原告（反诉被告）：王XX，男，1976年出生，汉族，公务员，住余姚市。
委托代理人：余XX，浙江联吉律师事务所律师。
委托代理人：王XX，浙江联吉律师事务所律师。
被告（反诉原告）：戴XX，女，1932年出生，汉族，无业，户籍所在地宁波市X区，现住宁波市X区。
委托代理人：孔XX，浙江东方港律师事务所律师。
委托代理人：史XX，男，1952年出生，汉族，无固定职业，住宁波市X区，系被告戴XX之子。
原告王XX为与被告戴XX房屋买卖合同纠纷一案，于2011年8月11日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理，依法由审判员王刚适用简易程序进行审理。本案审理中，被告戴XX提出反诉，本院准许与本诉合并审理。审理中，本院根据原告王XX的申请，依法对被告戴XX实施了财产保全措施。本案于2011年10月25日公开开庭进行了审理。原告王XX的委托代理人余XX，被告戴XX及其委托代理人孔XX、史XX均到庭参加诉讼，证人周XX出庭作证。后因案情复杂，本案依法转为适用普通程序，组成合议庭，于2011年11月23日公开开庭进行了审理，原告王XX的委托代理人余XX，被告戴XX及其委托代理人史XX、孔XX均到庭参加诉讼。本案于2011年12月15日再次公开开庭进行了审理，原告王XX的委托代理人余XX，被告戴XX及其委托代理人史XX到庭参加诉讼。审理中，双方当事人申请庭外和解，但未果。本案现已审理终结。
原告王XX起诉称：2010年4月15日，原、被告签订房屋转让合同一份，约定被告将坐落于宁波市X区X路X弄X号X室的房屋转让给原告，总价为（略）元。原告于合同签订当日支付定金150000元，并于2010年4月17日按约支付了首付款368000元。根据合同约定，被告应于三证办妥后三日内无条件协助原告办理过户手续，但被告此后以种种借口拒绝办理房屋产权过户手续。随着国家房地产调控政策的陆续出台，双方无法继续办理过户手续。原、被告无法继续履行买卖合同办理过户手续，虽有政策因素，但主要系被告的违约行为导致。现请求判令：1.解除原、被告订立的房屋转让合同；2.被告立即返还原告房屋预付款368000元，并双倍返还定金300000元。审理中，原告变更第2项诉讼请求为被告立即返还原告房屋预付款368000元，双倍返还定金300000元，并赔偿相应的利息损失（以368000元为基数，自2010年4月15日起计至判决确定的履行之日止，利率按同期银行贷款利率计算）。
被告戴XX答辩兼反诉称：2010年4月15日，原告在中介的陪同下到被告处协商房屋买卖事宜。后双方均通过中介联系相关事宜。2010年4月至9月，国家房地产调控政策陆续出台，贷款利率和首付比例一直在变化。2010年9月9日，被告取得房屋产权“三证”，当日即交与中介，联系原告办理过户手续，但原告一直不予办理。直到同年9月27日，原告才和被告、中介一同去宁波市X区行政服务中心办理过户手续。过户当日，原告要求被告出具已支付50%首付款的虚假证明，并提出50%的房款通过按揭贷款支付，其余10%房款在五年内付清，由被告负担增加的15000元税费，双方协商未成，当日未能办理过户手续。此后，被告多次联系中介要求原告尽快办理过户手续，原告不予回复。至2011年2月调控政策再次出台，原告不得购买第三套住房，双方无法办理过户手续。原告因自身原因致不能过户，期间房价下跌，造成被告巨大的经济损失，现同意解除双方的房屋转让合同，请求驳回原告的其他诉讼请求，并要求原告赔偿经济损失200000元。
原告王XX针对被告戴XX的反诉答辩称：原、被告约定房款分三期支付，前两期款项共计518000元，原告已按约支付，最后一期房款777000元按约应待原告贷款发放后支付。根据合同约定，被告应在三证办妥后三日内无条件协助原告办理过户手续，但2010年9月27日过户当天，被告要求原告将已无法通过贷款方式支付的10%房款付清后再办理过户手续，因被告无理增加过户条件，导致当日未办成过户手续。后调控政策出台，原告无法购买第三套住房，双方不能办理过户手续，被告构成违约。故被告反诉要求原告赔偿经济损失200000元，无事实和法律依据，请求予以驳回。
原告王XX为证明其诉讼主张，向本院提交以下证据：
1.房屋转让合同一份，拟证明原、被告就房屋买卖达成协议，双方约定了付款期限，过户条件系被告“三证”办出后三天内无条件配合原告过户的事实；
2.支付预付款和定金的收条各一份，拟证明原告按约向被告支付了前两期购房款的事实；
3.移动公司的通话记录详单一份、录音光盘一张及通话文字记录一份，拟证明被告要求原告付清购房余款后才同意过户，违反合同中关于过户手续办理约定的事实；
