上诉人（原审本诉被告、反诉原告）重庆中飞商贸有限公司，住所地重庆市X区X路纽约.纽约大厦X层。
法定代表人戴某，该公司董事长。
委托代理人张永华，重庆锋度律师事务所律师。
被上诉人（原审本诉原告、反诉被告）衡阳财茂房地产开发有限公司，住所地衡阳市X区中山南某X号。
法定代表人蒋某，该公司董事长。
委托代理人汪某某，男。
委托代理人李双龙，湖南某湘律师事务所律师。
上诉人重庆中飞商贸有限公司（以下简称中飞公司）因与被上诉人衡阳财茂房地产开发有限公司（以下简称财茂公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南某衡阳市X区人民法院(2011)雁民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2011年11月9日立案受理后，依法组成合议庭，于同年11月29日公开开庭进行了审理。上诉人中飞公司的委托代理人张永华、被上诉人财茂公司的委托代理人汪某某、李双龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2009年4月，财茂公司与中飞公司签订《房屋租赁合同》，合同约定：中飞公司租赁财茂公司所开发建设的位于衡阳市中山南某时代广场一楼（建筑面积为6650平方米）经营场地开办“金鹰女人街衡阳商场”，租赁期限为10年(2009年7月1日至2019年6月30日止)，每月租赁费用为219450元，按季度支付，财茂公司交房后的前3个月为中飞公司免租装修期，免租装修期届满日的次日起开始计算租赁费用，如财茂公司交房迟延，则起租日顺延；租赁押金（略）元，如中飞公司擅自提前终止本合同或未能履行合同义务，导致合同被提前解除，视为违约，财茂公司不退还中飞公司的租赁押金，装饰及相关配套设施归财茂公司所有；若中飞公司迟延支付租赁费用，每逾期一日按未付部分的万分之五向财茂公司支付滞纳金；中飞公司不得对承租物业进行整体转让或转租，但可分租。合同签订后，中飞公司向财茂公司交付了租赁押金（略）元，财茂公司向中飞公司交付了租赁房屋。尔后，中飞公司对经营场地进行了装饰，并进行了分租。但中飞公司从2010年5月8日至2011年2月11日止累计拖欠房屋租赁费用（略）元。中飞公司在经营状况不佳的情况下，于2011年1月先后两次向财茂公司发出《解除合同通知书》，并于2011年2月11日将租赁场地退还给财茂公司，并口头要求财茂公司退还其押金（略）元，财茂公司拒不返还。
另查明，2010年5月5日，财茂公司给中飞公司发出工作联系函，其内容为：“贵司租赁我司时代广场一楼场地，按照合同约定，贵司应于4月27日前支付我司2010年5月8日-8月7日租赁费用合计658350元，贵司已于4月29日支付250000元，尚欠408350元。为了进一步支持贵司，我司拟减免贵司租赁费用1650OO元，余款243350元务请贵司在5月15日前付至我司。”同年7月26日，中飞公司将租赁费用243350元支付给了财茂公司。2010年8月12日，财茂公司复函中飞公司，以中飞公司未在规定的时间即5月15日前付款为由，称减免中飞公司租赁费用165000元的承诺无效。2010年12月31日，中飞公司给财茂公司来函，其内容为：“自中飞公司进场至今，已近一年有余，应首先感谢财茂公司给予的关照与配合。但中飞公司衡阳商场多次与分租的衡阳商户发生争执，导致中飞公司严重亏损，并拖欠租金，中飞公司同意在履行保证金中扣减。”2011年1月5日，财茂公司复函给中飞公司，其内容为：“中飞公司因经营不善不能将合同履行至期满，属单方面提前解除合同，属严重违约，中飞公司应根据合同约定承担相应的违约责任。但对拖欠的租金应全部付清，并按每日万分之五支付滞纳金。另对免租期3个月的租金需补交，租赁押金（略）元不退。”嗣后，中飞公司未书面答复，仍坚持要求解除合同。
