原告杨某某，男，X年X月X日生，汉族，某某船厂保安，住（略）。

委托代理人蒋某，女，在上海市崇明县某某法律服务所工作。

被告余某某，男，X年X月X日生，汉族，户籍地上海市虹口区某某室，现住（略）。

委托代理人余某某（系被告哥哥），男，X年X月X日生，汉族，户籍地（略），现住（略）。

委托代理人赵某某（系被告嫂子），女，X年X月X日生，汉族，住（略）。

原告杨某某与被告余某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2009年6月26日受理后，依法适用简易程序，由审判员徐卫明独任审判，于2009年7月22日公开开庭进行了审理，原告杨某某及其委托代理人蒋某、被告余某某及其委托代理人余某某、赵某某到庭参加诉讼。后本案依法转为普通程序审理，于2009年12月21日公开开庭进行了审理，原告杨某某及其委托代理人蒋某、被告余某某及其委托代理人余某某、赵某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告杨某某诉称，原、被告于2001年8月5日签订了房屋买卖协议，原告将坐落于崇明县某某号的平房南侧2间以人民币5,000元出售给被告。因该房屋买卖未经有关部门批准，违反了法律规定，故诉讼要求确认原、被告之间的房屋买卖合同无效并要求被告返还房屋，原告退还被告购房款5,000元。

原告为证明其主张,向本院递交如下证据：

1、上海市X村宅基证复印件1份，旨在证明系争房屋属原告所有的事实；

2、宝山区宅基地勘丈记录表1份，旨在证明系争房屋是原告所有及房屋周边环境；

3、房屋买卖协议复印件1份，旨在证明系争房屋及若干桔子树等买卖事实；

被告余某某辩称，坐落于（略）的平房南侧2间原系原告所有。2001年8月5日，双方就该房屋买卖协议达成后，各自已履行义务至今已8年左右。且被告在购房后不久即对该房屋进行吊顶、墙面粉刷及做水泥地、花园、围墙、竹林和花圃等。被告在购买系争房屋时已面临下岗，准备在上海市崇明县X镇X村养老。故不同意原告的诉讼请求。

被告为证明其主张，向本院递交如下证据：

1、被告的劳动手册复印件1份，旨在证明被告购买原告房屋时处于下岗状态的事实；

2、上海市崇明县X村民委员会证明1份，旨在证明该村民委员会知道系争房屋的买卖、农村宅基地使用证现在被告处及系争房屋在拆迁范围内，同时证明系争房屋所在的土地性质已经转为国有土地的事实；

经审理查明，原告系上海市崇明县X村民，被告系上海市虹口区居民。坐落于崇明县某某号平房共4间（东西向）。2001年8月5日原、被告签订了房屋买卖协议，原告与其兄杨某将坐落于（略）平房4间及平房周边的桔树等出售给被告，总售价为10,140元（其中南侧2间为原告所有，其得房款5,000元）。嗣后，双方各自履行了自己的义务。

另查明，被告系上海市X镇居民，系争房屋买卖未经有关组织或部门批准，该房屋的宅基地使用权人至今仍系原告。

再查明，根据有关文件规定，上海市崇明县X镇土地使用权基价为每平方米1,230元。原告出售的房屋占地面积为51平方米，故该房屋土地使用权基价总值为62,730元。

审理中，根据原告申请，本院依法委托上海某某投资监理有限公司对坐落于（略）平房南侧2间重置价及装修残值等进行评估。结论为房屋及添附物评估结果为37,127元。在评估单位鉴定工作期间，由于被告不配合，导致鉴定单位对系争房屋室内部分未予评估。

另在审理中，原告对被告是否对系争房屋室内进行装修表示不清楚，被告表示系争房屋所在的土地性质已转为国有土地，故对评估结论不予认可。

上述事实，有原告提供的证据及双方当事人陈述佐证，并经庭审质证属实。

本院认为，本案系争房屋为农村宅基地房屋，由于农村宅基地使用权的主体是特定的农村居民，是农村X组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员不能申请或变相取得农村宅基地使用权。根据房、地合一的原则，原、被告之间签订的房屋买卖协议书的买卖标的物不仅是房屋，还包括相应的宅基地。被告作为城镇居民，并非是上海市崇明县X镇X村民，其未经有关组织或部门批准，不能取得农村宅基地使用权，且系争房屋的宅基地使用证至今未依法变更登记至被告名下，因此根据国家有关法律、行政法规的规定，被告不得购买农村宅基地房屋。现原告要求确认原、被告之间的房屋买卖合同无效，依法有据，应予支持。合同被确认无效后，双方当事人应当相互返还房屋及购房款。因系争房屋现已列入动迁范围，但至今未被拆迁，由于双方在房屋买卖中均有过错，应当按照各自的过错承担相应的民事责任。系争房屋内的装修因被告余某某不同意而无法评估，对此被告余某某应承担相应的法律后果。被告余某某认为系争房屋所在的土地性质已转变为国有土地，故对评估结论不予认可的主张，由于缺乏法律依据，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项、第五十八条的规定，判决如下：

一、原告杨某某与被告余某某于2001年8月5日所签订的房屋买卖合同无效;

二、原告杨某某于本判决生效之日起十日内退还被告余某某购房款5,000元；

三、被告余某某自本判决生效之日起十日内将坐落于（略）平房南侧2间腾退给原告杨某某；

四、原告杨某某自本判决生效之日起十日内支付被告余某某房屋折价款16,063.5元;

五、原告杨某某自本判决生效之日起十日内支付被告余某某土地使用权基价款31,365元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费人民币80元，由原、被告双方各半负担。司法鉴定费人民币1,000元，由原、被告各半负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判长杨某泉

审判员徐卫明

代理审判员王根宝

书记员顾锦华