4.结婚证、龚XX的身份证、余房权证城区字第x号房屋所有权证、甬房权证海曙字第x号房屋所有权证各一份，拟证明原告购买讼争房屋时，夫妻名下已有两套房，2010年9月后由于调控政策的原因，原告夫妻已不能再买第三套房的事实。
被告戴XX为证明其诉讼主张，向本院提交以下证据：
甬国用（2010）第x号土地使用权证（复印件）、甬房权证鄞州字第x号房产证（复印件）、甬契字（2010）第x号契证各一份，拟证明涉案房屋基本信息的事实。
上述证据，原、被告质证意见及本院认证意见如下：
被告对原告提交的证据1的真实性无异议，但认为合同中只载明了原、被告双方，被告并未委托代理人；对房款支付的方式，合同约定首付40%，其余60%房款通过组合贷款，而当时办理过户手续之后，申请贷款，必须要被告出具50%首付款的证明；无条件的过户是指在本合同之外不再附加其他条件，并不指被告在原告可能无法继续履行合同的情况下过户；被告亲自到场签订了房屋转让合同，被告本人有能力处理卖房事宜。被告对原告提交的证据2的真实性无异议，但认为系被告本人在收条上签字，故被告有能力处理该事宜。本院认为，原告提交的证据1、2均具有真实性、合法性及与本案的关联性，予以认定。被告对原告提交的证据3的真实性和关联性均持异议，认为被告本人在卖房子的过程中未授权任何人办理相关手续，故即使被告的儿子同原告说了什么，也没有效力，且光盘并非原始证据，原告应提供手机加以证明。本院认为，该项证据中的录音系案外人的谈话内容，原告未举证证明被告授权该案外人处理卖房事宜，亦不构成表见代理，不具有关联性，不予认定。被告对原告提交的证据4的形式真实性无异议，但对关联性持异议，认为当时和原告签订合同时可以过户，后由于原告未及时办理，政策发生变化才导致目前无法过户，违约责任在原告。本院认为，该项证据具有关联性，予以认定。
原告对被告提交证据的真实性无异议，但认为房产证办出的时间和土地证、契证相差了4个月，若被告抓紧办理房产证，调控政策就影响不到了。本院认为，被告该组证据具有真实性、合法性及与本案的关联性，予以认定。
审理中，被告戴XX申请证人周XX出庭作证，证人周XX在2011年10月25日庭审中陈述：
2010年4月15日，证人的姐姐周XX打电话给证人，叫证人帮她代办房屋买卖的事情。当时王XX和戴XX的二儿子、三儿子谈得差不多，证人提出要戴XX本人签字认可，就和他们一起到戴XX家里，戴XX听了儿子说的情况后，同意在转让合同上签字、捺手印。合同签订当天，王XX就支付了定金150000元，后来又付了预付款368000元。2010年9月9日前，证人几次打电话联系王XX，告知宁波的房产政策变化了，贷款只能贷50%了，证人要求王XX将贷款差额部分10%准备好。2010年9月9日上午，戴XX的二儿子、三儿子将房产证等三证交给证人。当天，证人即联系王XX，询问其贷款差额部分有没有准备好，王XX称没有准备好。后证人几次电话联系王XX，约好2010年9月27日办理过户手续。9月27日，双方去办理过户，对于贷款差额部分的房款，王XX一会说贷款，一会说找朋友借，不能确定，王XX要求先过户，三证做出后，再将贷不到的差额130000元给戴XX，戴XX不同意，故当天未办成过户手续。后证人打电话给王XX，他要求证人跟戴XX协商，能否分五年付清130000元贷款差额部分，证人联系了戴XX，戴XX不同意。当时，卖房子的事一直跟被告二儿子联系，但拿主意还是戴XX本人。
原告王XX对证人证言的质证意见为：被告要求先把首付的130000元的差额房款付清再过户，但按照合同的约定，原告付40%首付款后，被告即应当无条件过户；证人陈述原告提出要在两年或五年内将130000元付清不真实，原告要求被告先配合过户，再将130000元给被告并履行其他的付款义务；办理相关的过户、缔约均系被告的二儿子处理，故被告二儿子的行为可以作为定案的依据。被告戴XX对证人证言的质证意见为：根据政策的规定和行业的惯例，原告应支付50%的首付款；原告将130000元的首付款付清系其贷款的先决条件，但被告有八十多岁高龄了，没有理由故意导致合同不能履行；被告有五个儿子，不可能将房屋的事情交由一个儿子处理，应考虑民风民俗。本院认为，证人周XX与双方均无利害关系，其系双方买卖房屋的中介，证言无明显暇疵，予以认定。
审理中，反诉原告戴XX向本院申请向统计部门调取2010年4月及2011年11月宁波市房价的有关统计数据，以作为其主张房价下跌损失的依据，经本院向宁波市X区统计局和宁波市统计局调查，未调取到相关数据。
