广西壮族自治区X区人民法院

民事判决书

（2011）兴民一初字第X号

原告南某市溢源物业管理有限责任公司。

法定代表人陈某，副总经理。

委托代理人宋菲，北京市鼎业律师事务所广西分所律师。

委托代理人吴秀娟，北京市鼎业律师事务所广西分所律师。

被告倪某。

原告南某市溢源物业管理有限责任公司（以下简称：溢源物业公司）与被告倪某物业服务合同纠纷一案，本院于2011年10月26日立案受理后，依法由审判员邓晓艳适用简易程序于2011年12月5日公开开庭进行了审理。原告溢源物业公司的委托代理人吴秀娟、宋菲到庭参加诉讼。被告倪某经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。

原告溢源物业公司诉称：2009年9月3日，原告与被告签订《前期物业管理协议》，双方对被告位于兴宁区X路×号盛世•联邦广场×幢××层××××号房的物业收费项目及标准作出具体的约定。原告按照合同约定履行了义务，但是被告自2009年12月起未向原告支付物业费及相关费用，严重损害了原告的合法权益。为维护原告的合法权益，原告溢源物业公司特向人民法院提起诉讼，请求法院判令：1、被告向原告支付物业费、电某、生活垃圾费、自用水费、公摊水电某共计人民币2434.15元及违约金1355元（违约金暂计至2011年8月31日，此后另计，直至被告付清款项）。2、判令被告承担本案的诉讼费用。由于被告在原告起诉后缴纳了物业服务费等相关费用，原告当庭变更诉讼请求为要求被告支付违约金（以本金2434.15元为基数，从2010年8月11日计至2011年11月15日，按日千分之三计付）。

原告溢源物业公司提交的证据有：1、前期物业管理协议，证明原、被告之间存在物业服务合同法律关系，原告收取物业费等费用的合同依据以及收费标准；2、南某格【2009】142文件，证明物业费收费标准的合法性；3、南某费【2010】X号文件，证明生活垃圾费收费标准的合法性；4、公告，证明水费收费标准的合法性；5、装饰装修许可证，证明被告房屋的建筑面积为84.1平方米；6、房屋交接情况记录，证明房屋已经于2009年9月3日交付给被告；7、电某拨打（催费）记录表，证明原告向被告催缴费用；8、水电某发票、进账单，证明原告已代被告支付水电某；9、费用明细表，证明被告拖欠物业费及相关费用的数额；10、公摊水费电某计算公式，证明公摊水电某计算方法；11、X号楼公共用电某自用水记录表，证明公摊水电某计算依据。原告当庭提交的收费收据，证实被告于2011年11月15日缴纳了物业费、电某、生活垃圾费、自用水费、公摊水电某共计2905.16。

经过开庭质证，对原告提交的证据1～11及当庭提交的收款收据原件的真实性，本院予以确认。被告倪某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。

根据本院认定的证据，结合当事人无异议的事实，本院经审理查明：2009年9月3日，倪某在房屋交接情况登记表上签名接收南某市X区X路盛世•联邦广场×幢××层××××号房，房屋面积84.3，并领取房门钥匙及信箱钥匙。

同日，溢源物业公司（甲方）与被告倪某（乙方）签订一份《前期物业管理服务协议》，约定：乙方所购房屋为南某市X区X路盛世•联邦广场×幢××层××××号房。甲方权利义务包括：对共用部位、共用设施设备、绿某、环境卫生、保安、秩序等项目进行维护、修缮、服务与管理；依据本协议向乙方收取物业管理服务费、水电某公摊费、生活垃圾处置费、住宅维修资金；编制物业管理服务及财务年度计划；每十二个月向乙方公布物业管理费用收支账目等。物业管理服务内容：房屋共用部位的日常维护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门口等；房屋共用设施设备及其运行的日常维护和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、烟囱、共用照明、楼内消防设施设备等；公共环境卫生；治安：防止和排除商住区内各种不安全因素及协助公安部门及时处理各种违法犯罪行为。缴费（不包括房屋共用部位共用设施、设备大中修、更新、改造的费用）：乙方交纳费用时间为每季月初10日前交清本月物业管理服务费；缴费标准：高层住宅物业服务费：0.75元3/月（详见物价局X号文件，2010年10月1日前按0.7元3/月收取），生活垃圾处理费8元/月；电某：40元/月；专项维修资金0.30元3/月（住宅）。违约责任：甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权书面要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；甲方违反协议，在未经业主委员会同意或未按市物价局批复收费标准执行擅自提高收费或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收费用；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金。该服务协议还就其他相关事项作出约定。

2009年6月18日，南某市物价局发出南某格［2009］X号《关于盛世•联邦广场（住宅部分）物业服务收费标准的批复》，确认溢源物业公司为盛世•联邦广场前期物业管理公司，有权对该住宅物业进行管理的服务收费，高层住宅按房屋建筑面积计0.75元3•月（含管理服务人员的工资、福某、物业共用部位、共用设施设备日常运行、维修费用、绿某养护、秩序维护费用等）。该文的有效期自2009年7月31日起至2011年7月30日止。