原审认为，财茂公司与中飞公司签订的房屋租赁合同合法有效，双方应按合同约定全面履行合同义务。中飞公司作为承租人，应按约定的期限交付租金，经财茂公司多次催收后，仍不履行支付义务，由此中飞公司应承担支付租金的民事责任。对财茂公司要求中飞公司支付租金（略）元的请求予以支持。但对财茂公司要求中飞公司赔偿单方解除合同的违约损失中清场费用300000元及装修过程中造成的损失665000元的请求，因财茂公司未提交相关证据予以证明，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条的规定，法院不予支持。中飞公司反诉请求判令财茂公司返还押金（略）元及支付资金占用利息18228.89元，根据合同约定，在租赁期限未满前，中飞公司擅自提前终止本合同或未履行合同义务导致合同被提前解除，视为严重违约，财茂公司不返还押金，中飞公司的装饰及相关配套设施归财茂公司所有。中飞公司以亏损为由，导致房屋租金不能及时支付，合同目的不能实现，且单方面解除合同，中飞公司已构成违约，本案中财茂公司不返还中飞公司押金的行为，属自我保护措施，因此，对中飞公司该项反诉请求，法院不予支持。对中飞公司主张解除合同是因情势变更的抗辩意见，因与法律规定不符，法院不予采纳。对于财茂公司要求中飞公司支付滞纳金79523元及支付免租3个月租赁费用658350元的请求，因双方已约定，如中飞公司违约，财茂公司不予退还押金（略）元，上述两项合计金额并未超过押金（略）元的范围，故对此项请求法院不予支持。中飞公司在庭审中辩称财茂公司应向中飞公司给付滞纳金4279.80元，因合同中已明确约定，如财茂公司交房迟延，则起租日顺延，且财茂公司未计算租金，因此，财茂公司不存在支付滞纳金的违约情形。中飞公司还辩称应将财茂公司可以免交的租赁费用165000元在应付租赁费用中予以扣除，经查，财茂公司关于减免165000元租金的意思表示，是附条件的，中飞公司未按财茂公司的条件履行自己的义务，该条件未成就，故对中飞公司的上述辩称意见不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条第一款、第二百二十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条的规定，判决：一、被告（反诉原告）重庆中飞商贸有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）衡阳财茂房地产开发有限公司房屋租金（略）元；二、驳回原告（反诉被告）衡阳财茂房地产开发有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）重庆中飞商贸有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费26520元，反诉受理费13960元，合计40480元，由原告（反诉被告）衡阳财茂房地产开发有限公司负担13260元，被告（反诉原告）重庆中飞商贸有限公司负担27220元。
上诉人中飞公司上诉称：一、原审判决认定事实不准确。1、原审判决对上诉人是否具有解除合同的权利及是否应承担违约责任的认定不准确。由于在合同履行过程中出现了情势变更，导致上诉人无法继续履行合同，上诉人依法有权解除合同，且不承担违约责任，上诉人所交纳的（略）元押金应予返还；2、双方约定的租赁押金（略）元系违约金，即使上诉人单方解除合同，应承担一定的违约金，但上述违约金过分高于被上诉人的实际损失，上诉人请求法院按照同期银行贷款利率予以调低；3、原审判决对于上诉人应向被上诉人支付的房屋租金数额计算不准确，2011年2月8日至2月11日期间不应当计算租金，被上诉人已经同意免除2010年5月8日至8月7日期间的部分租金165000元，该部分租金应当扣除，因此，上诉人应支付的租金为（略）元（（略）元-29260元-165000元）。二、原审判决适用法律不完全恰当。综上，请求撤销湖南某衡阳市X区人民法院(2011)雁民一初字第X号民事判决第三项，依法改判被上诉人向上诉人返还租赁押金（略）元，变更该民事判决第一项为被上诉人向上诉人支付房屋租金（略）元。
