31日前的物业管理费和水费。2008年11月嘉冠公司对荷塘月色的管理的物业服务合同到期，2008年11月3日荷塘月色业主委员会与嘉冠公司签订协议书，协议书上约定“以甲乙双方2006年11月30日签订的物业服务合同为基础，再延续6个月（2008年12月1日至2009年5月31日）”。荷塘月色业主委员会的公章与王某某的签字。2009年8月12日嘉冠公司与重庆市X区荷塘月色业主委员会代某人王某某签订物业服务合同，重庆市X区荷塘月色业主委员会公章和王某某签字，合同约定“本合同期限为，自2009年6月1日起至2011年5月31日止，合同期届满经公示无异议后，甲方作出续聘决定。”嘉冠公司对荷塘月色小区进行物业服务合同。

另查明：侯某、吴某所有的位于白市X镇X路X号荷塘月色小区X幢X单元房屋建筑面积为86.05平方米，根据重庆市X区物价局九价（2002）X号文件对荷塘月色物业管理服务收费标准的通知，其规定户型面积为86-100平方米的物业管理费收费标准，其中包括日常维修费0.1元/平方米，每户物业管理费共计40元/月。2005年1月至2006年8月侯某、吴某未缴纳物业管理费共计800元。嘉冠公司与荷塘月色业主委员会所签订的合同中约定，对荷塘月色的物业管理费按建筑面积计算，其中住宅每平方米0.4元/月，侯某、吴某自2006年9月至2010年10月未缴纳物业管理费1720元，侯某、吴某未缴纳物业管理费合计2520元。嘉冠公司也通过公告或邮寄送达向侯某催缴物业管理费。

一审法院认为，公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。对于双方争议的焦点作如下认定：对嘉冠公司与荷塘月色业主委员会签订的物业服务合同、协议书是否有效的认定。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员依法与物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。嘉冠公司与荷塘月色业主委员会签订物业服务合同是依法选聘，符合法律规定。至于业主提出业主委员会不合法，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”侯某、吴某在一审庭审中并未提供证据证明业主委员会不合法，因此应当承担举证不能的法律后果，所以嘉冠公司与荷塘月色业主委员会签订的物业服务合同、协议书依法有效。综上，因为重庆天禧物业管理有限公司委托嘉冠公司收缴2006年8月以前的物业管理费，所以嘉冠公司请求侯某、吴某支付2005年1月至2010年10月的物业管理费共计2520元，理由正当、证据充分，予以支持。至于嘉冠公司请求的违约金过高，一审庭审中嘉冠公司请求侯某、吴某应按中国人民银行规定的金融机构同期同档次贷款基准利率的二倍支付给嘉冠公司违约金。

据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决：一、限侯某、吴某于本判决生效后10日内支付重庆嘉冠物业管理有限公司物业管理费2520元，并自2005年1月至2010年10月按中国人民银行规定的金融机构同期同档次贷款基准利率的二倍支付给重庆嘉冠物业管理有限公司违约金；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；二、驳回重庆嘉冠物业管理有限公司其他的诉讼请求。一审案件诉讼费25元，由嘉冠公司负担5元，侯某、吴某负担20元（此款嘉冠公司已预交，侯某、吴某给付上列款项时一并付给嘉冠公司）。

侯某、吴某不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，依法改判驳回嘉冠公司的诉讼请求。主要理由：侯某、吴某未与嘉冠公司签订物业服务合同，荷塘月色小区业主委员会成立不合法，三次更换物管公司均未召开业主大会，不认可物管公司的物业服务行为；物管公司的服务不到位，存在损害业主利益的行为；被上诉人要求的部分物业服务费已超过法定的诉讼时效；一审判决的违约金不合法。故一审认定事实不清，判决错误，依法应予撤销。

嘉冠公司答辩称：上诉人的上诉理由均不成立，物管公司一直都在催收上诉人物管费。一审判决正确，请求予以维持。

二审经审理查明：嘉冠公司自2006年9月承接对荷塘月色小区的物业服务以来，对逾期未支付物业服务服务费的业主以各种方式进行了催收。还查明：嘉冠公司与荷塘月色小区业主委员会先后签订的几份《物业服务合同》中第二十二条均约定：“荷塘月色小区业主委员会、业主或物业使用人违反合同约定，未能按时如数交纳物业服务费，应按每日千分之三的标准向嘉冠公司支付违约金”。

本院二审查明的其他事实与一审查明的事实相同。

本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，荷塘月色小区业委会与嘉冠公司先后签订的几份物业服务合同、协议书均加盖了业委会的公章，并有一至数名业委会成员签字确认，合法有效，对包括侯某、吴某在内的全体业主均具有约束力。故对侯某、吴某称未与嘉冠公司签订物业服务合同，不应支付物业管理费的上诉理由，不予支持。侯某、吴某上诉称荷塘月色小区业主委员会成立不合法及嘉冠公司的物业服务不到位，导致侯某、吴某的利益受损，但并未提交充分证据证实，故本院对该上诉理由，亦不予支持。由于嘉冠公司实施了对包括侯某、吴某在内的业主进行催收物业服务费的行为，并未怠于行使自己的权利，故本院对侯某、吴某称嘉冠公司起诉超过诉讼时效的上诉理由不予采信。合同中约定的每日千分之三的违约金过高，故一审酌定调整为以2520元为本金，自2005年1月至2010年10月按中国人民银行规定的金融机构同期同档次贷款基准利率的二倍支付违约金，并无不当。综上，上诉人侯某、吴某的上诉理由不能成立，对侯某、吴某的上诉请求，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由上诉人侯某、吴某负担。

本判决为终审判决。

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审判长樊仕琼

代某审判员陈某

代某审判员夏兴芸

二○一一年七月二十八日

书记员黄献丽