上诉人（原审被告）郭某，男，X年X月X日出生，汉族，陕西省汉中市X区人，住x，系汉台区汉水建司退休职工。

上诉人（原审被告）陈某，男，X年X月X日出生，汉族，陕西省城固县人，住x。

二上诉人共同委托代理人刘某，陕西嘉盟律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）汉中琪瑞房地产开发有限责任公司，住所地x。

法定代表人张某，系该公司执行董事。

委托代理人赵某某，系该公司职员。

被上诉人（原审原告）汉中华兴房地产开发有限责任公司，住所地x。

法定代表人柏某，系该公司经理。

委托代理人曹永胜，陕西兢业律师事务所律师。

原审被告付某，男，现年50岁，系个体工商户，现在汉台区西关红楼经营富家罐罐鸡。

上诉人郭某、陈某因房屋租赁合同纠纷一案，不服汉中市X区人民法院（2010）汉民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人汉中华兴房地产开发有限责任公司（以下简称华兴公司）的委托代理人曹永胜，被上诉人郭某、陈某及其委托代理人刘某到庭参加了诉讼。被上诉人汉中琪瑞房地产开发有限责任公司（以下简称琪瑞公司）及原审被告付某经本院传票合法传唤，未到庭。本案现已审理终结。

原审法院认定，华兴公司与汉中市X区房管局于2003年12月17日签订了拆除国有直属公房西关红楼偿还协议书，取得房地产开发建设权后，便多方寻找投资合伙人，经郭某联系找赵某某参与投资，赵某某考察后起意投资联合开发，遂告知其所在并参股的琪瑞公司法定代表人朱家琪，二人商定以琪瑞公司名义签订合同，承担责任。2004年7月23日华兴公司收取琪瑞公司投资款150万元，同日华兴公司与琪瑞公司双方签订了《联合开发建设工程项目合同》，加盖了各法定代表人印章和法人公章。该合同主要约定了双方的权利和义务，联合开发之前已发生的费用承担问题，投资比例以及合作完成后的分配问题，组织机构以及财务管理等。合同生效后，双方依约履行了投资。2004年7月24日，琪瑞公司出具了《授权委托》委托郭某为代表该公司一方参加联合开发建设项目的负责人，进入联营管理机构工作。2004年8月初，华兴公司与琪瑞公司双方组建了联合开发建设项目管理机构开展工作，该工程由施工单位汉中市劲晖建设工程有限公司施工建设。2005年11月18日，双方为方便买房人贷款购房，同意撤销了华兴公司在汉中市城市信用社营业部开设的共管账户。2005年12月以后，双方组建的联合开发建设项目管理机构因配用人员之间发生分歧，加之琪瑞公司与其委托代理人之间也出现矛盾，琪瑞公司于2006年1月24日致函华兴公司撤换变更其委托代理人郭某，华兴公司对此存在争议，郭某并未离岗，1月26日华兴公司致函琪瑞公司要求出面解决存在的问题，但未能进行协商处理。华兴公司与琪瑞公司共同开发建设的西关红楼拆迁改造工程项目于2005年8月13日开工，于2006年9月5日竣工，于2007年1月26日验收合格，于2007年1月26日以华兴公司的名义取得了汉市国用（土）第X号土地使某权证，并于2007年3月9日取得了汉市房预售字（2007）X号《商品房预售许可证》。此后，被告郭某、陈某认为西关红楼项目是二人与华兴公司基于2004年9月12日签订的《合作协议书》联合开发的，而非华兴公司同琪瑞公司进行的联合开发，并认为本案争议的西关红楼一层部分，是由合伙人会议决议分配至自己名下的，因此二被告有权使某处分出租自己名下的房产权利。故二原告与被告郭某、陈某就争议房产的归属所有权问题产生了分歧。在矛盾尚未得到化解的过程中，2008年5月18日被告郭某、陈某（甲方）与被告付某（乙方）签订了一份《房屋出租合同》，约定：甲方将位于西门口西关红楼一楼营业房（靠北面，街面房15至33轴的营业房建筑面积226.14平方米）出租给乙方经营餐饮；租期五年，即从2008年5月18日至2013年5月17日止；租金第一年135600元，第二年135600元，第三年141024元，第四年148075元，第五年156959元；支付某金的时间为第一年在当年12月30日前交清，第二年起每年度租金提前一个月在当年5月18日前交清。合同签订后至今，二被告庭审中自认已收取了前三年租金共计412224元。期间，华兴公司多次向被告付某、郭某、陈某提出异议，但双方未能协商处理。2009年，二原告以付某、郭某为被告诉至法院，请求解决相关争议，后于2010年1月撤回起诉。撤诉后，双方实际未能得到协商解决，故2010年二原告又诉至法院。另查明，郭某、陈某以柏某为被告的合伙确认纠纷于2010年5月27日在陕西省城固县人民法院立案受理，目前为止该案尚未审结。

