上诉人(一审被告)：柳州市鸿安药品连锁有限责任公司。住所地广西壮族自治区柳州市X路X号。

法定代表人：肖某，总经理。

上诉人(一审被告)：肖某，女，X年X月X日出生，汉族，柳州市鸿安药品连锁有限责任公司总经理。住所（略）。

被上诉人（一审原告）：冯某乙，男，X年X月X日出生，汉族，个体户。住所（略）。

上诉人柳州市鸿安药品连锁有限责任公司(以下简称鸿安公司)、肖某与被上诉人冯某乙租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区X区人民法院(2011)鱼民初(一)字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2011年12月23日受理后，依法组成合议庭于2012年1月18日公开开庭审理了本案。上诉人鸿安公司的法定代表人及上诉人肖某、被上诉人冯某乙到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

一审法院经审理查明：冯某乙与肖某于2009年6月1日签订《房屋租用合同》一份，该《房屋租用合同》约定：肖某出租柳州市X路X巷X号X栋X-X号门面给冯某乙使用；从2009年6月1日至2013年6月1日止租用期为4年，冯某乙不得私自转让或转租；冯某乙租用肖某房屋时，须交给肖某押金7500元，终止合同时退还给冯某乙；房租月租金定为2500元，冯某乙须在每月5日前付当月租金，如不按时交纳，肖某不退还冯某乙的押金，并终止合同；冯某乙租用肖某房屋，必须合法经营。在该《房屋租用合同》条款约定的底部，冯某乙与肖某添注了约定内容“2009年至2010年6月房租为每月2300元/月，2011年6月1日起租金为2500元/月”，冯某乙称该添注的约定内容中“2011年6月1日”，系笔误，实为“2010年6月1日”。合同签订后，冯某乙在承租房屋从事宠物美容店经营至今，并分别于2009年6月3日、7月1日、9月1日、10月4日、11月2日、12月1日及2010年1月4日、2月1日、3月1日、5月1日向肖某支付租金2300元/月，分别于2010年6月1日、7月1日、8月2日向肖某支付租金2500元/月，前述租金冯某乙均以现金存款方式存入肖某名下的卡号为（略）的中国农业银行账号中。冯某乙称2009年8月及2010年4月的租金系冯某乙到银行自动柜员机向前述肖某的中国农业银行账号汇款支付的，其汇款凭条因时间久远字迹已不清晰故未能保留。冯某乙称签订合同当日即向肖某交付了押金7500元，肖某对此不予认可。由于冯某乙依照《房屋租用合同》约定支付至2010年8月租金后，被案外人汤小明告知冯某乙所承租的房屋产权人并非肖某，肖某系违法转租，故冯某乙诉至该院。

一审法院另查明，案外人汤小明系柳州市X路X巷X号屏山景中苑X栋X-X号房屋的房屋所有权人，肖某系鸿安公司的法定代表人，2008年4月1日鸿安公司与案外人汤小明签订《房屋租赁协议》一份，双方约定鸿安公司承租案外人所有的柳州市X路X巷X号屏山景中苑X栋X-X号门面，租赁期限自2008年4月1日至2023年4月1日，每月租金为1750元，鸿安公司在租赁期间不得将房屋转租他人。2011年1月11日案外人汤小明以鸿安公司违约转租、逾期支付租金等事由起诉至该院，提出与鸿安公司解除《房屋租赁协议》等请求。

一审法院审理认为，综合双方的分歧意见，本案的争议焦点是：1、冯某乙与肖某2009年6月1日签订的《房屋租用合同》是否应予解除2、肖某、鸿安公司是否应当返还冯某乙押金7500元、租金8850元

针对争议焦点1，该院认为，冯某乙与肖某2009年6月1日签订的《房屋租用合同》，约定肖某将柳州市X路X巷X号X栋X-X号门面出租给冯某乙使用，该门面的房屋产权所有人是案外人汤小明，鸿安公司因于2008年4月1日与案外人汤小明签订《房屋租赁协议》取得该房屋的承租权，肖某系鸿安公司的法定代表人，而《房屋租赁协议》已明确约定鸿安公司在租赁期间不得将房屋转租他人，现肖某违约将该门面转租给冯某乙使用，系无权转租，虽肖某、鸿安公司辩称与冯某乙仅存在承包关系，并非转租关系，但未能提供证据证明，该院对该答辩意见不予采纳。又因案外人汤小明已以鸿安公司违约转租为由起诉至法院要求解除《房屋租赁协议》，即房屋产权人汤小明未对肖某的无权转租行为予以追认，则冯某乙与肖某2009年6月1日签订的《房屋租用合同》属无效合同，该合同自始没有法律约束力，不存在法定解除事由。