被上诉人财茂公司辩称：一、上诉人存在根本违约的事实，其单方面毁约的原因是其经营决策不科学、管理不善和商业风险，并非上诉人所说的情势变更。2011年2月11日，被上诉人收到上诉人邮寄的《解除合同通知书》，上诉人单方面宣布毁约，已构成根本违约。上诉人在2011年1月10日致函被上诉人的《征询意见函》中认为：“中飞公司衡阳商场目前亏损约为（略）元；究其原因主要是贵地经济欠发达，商业氛围较弱，民众遵纪守法意识不强，致使我司许多经营政策无法得到理解和实施。”上诉人认定的“情势”即“衡阳经济欠发达，商业氛围较弱，民众遵纪守法意识不强”在双方签约时就已经客观存在，上诉人将其毁约原因归咎为“情势变更”没有法律依据。二、上诉人应当按照合同约定向被上诉人支付拖欠的租赁费用（略）元和滞纳金79523元。被上诉人于2011年2月11日收到上诉人邮寄的《解除合同通知书》，上诉人于2011年2月11日正式将租赁场地交还给被上诉人，因此，应当计算2011年2月8日至2月11日期间的租赁费用；被上诉人拟减免上诉人2010年5月8日至8月7日期间的部分租赁费用165000元的条件没有成就，因此，上诉人应当支付该笔租赁费用。三、上诉人应赔偿被上诉人直接经济损失（略）元、可得利益损失（略）元。四、根据合同约定，被上诉人不予退还合同押金（略）元，且被上诉人有权要求上诉人赔偿超过（略）元的损失部分。综上，原审判决认定事实准确，适用法律恰当，请求驳回上诉，维持原判。
二审期间，双方当事人均未向本院提供新的证据。
经审理查明，原审判决查明的事实清楚，本院予以确认。
另查明，财茂公司出租给中飞公司使用的经营场地原系设施齐备、空旷且便于租赁的大型商场，财茂公司于2009年8月8日将上述经营场地移交给中飞公司使用，中飞公司在租赁使用期间已将该大型商场间隔成260余个小间。自从2011年2月11日中飞公司将上述经营场地退还给财茂公司后，财茂公司就上述经营场地重新面向社会招租，但未出租成功，上述经营场地一直闲置至今。
本院认为：被上诉人财茂公司与上诉人中飞公司签订的房屋租赁合同合法有效，双方均应按合同约定全面履行合同义务。上诉人中飞公司作为承租人，应按合同约定的期限及时足额向被上诉人支付租赁费用。上诉人在未与被上诉人协商一致的情况下单方面解除合同，不符合法律规定的行使合同约定解除权的情形，且在履行合同过程中被上诉人没有违约行为，也没有发生不可抗力，上诉人单方面解除合同不符合法律规定的行使合同法定解除权的情形，因此，上诉人单方面解除合同没有合同依据和法律依据，其行为已构成根本违约，依法应当承担支付其拖欠的房屋租赁费用和违约金的民事责任。上诉人中飞公司上诉称由于在合同履行过程中出现了情势变更，导致上诉人无法继续履行合同，上诉人依法有权解除合同，且不承担违约责任。经查，上诉人中飞公司与被上诉人财茂公司双方在2011年2月11日的《租赁场地退还确认书》中确认“…….现由于乙方（中飞公司）经营状况的原因，乙方决定单方面提前解除合同。……”上诉人在2011年1月10日致函被上诉人的《征询意见函》中认为：“中飞公司衡阳商场目前亏损约为（略）元；究其原因主要是贵地经济欠发达，商业氛围较弱，民众遵纪守法意识不强，致使我司许多经营政策无法得到理解和实施。”上诉人所谓的“情势”即“衡阳经济欠发达，商业氛围较弱，民众遵纪守法意识不强”这些客观情况在双方签约时就已经客观存在，上诉人在签约时也应当已经预见到上述客观情况，而且在履行合同过程中上述客观情况并未发生重大变化，因此，上诉人主张其因情势变更而解除合同没有事实依据。退而言之，即使在履行合同过程中发生了情势变更的情形，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”之规定，上诉人也只能向人民法院起诉，请求人民法院变更或者解除合同，而不能在向人民法院起诉之前单方面解除合同。上诉人关于其依法有权解除合同，且不承担违约责任的上诉理由，缺乏事实依据和法律依据，本院不予采纳。
