原告：吴某，男，X年X月X日出生。

委托代理人王建胜，濮阳市X区法律援助中心指派律师。

被告：翟某，女，X年X月X日出生。

原告吴某诉被告翟某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2011年12月1日立案受理后，依法由审判员王伟适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴某及其委托代理人王建胜，被告翟某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称，原告因打算开饭店，与被告洽谈商定承租被告经营的马大哈饭店所占房屋，被告承诺可在油田商贸中心租赁站变换承租人名称，原告现场交纳20000元定金，余款380000元在签订正式合同时付清。在签约前，原告发现，油田商贸中心租赁站于2011年10月中旬张贴的不允许私自转租的通知，询问被告时被告仍然继续欺骗原告，说只要交够400000元就可签订长期租赁合同。原告经询问油田第八管理区工作人员，认定原告存在隐瞒事实欺诈他人的行为。为防止发生损失，原告停止支付余款，要求被告返还定金，被告拒绝返还，故请求判令被告返还房屋租赁定金20000元，并承担案件受理费用。

被告辩称，被告收取原告20000元定金属实，转让给原告房屋也是事实。双方约定转让费400000元，油田商贸中心出具的不允许转租的通知也是被告给原告的，根本不存在欺诈行为。转让与转租不同，被告经过油田商贸中心允许后而转让的。

经审理查明，2011年9月，原、被告经协谈，达成协议如下：被告将其承租的位于油田商贸中心的马大哈饭店所占房屋租赁权转与原告，原告支付被告租赁权转让费400000元。其中，原告先支付被告20000元作为定金，余款380000元于2011年11月6日全部付清。原告支付20000元定金后，得知油田商贸中心的房屋禁止转租，故其据此认定被告存在民事欺诈行为，要求被告返还定金20000元，被告以转租与转让不同为由拒绝返还，双方形成纠纷。

另查明，被告与中原石油勘探局房产租赁中心（以下简称“油田房产租赁中心”）之间的租赁合同于2011年9月30日到期。租赁合同届满前，被告向该租赁中心第八管理区提交了退出租赁马大哈饭店所占房屋的书面意见，但又于2011年11月份和该租赁中心续签了租赁合同。经本院调查，油田房产租赁中心相关负责人称其对原、被告之间的租赁权转让事宜并不知情。

再查明，油田房产租赁中心提供的房产租赁合同范本第八条第四款“乙方义务”中第五项中规定：不得擅自转租或转借租赁房屋。该租赁中心第八管理区下发的“关于签订2011-2012年房屋租赁合同的通知”中亦规定“严禁房屋转租”，不允许各承租人私自转租房屋。

本院认为，被告作为承租人未经出租人油田房产租赁中心授权，与原告达成租赁权转让协议，属于无权处分行为。出租人对该协议并不知情，更遑论认可承租人的变更，故原、被告之间的租赁权转让协议自始无效。原告支付被告20000元定金作为租赁权让与合同的担保，双方自交付定金之日起已建立了定金合同关系。但依据相关法律规定，定金合同是主合同的从合同，即定金的产生、变更与消灭，都依赖于主合同的产生、变更与消灭，不能离开主合同而独立存在。现原、被告之间的租赁权让与合同自始无效，定金合同亦为无效，故被告收取原告20000元定金依法无据，应予返还。被告辩称转让与转租不同，出租人油田房产租赁中心虽不允许转租，但同意其转让给原告。对此，本院认为，房屋转租是房屋使用权、占有权的转移，房屋转租后，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效。而本案中，被告拟收取原告400000元，以将其对所涉房屋的租赁权让与原告，实际是对租赁权的让与行为，该行为并未征得出租人授权和同意，依法不受法律保护，故对被告的辩称意见，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十六条、第二百二十四条、《中华人民共和国担保法》第九十条之规定，判决如下：

被告翟某返还原告吴某定金20000元，于判决生效后七日内履行完毕。

如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费150元，由被告翟某负担。

如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并提交副本六份，上诉于濮阳市中级人民法院。

当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七内日，按不服本判决的上诉请求数额确定上诉案件受理费，并向濮阳市中级人民法院预交。

审判长王伟

二○一二年三月一日

书记员李艳