审理中，本院依法依职权向中国人民银行宁波市中心支行调取了原告王XX及其妻子龚XX的信用记录各一份，并于2011年11月24日、2011年12月8日对证人周XX进行调查，制作了两份调查笔录。原、被告对两份信用记录均无异议。本院认为，两份信用记录与本案具有关联性，予以认定。原告对两份调查笔录中部分陈述持异议，认为证人关于原告要求分五年支付差额房款及未向证人提出解除合同请求的陈述不真实，被告对两份调查笔录均无异议，认为证人陈述真实。本院认为，该两份调查笔录与本案具有关联性，予以认定，并据此确认原告在2010年9月27日后未提出解约、被告亦未向原告催告履约或解约的事实。
综上，根据当事人对事实的陈述以及本院确认的有效证据，本院确认本案事实如下：
2010年4月15日，经周XX做中介，原、被告签订了房屋转让合同一份，约定被告（甲方）将其坐落于宁波市X路XXX弄XX号XXX室的拆迁安置房转让于原告（乙方），建筑面积约为102.5平方米，转让价为（略）元；合同还约定合同签订日，乙方即付定金150000元，定金可在双方正式办理过户时冲抵房款，其余房款，付款方式约定如下：368000元乙方于2010年4月17日之前付给甲方，777000元乙方向银行公积金、商业组合放下后给甲方，交房时间：款清交房。违约责任：甲乙双方任何一方违约，违约方应向守约方支付违约金518000元，并赔偿由此给守约方造成的其它损失，非产权人本人或非购房方本人在代签本合同后有违约行为的，也将按以上违约条款由代签人承担违约责任。其他约定：本房扩户营业税由甲方承担，甲方三证办妥3天内无条件配合乙方去过户，如延期过户每天付50元，代办费250元，等等。合同签订当日，原告即支付了定金150000元，同年4月17日，原告又按约支付了购房款368000元。合同签订时，涉案房屋的“三证”即契证、土地使用权证、房屋产权证尚未做出。2010年9月9日，涉案房屋“三证”全部做出。当日，被告将房屋“三证”交与中介周XX，中介即通知原告联系办理过户手续，并要求其准备好差额房款，约定于同年9月27日办理过户。同年9月27日，原、被告及中介共同到宁波市X区行政服务中心办理过户手续。被告要求原告将差额房款130000元付清，而原告要求先过户再支付差额房款。双方为此协商不成，当天未办成过户。此后，原告提出分期支付差额房款，被告不同意，致涉案房屋至今未办成过户手续。
另查明：原告王XX与龚XX于2003年10月20日登记结婚。2004年6月4日，位于余姚市X区舜江名苑XX幢XXX室的房产一套登记在原告王XX的名下（房产证号为：余房权证城区字第x号），进行了抵押登记，抵押期限自2004年3月11日至2024年3月10日，于2006年11月27日注销抵押权。2004年3月23日，位于宁波市X区X路XXX弄XX号的房产一套登记在龚XX名下（房产证号为：甬房权证海曙字第x号），进行了抵押登记，抵押期限自2004年4月5日至2014年4月5日，于2005年7月26日注销抵押权。原告及其妻子龚XX为购上述两套住房分别曾以各自名义办理了按揭贷款，后均于签订本案房屋转让合同前结清所欠贷款本息。2010年4月17日，国务院出台《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，规定：对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。2010年7月5日，宁波市人民政府出台《关于坚决遏制房价过快上涨促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》，规定：对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%；家庭购买第三套及以上住房的，暂停发放住房公积金贷款。2010年7月22日，宁波市住房公积金管理委员会办公室出台《关于调整宁波市个人住房公积金贷款政策的通知》，规定：借款人家庭再次申请个人住房公积金贷款购买自住住房的，从严控制，贷款首付款比例调整为不低于50%；暂停受理购买第三套及以上住房家庭的个人住房公积金贷款申请；第二套及以上住房认定标准，按照住房和城乡建设部、人民银行、银监会《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》[建房（2010）X号]有关规定执行。2010年10月9日，宁波市人民政府办公厅出台《关于进一步贯彻落实国务院坚决遏制房价过快上涨文件精神的通知》，规定：各商业银行要暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。2011年1月26日，国务院办公厅出台《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，规定：对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区域内向其售房。2011年2月20日，宁波市人民政府办公厅出台《关于进一步做好房地产市场调控工作的通知》，规定：对在本市已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。违反规定购房的，不予办理房地产登记。