关于双方约定的租赁押金（略）元的法律性质及其数额是否应予调低的问题。上诉人上诉称该租赁押金（略）元是违约金，且数额过高，应予调低。本院认为，双方在《房屋租赁合同》第八条即违约责任及争议解决条款中约定，在租赁期限未满前，上诉人中飞公司擅自提前终止本合同或未履行合同义务导致合同被提前解除，视为严重违约，被上诉人财茂公司不退还中飞公司的租金押金，中飞公司的装饰及相关配套设施归财茂公司所有。从上述约定内容可以认定双方约定的租赁押金（略）元的法律性质是违约金。《中华人民共和国合同法》规定的违约金兼具补偿和惩罚的双重性质。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”本案双方当事人在合同中约定的租赁期限为10年，但上诉人中飞公司仅租赁使用本案所涉经营场地18个月就单方面解除合同，其违约行为给被上诉人财茂公司造成的实际损失较大：被上诉人财茂公司按照合同约定已免除的3个月租赁费用658350元，将无法通过合同长期履行得到弥补；财茂公司就上述经营场地重新招租需要一定的时间，必将导致相应的租金损失，根据本案实际情况，财茂公司该方面损失一般不低于658350元（即3个月的租金）；财茂公司出租给中飞公司使用的经营场地原系设施齐备、空旷且便于租赁使用的大型商场，中飞公司在租赁使用期间已将该大型商场间隔成260余个小间，财茂公司如将上述经营场地恢复原状，也将花费一笔数额不菲的工程费用。因此，上诉人提出租赁押金（略）元数额过高，应予调低的上诉理由，与本案事实不符，本院不予采纳。
关于原审判决认定上诉人拖欠被上诉人房屋租赁费用（略）元是否准确的问题。上诉人上诉称原审判决对于上诉人应向被上诉人支付的房屋租金数额计算不准确，应扣除2笔金额分别为29260元、165000元的租赁费用。本院认为，虽然上诉人已于2011年1月30日向被上诉人邮寄《解除合同通知书》，但上诉人直到2011年2月11日才将租赁场地退还给被上诉人，因此，本案房屋租赁费用应当计算至2011年2月11日止，原审判决计算2011年2月8日至2月11日期间的租赁费用29260元并无不当。上诉人上诉要求核减该笔租赁费用29260元，没有事实依据和法律依据，本院不予采纳。被上诉人于2010年5月5日致函上诉人，称其拟减免2010年5月8日-8月7日期间的部分租赁费用1650OO元的前提条件是上诉人必须在2010年5月15日付清2010年5月8日-8月7日期间的部分租赁费用493350元。但是直到2010年7月26日上诉人中飞公司才付清上述部分租赁费用493350元。被上诉人拟减免上诉人2010年5月8日至8月7日期间的部分租赁费用165000元的条件没有成就，而且被上诉人财茂公司于2010年8月12日复函给上诉人中飞公司，称中飞公司未在2010年5月15日前付清上述部分租赁费用493350元，其在2010年5月5日工作联系函中拟减免中飞公司部分租赁费用165000元的承诺无效。因此，2010年5月8日-8月7日期间的部分租赁费用165000元不能减免，上诉人应当支付该笔租赁费用，原审判决计算2010年5月8日-8月7日期间的部分租赁费用165000元并无不当。上诉人上诉要求核减该笔租赁费用165000元，也没有事实依据和法律依据，本院亦不予采纳。综上，原审判决认定上诉人拖欠被上诉人房屋租赁费用（略）元，并无不当，本院予以确认。
此外，被上诉人在答辩时主张上诉人应赔偿被上诉人直接经济损失（略）元、可得利益损失（略）元，因被上诉人没有提出上诉，本院不予审理。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果恰当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费40480元，由上诉人重庆中飞商贸有限公司负担。
本判决为终审判决。
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审判长肖剑星
审判员王洪峰
审判员何闰英
二○一一年十二月十九日
书记员王蓉
校对责任人：肖剑星打印责任人：王蓉
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百五十三条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；