针对争议焦点2，该院认为，由于肖某系鸿安公司的法定代表人，肖某与冯某乙签订《房屋租用合同》，即肖某将鸿安公司承租案外人汤小明的柳州市X路X巷X号屏山景中苑X栋X-X号房屋转租给冯某乙，则肖某的转租行为视为鸿安公司的公司行为，那么《房屋租用合同》无效产生的法律后果亦应由肖某及鸿安公司共同承担。又根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。虽冯某乙称已依据《房屋租用合同》约定于合同签订当日即向肖某交付了押金7500元，但肖某对此不予认可，且冯某乙未提供收据予以证明，故对于冯某乙要求肖某返还押金7500元的请求，该院不予支持。对于冯某乙主张应参照鸿安公司与案外人汤小明签订的《房屋租赁协议》约定的月租金1750元，要求肖某、鸿安公司返还冯某乙已支付租金超过前述1750元/月标准的差额部分8850元，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十八条的规定，因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。由于《房屋租用合同》约定的租赁期限自2009年6月1日至2013年6月1日止，而因柳州市X路X巷X号屏山景中苑X栋X-X号房屋产权人即案外人汤小明在另案中向肖某、鸿安公司主张权利，使肖某的违约转租行为导致《房屋租用合同》无效，从而致使冯某乙未能在合同约定的租赁期限内继续对租赁物使用、收益，因此对于冯某乙要求肖某、鸿安公司返还租金8850元的请求，该院予以支持。故依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、二百二十八条的规定，该院判决如下：一、肖某、鸿安公司应返还冯某乙租金人民币8850元；二、驳回冯某乙的其他诉讼请求。案件受理费人民币209元（冯某乙已预交），由冯某乙负担96元，由肖某、鸿安公司负担113元。

上诉人鸿安公司、肖某不服一审判决，上诉称：肖某与冯某乙之间不存在转租关系，肖某仅是将涉案门面承包给冯某乙，但冯某乙没有将门面用于开药店，而是擅自与门面所有权人合伙经营宠物美容护理。冯某乙在承包该门面时就明知肖某代表的鸿安公司不是所有权人，现冯某乙拒不交租金，已侵犯了鸿安公司的合法权益。请求二审法院依法撤销一审判决，改判驳回冯某乙的一审诉请。

被上诉人冯某乙口头答辩称：冯某乙与肖某之间签订有租赁合同，双方之间并不是承包关系。在签订租赁合同时，冯某乙并不知道肖某不是租赁门面的所有权人。现门面所有权人向冯某乙主张返还门面，造成冯某乙无法继续使用门面的过错在肖某，肖某及鸿安公司应当将冯某乙多支付的租金予以返还，并赔偿冯某乙装修等费用。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

二审期间，各方当事人对一审查明的事实均无异议，亦没有提供新的证据，本院对一审查明的事实依法予以确认。

本院认为：鸿安公司的法定代表人肖某未经所有权人的同意，将本案所涉及的门面以租赁的方式出租给冯某乙使用，双方之间的转租关系有2009年6月1日的《房屋租用合同》予以证实，故鸿安公司及肖某上诉称与冯某乙是承包关系没有证据证明，本院不予采信。因肖某转租门面的行为事先未经所有权人同意，事后也未获得所有权人的追认，故肖某与冯某乙签订的《房屋租用合同》属无效合同，自始没有法律约束力，不存在解除的事由。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，冯某乙主张鸿安公司及肖某返还押金7500元，但冯某乙占有使用本案门面至今，亦未交纳占有使用费，故押金应当在冯某乙返还门面时与占有使用费一并清算。同时，冯某乙以鸿安公司向所有权人交纳的1750元租金与其向鸿安公司交纳的2500元租金的差额为标准，主张鸿安公司及肖某返还租金8850元。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”尽管冯某乙与肖某的《房屋租用合同》无效，但肖某可以按照该合同约定的标准向冯某乙收取占有使用费，冯某乙亦应当按照合同约定的租金标准支付占有使用费，故冯某乙诉请要求返还租金8850元于法无据，本院不予支持。

综上所述，一审判决认定事实正确，但适用法律部分有误，本院予以纠正。依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项之规定，判决如下：

一、撤销柳州市X区人民法院(2011)鱼民初(一)字第X号民事判决；

二、驳回被上诉人冯某乙的诉讼请求。

一审案件受理费209元（被上诉人已预交），由被上诉人冯某乙负担；二审案件受理费250元（上诉人已预交），由被上诉人冯某乙负担。

本判决为终审判决。

审判长朱文泉

代理审判员温清华

代理审判员申武

二○一二年三月十三日

书记员陈卓旎