本院认为：原、被告签订的房屋转让合同系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效。本案争点系原、被告是否有违约行为，导致合同无法继续履行的原因是否系哪一方或双方的违约行为。根据合同约定，原告已支付定金150000元和第一期购房款368000元，其余购房款777000元由原告向银行申请公积金、商业组合贷款放下后支付，但因调控政策的影响，至2010年9月涉案房屋“三证”做出具备过户及申请办理按揭贷款条件时，根据本院到商业银行走访了解的情况，部分商业银行已暂停发放第三套住房贷款，部分银行提高了贷款首付比例，原告可申请的贷款比例由原合同约定总房款的60%下降为最多可贷50%，导致原告至少需支付差额房款约130000元。原告要求被告办理过户后再支付差额房款130000元，而被告要求原告先支付130000元后再过户，双方协商无法达成一致。2011年2月新的调控政策出台，因原告系购买第三套房屋，涉案房屋至此无法办理过户手续。本院认为，因双方在合同中未对贷款风险进行约定，而原告确因银行信贷政策调整而无法履行付款义务，原告以贷款方式购买房屋的合同目的将无法达到。双方又无法就差额房款的支付重新协商达成一致，导致合同无法履行。由于合同无法继续履行的后果是因政策调控的客观原因所造成，该调控政策何时出台以及具体内容如何，均是当事人签订合同时无法预知的，故作为购房人的原告无需为此承担违约责任。合同中虽约定被告（甲方）三证办妥3天内无条件配合原告（乙方）去过户，但签订合同时双方均未预见到调控政策的出台，作为卖房人的被告，已明知原告无法按合同约定获得足额贷款，且原告明确表示暂无能力支付差额房款，而原告又未提供付款担保，其作为先履行义务一方依法可行使不安抗辩权，暂不协助原告办理房产过户手续，故被告亦不构成违约。因双方已无法继续履行合同，被告对此亦不持异议，故对于原告要求解除房屋转让合同的诉讼请求，本院予以支持。双方解除合同后，被告应将收取的购房款及定金共518000元返还原告。因双方均不构成违约，故本案不适用定金罚则。原告要求被告双倍返还定金300000元的诉讼请求，本院不予支持。原告未举证证明其在诉讼前已通知被告解除合同，故其要求被告赔偿购房款利息损失的诉讼请求，亦无法律依据，本院亦不予支持。关于被告的反诉请求，本院认为，导致涉案合同无法继续履行的原因系调控政策，并非原告的违约行为，且被告未举证证明其在调控政策出台后向原告催告履行或解约的事实，故被告反诉要求原告赔偿其房价下跌的损失200000元无法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第六十八条第一款第（四）项、第九十四条第（五）项、第九十六条第一款、第九十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条之规定，判决如下：
一、解除原告王XX与被告戴XX于2010年4月15日签订的房屋转让合同；
二、被告戴XX返还原告王XX购房定金150000元、预付房款368000元，共计518000元，限被告戴XX于本判决生效之日起十日内履行完毕；
三、驳回原告王XX的其他诉讼请求；
四、驳回反诉原告戴XX要求反诉被告王XX赔偿损失200000元的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费10830元，财产保全费3860元，合计14690元，由被告戴XX负担10820元，由原告王XX负担3870元；反诉案件受理费4300元，减半收取2150元，由被告戴XX负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号：（略），开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
审判长陈建军
审判员王刚
人民陪审员郑国华
二○一一年十二月十五日
本件与原本核对无异
代书记员阮雪蕾