南某费[2010]X号文件《关于重新明确我市X镇生活垃圾处理费收费标准等有关问题的通知》等证据作为原告收取电某、生活垃圾费、自用水费、公摊水电某的依据。

2009年9月8日，倪某填写了一份装饰装修许可证。

因倪某拖欠2010年3月至2011年11月期间的物业服务费用未付，在溢源物业公司遂于2011年10月26日向本院提起诉讼，原告起诉后，被告于2011年11月15日缴纳了自2010年3月至2011年11月的物业服务费等相关费用2905.16元（其中物业管理费2010年8月1日至2010年9月30日为58.87元/月、2010年10月1日至2010年12月31日为63.08元/月；2011年1月1日至2011年10月31日为62.67元/月；电某、生活垃圾清运费2010年8月1日至2011年10月31日分别为40元/月、8元/月；自用水费2010年7月1日至7月31日为38.8元、2010年8月1日至8月31日为27.4元、2010年9月1日至9月30日为29.6元、2010年10月1日至10月31日为29.6元、2010年11月1日至11月30日为16元、2010年12月1日至12月31日为27.4元、2011年1月1日至1月31日为11.5元、2011年2月1日至2月28日为27.6元、2011年3月1日至3月31日为11.5元、2011年4月1日至4月30日为18.3元、2011年5月1日至5月31日为26.1元、2011年6月1日至6月30日为23元、2011年7月1日至7月31日为29元、2011年8月1日至8月31日为22.8元、2011年9月1日至9月30日为28.6元、2011年10月1日至10月31日为22.6元；公摊水电某2009年12月1日至12月31日为33.1元、2010年1月1日至1月31日为35.1元、2010年2月1日至2月28日为27.5元、2010年3月1日至3月31日为37.71元、2010年4月1日至4月30日为42.9元、2010年5月1日至5月31日为32.3元、2010年6月1日至6月30日为40.8元、2010年7月1日至7月31日为58元、2010年8月1日至8月31日为41.8元、2010年9月1日至9月30日为47.5元、2010年10月1日至10月31日为50.5元、2010年11月1日至11月30日为35.2元、2010年12月1日至12月31日为28.9元、2011年1月1日至1月31日为30.2元、2011年2月1日至2月28日为42.2元、2011年3月1日至3月30日为31.9元、2011年4月1日至4月30日为38.1元；2011年5月1日至5月31日为20.1元；2011年6月1日至6月30日为26.8元；2011年7月1日至7月31日为25.9元；2011年8月1日至8月31日为21.7元；2011年9月1日至9月30日为22.6元；2011年10月1日至10月31日为28.2元。

原告放弃要求被告支付物业服务费等相关费用的主张，当庭变更诉讼请求为要求被告支付违约金（从2010年8月11日计至2011年11月15日，按日千分之三计付）。

本院认为：依照《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，当事人有答辩及对对方当事人提供的证据进行质证的权利。本案被告倪某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。

《前期物业管理服务协议》是原、被告双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律规定，因而合法有效，各方当事人均应恪守履行。依双方上述物业服务合同的约定，溢源物业公司为倪某所购房屋提供物业管理相关的服务，倪某则应按合同约定在“每季月初10日前交清本月物业服务管理费用”。倪某拖欠2010年3月至2011年11月期间的物业服务相关费用未付构成违约。原告起诉后，被告于2011年11月15日向原告缴纳了2905.16元，故原告放弃要求被告支付物业服务费等相关费用的主张，本院予以认可。由于倪某自接收房屋时起即接受了溢源物业公司提供的前期物业管理服务，交纳物业管理服务相关费用是房屋业主的基本合同义务。不按期支付物业管理服务相关费用不仅会侵害物业服务企业的合法权益，同时也影响整个物业管理区域物业管理服务质量，损害全体业主的共同利益。根据双方《前期物业管理服务协议》第14.4条的约定：“不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金。”故原告要求被告支付2010年8月11日至2011年11月15日期间的违约金符合法律规定及合同约定，本院予以支持。违约金应当按照《前期物业管理服务协议》的约定，每日以实际拖欠总额的3‰计算。物业管理费、电某、生活垃圾清运费、自用水费、公摊水电某自2010年8月至2011年10月起每月违约金计算基数分别为514.27元、175.59元、183.18元、154.28元、159.38元、152.37元、180.47元、154.07元、167.07元、156.87元、160.47元、165.57元、155.17元、161.87元、161.47元，自2011年8月11日起每日按3‰分别计算至2011年11月15日止，违约金合计为2326.34元（514.27元×461天×3‰+175.59元×430天×3‰＋183.18元×400天×3‰+154.28元×369天×3‰+159.38元×339天×3‰+152.37元×308天×3‰+180.47元×277天×3‰+154.07元×249天×3‰+167.07元×218天×3‰+156.87元×188天×3‰+×160.47元×157天×3‰+165.57元×127天×3‰+155.17元×96天×3‰+161.87元×65天×3‰+161.47元×35天×3‰）。

综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，判决如下：

被告倪某支付原告南某市溢源物业管理有限责任公司2010年8月11日至2011年11月15日期间拖欠物业管理等相关费用的违约金2326.34元。

本诉案件受理费25元，由被告倪某负担。

上述债务，义务人应于本案生效判决送达之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的财产所在地的人民法院申请执行。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南某市中级人民法院。同时于上诉期满之日起七日内向南某市中级人民法院预交上诉案件受理费（汇款单位：南某市中级人民法院诉讼费专户；开户行：中国农业银行古城支行南某市竹溪分理处；账号：（略）），逾期未交纳又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。

审判员邓晓艳

二○一二年一月五日

书记员熊梓言