重庆市第五中级人民法院

民事判决书

(2011)渝五中法民终字第X号

上诉人（原审被告）：重庆中能滤油机制造有限公司，住所地重庆市X村X栋X-X号，组织机构代码：（略）-8。

法定代表人：何某，该公司总经理。

委托代理人：王令，重庆广普律师事务所律师（特别授权）。

被上诉人（原审原告）：詹某，女，X年X月X日生，汉族，住（略），身份证号码：（略）。

委托代理人：陶涛，重庆志同律师事务所律师（特别授权）。

委托代理人：赵某某，男，X年X月X日生，汉族，住（略）（一般代理）。

上诉人重庆中能滤油机制造有限公司与被上诉人詹某房屋租赁合同纠纷一案，重庆市X区人民法院于2011年6月16日作出（2011）九法民初字第X号民事判决。重庆中能滤油机制造有限公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2011年11月3日询问审理了本案。上诉人重庆中能滤油机制造有限公司的委托代理人王令，被上诉人詹某及其委托代理人陶涛、赵某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审经审理查明：2007年8月5日，詹某（甲方）与重庆中能滤油机制造有限公司（乙方）签订《厂房租赁协议》，约定：甲方将重庆市X区大堰六社（地址：九龙坡区大堰六社将军坎）X号厂房第一层租给乙方作生产、经营使用；房屋租金每年33600元，乙方按每半年一次性支付半年租金（房租到期前十五日内支付）。第一次支付租金为签订合同之日或实际租赁之日立即支付，第二次在租赁半年期满之日提前十五日内支付，以此类推；租赁期限为2007年10月1日至2010年9月30日；如一方不按以上条款执行，视为违约，并承担违约金（以不超过合同总租金30%为限）。另查明：2001年5月17日，讼争房屋取得建设工程规划许可证。2008年9月23日，讼争房屋取得建设工程竣工验收备案登记。

一审审理中，詹某举示《租金催收函》、《函》以及邮寄详情单的复印件，拟证明向重庆中能滤油机制造有限公司催收房屋租金，并在2010年6月25日要求解除双方签订的租赁协议。重庆中能滤油机制造有限公司否认收到函件，该系列证据系复印件，真实性不应认可。詹某、重庆中能滤油机制造有限公司确认以下事实：詹某租赁给重庆中能滤油机制造有限公司使用的厂房没有房地产权证书，现该房屋已被拆迁。重庆中能滤油机制造有限公司已经支付2010年7月1日之前的厂房租金，2010年7月1日至2010年11月20日的租金没有支付。2010年11月20日，重庆中能滤油机制造有限公司将厂房交还詹某，租赁协议实际已经解除。

一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，詹某、重庆中能滤油机制造有限公司双方签订的《厂房租赁协议》是双方当事人真实意思表示，未违反法律禁止性规定，该协议合法有效。詹某虽然未取得讼争房屋的房地产权证，但该房屋已经取得建设工程规划许可证，重庆中能滤油机制造有限公司实际使用该房屋，则应当按照双方的约定向詹某支付2010年7月1日至2010年11月20日的房屋租金13163.15元（92.05元/天×143天）。

关于詹某要求确认《厂房租赁协议》于2010年6月25日解除的问题，詹某提供的证据无法核实真实性，也没有证据证明詹某要求解除协议的意思表示在2010年6月25日到达重庆中能滤油机制造有限公司。故对詹某该项诉讼请求不予支持。詹某、重庆中能滤油机制造有限公司双方在租赁协议约定的期限到期后，仍然按照原协议的约定在履行，双方已建立事实租赁关系。重庆中能滤油机制造有限公司于2010年11月20日将厂房交还詹某，至此，双方建立的事实租赁关系已经解除。

关于詹某要求支付违约金30000元的问题，重庆中能滤油机制造有限公司没有按照约定支付租金的行为已经违反双方的约定，应当承担违约责任。但双方关于违约金计付标准的约定不明，审理中亦无法达成一致意见，詹某要求重庆中能滤油机制造有限公司给付30000元违约金过高，结合案件实际情况，酌情主张违约金1000元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、重庆中能滤油机制造有限公司于本判决生效后三日内支付詹某2010年7月1日至2010年11月20日的房屋租金13163.15元；二、重庆中能滤油机制造有限公司于本判决生效后三日内支付詹某违约金1000元；三、驳回詹某其他诉讼请求。如果重庆中能滤油机制造有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件诉讼费630元，由重庆中能滤油机制造有限公司负担。

重庆中能滤油机制造有限公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，依法改判驳回詹某的全部诉讼请求。主要理由：讼争房屋并非詹某所有，而是第三人宗兴云所有。在租赁合同履行期间，宗兴云多次收取租金，且重庆中能滤油机制造有限公司也已于2010年12月11日向宗兴云支付完租金，但一审却未通知宗兴云参加诉讼，既违反法定程序亦直接导致判决错误。故一审判决认定事实错误，违反法定程序，依法应予撤销。

詹某答辩称：讼争房屋系詹某所有，宗兴云与重庆中能滤油机制造有限公司就其他房屋存在租赁关系，与本案无关。一审认定事实清楚，程序合法，请求予以维持。

本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。

本院认为，上诉人重庆中能滤油机制造有限公司与被上诉人詹某签订的《厂房租赁协议》系双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，应为合法有效。在涉案房屋已取得建设工程规划许可证且詹某向重庆中能滤油机制造有限公司交付了涉案房屋的情况下，重庆中能滤油机制造有限公司也应按照约定向詹某支付租金。重庆中能滤油机制造有限公司称其已向第三人宗兴云支付2010年7月1日至2010年11月20日的租金，但因合同的相对性且无证据证明系詹某委托宗兴云收取该笔租金，并且詹某也未对宗兴云收取租金的行为予以追认，故一审认定重庆中能滤油机制造有限公司违约，判决重庆中能滤油机制造有限公司支付詹某租金及违约金并无不当。宗兴云不是必须参加本案诉讼的当事人，故一审未通知其参加诉讼并未违反法定程序。综上，上诉人重庆中能滤油机制造有限公司的上诉理由不能成立，对重庆中能滤油机制造有限公司的上诉请求，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费630元，由上诉人重庆中能滤油机制造有限公司负担。

本判决为终审判决。

本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。

审判长樊仕琼

代理审判员陈华

代理审判员夏兴芸

二0一一年十一月十七日

书记员黄献丽