原审法院认为，华兴公司与汉台区房管局联合开发西关红楼建设项目，取得开发建设权后又与具备资质的琪瑞公司达成合作联营合同，合同依法有效。工程竣工验收后，华兴公司依法取得了建设工程的土地使某权证和商品房预售许可证，因此华兴公司取得了西关红楼建设工程房屋(包括本案争议的未售出的房屋)所有权，依联营合同琪瑞公司亦享有房屋所有权。被告付某与被告郭某、陈某签订租赁合同并支付某金的行为，属于签约主体不当和不当履行行为。三被告签订的《房屋出租合同》属无效合同。因此侵权人应当立即停止侵权并腾还房屋、支付某用期间的占用费，郭某、陈某与付某构成共同侵权，应承担连带责任。被告郭某、陈某提出存在合伙情况等答辩意见，因属于另一法律关系，对该答辩意见不予采纳。遂依照《中华人民共和国民法通则》第五十三条、第一百三十条、第一百三十四条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条的规定，判决：一、确认被告付某与被告郭某、陈某于2008年5月28日签订的《房屋出租合同》无效。二、限被告付某、郭某、陈某在判决生效后三十日内将汉台区西关红楼一楼营业房（靠北面，街面房15至33轴建筑面积226.14平方米）搬腾返还原告。三、限被告付某在判决生效后三十日内向原告汉中琪瑞房地产开发有限责任公司、汉中华兴房地产开发有限责任公司支付某屋占用费365216元（最终按实际占用时间计算，前述数额现暂计算至2011年3月）。被告郭某、陈某对前述房屋占用费负有向二原告公司支付某连带责任。四、驳回原告汉中琪瑞房地产开发有限责任公司、汉中华兴房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费850元，由被告付某负担300元，由被告郭某负担275元，由被告陈某负担275元。

上诉人郭某、陈某不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、依法改判汉台区西关红楼一楼营业房（靠北面，街面房15至33轴，建筑面积226.14平方米）归二上诉人所有、一审被告付某与二上诉人于2008年5月28日签订的《房屋出租合同》合法有效、二上诉人不承担一审被告付某向被上诉人支付某屋占用费的连带责任或将本案发回重审；2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。其上诉理由是：一、一审法院认定事实不清、证据不足，二上诉人与华兴公司签订协议书共同开发了包括本案诉争房屋在内的西关红楼，并将包括本案诉争房屋在内的一层营业房分配到了二上诉人名下，二上诉人对诉争房屋有占有、使某、受益权，二上诉人与付某签订《房屋出租合同》合法有效，其有权将房屋出租给一审被告付某并收取租金；二、一审判决适用《合同法》、《民法通则》、《房地产管理法》错误；三、一审审理过程中，二上诉人与被上诉人华兴公司的合伙纠纷一案已立案受理，该案审理结果将直接影响本案的审理结果，一审没有依照民事诉讼法规定的程序中止审理，违反法定程序。

被上诉人汉中华兴房地产开发有限责任公司答辩称，一审判决客观、公正，应予维持。

经审理查明，原审判决认定事实清楚，证据经当庭质证、认证，本院依法予以确认。

本院认为，所有权人对自己的不动产，依法享有占有、使某、收益和处分的权利，他人无权占有、处分不动产的，所有权人有权请求返还原物及要求赔偿。本案争议的尚未销售的房产依据其土地使某权证及商品房预售许可证的登记，华兴公司为所有权人，琪瑞公司依据与华兴公司的联营合同亦取得了争议房屋的所有权。故本案诉争房产应由其所有权人行使某外销售、出租的权利。二上诉人上诉称包括本案诉争房屋在内的一层营业房已分配到了二上诉人名下，但并未提供充分的证据证明该事实。故二上诉人在事前未经房屋权利人许可、事后未得追认的情况下，将本案争议房屋出租给原审被告付某的行为属无权处分行为，与原审被告付某签订《房屋出租合同》是无效合同。二上诉人上诉称其与华兴公司签订协议书共同开发了包括本案诉争房屋在内的西关红楼，但被上诉人对此提出异议，且二上诉人主张某与华兴公司的合伙关系属另一法律关系，不属于本案审理范围。上诉人认为一审程序错误、对本案应中止审理，一审法院在审理时已对该请求作出决定，以不符合法律规定而驳回，并无不当。综上，上诉人的上诉理由均不能成立，其请求依法不予支持。原审判决认定事实清楚，证据充分，程序合法，判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费6778元，由上诉人郭某、陈某共同负担。

本判决为终审判决。

审判长熊稷藜

代理审判员王远成

代理审判员刘某

二O一一年十一月十四日

书记员张某朋