湖南某永州市中级人民法院
（2011）永中法民一终字第X号
（2011）永中法民一终字第X号
上诉人（原审被告）永州XX房地产开发有限公司
被上诉人（原审原告）唐XX
上诉人永州XX房地产开发有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服湖南某永州市X区人民法院（2010）零民二初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由审判员刘某跃担任审判长，审判员郑霓、代理审判员吕伟文参加的合议庭，于2011年11月14日在本院第一审判庭公开开庭进行了审理，代理书记员甄园园担任庭审记录。上诉人永州XX房地产开发有限公司的委托代理人彭XX、张X，被上诉人唐XX及其委托代理人黄XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2006年12月9日，原告唐XX为乙方，被告永州XX房地产开发有限公司为甲方，双方签订了一份《商品房买卖合同》，由原告购买被告圣马可时尚广场的铺位编号为211A、216A的二个商铺，总价款85,998元。合同有两种付款方式，一是银行按揭，另一种是一次性付款，双方约定采用银行按揭付款方式。其中合同第三条1项约定，签订合同当日，乙方支付购房总价款的51.2％，计人民币43,998元；合同第三条2项约定，乙方按甲方通知及银行要求及时到银行办理贷款手续，所贷款项作为购房款由银行直接付给甲方；合同第三条3项约定，如乙方不提交相关资料，或不配合甲方办理银行按揭手续或不承担相关费用，或不具备向银行申请贷款条件的，或乙方办理贷款时间超过通知10天仍未办理手续的，乙方从收到甲方通知书之日起10日内用现金一次性交清购房总价款的余额。如乙方到期不交清，则视乙方违约，乙方愿意赔偿因此给甲方造成的经济损失，该损失按乙方购房总价款乘以百分之二十计算，该赔偿款甲方有权从乙方所交的购房款中直接扣除。甲方有权单方解除本合同并将乙方购买的房屋收回另行出售。2007年1月9日，原、被告还签订了一份《租赁合同》，由被告返租原告所购商铺，年租金为所购铺位总价款的9％。其中合同第四条2项(1)约定，以银行按揭方式购买的出租户，在办理好银行按揭手续后，按揭款划到开发商的帐户内，并签订该商铺的租赁合同当日，承租人一次性将第一年、第二年和第三年的租金支付给出租人。原、被告签订《商品房买卖合同》和《租赁合同》后，原告于2007年1月9日实际向被告交首付购房款19,202元，另有24,796元首付购房款以返租三年的租金抵扣。同时，被告给原告出具了一份收到购房款43,998元的收据，原告给被告出具了一份收到返租租金24,796元的收据，2007年2月8日原告向被告交了办理按揭贷款费用512元。另查明，2006年4月27日，被告在中国建设银行永州市分行申请了2,200万元的按揭贷款额，后该银行停止实施了这批按揭贷款额指标。由于原告的按揭贷款未能办理好，被告要求原告直接支付购房款余额，原告则认为办理按揭贷款是被告的责任，是被告违约，从而拒不交纳购房款，且要求解除合同，要求被告返还原告购房款，并承担原告全部损失，故双方酿成纠纷。
原判认为，原告唐XX与被告永州XX房地产开发有限公司在平等、自愿基础上签订商品房买卖合同，意思表示真实，符合法律规定，该合同已经依法成立并发生法律效力，原告、被告理应按照合同的约定履行各自的义务，违约一方应当承担相应的民事责任。
在本案中，商品房买卖合同系被告拟定的格式合同，被告同意原告选定按揭贷款的方式支付购房款，那么作为开发商的被告就有义务事先与相关银行签订贷款项目合作协议，确保购房户在其自身没有过错的情况下，能够顺利地办理按揭贷款，这是开发商同意购房户以按揭方式支付购房款的前提条件。现商品房买卖合同签订以后，原告依据合同约定交纳了首期购房款、办理按揭贷款的费用以及个人贷款资料，且原告无影响贷款的不良信用记载，被告无法代为办理按揭贷款，那么被告构成了违约。被告辩称不能办理按揭贷款的原因系国家宏观调控政策所致，但是没有提供足够的证据予以证实，被告应当承担举证不能的责任；况且原告与被告签订商品房买卖合同的时间是2006年l2月，被告提交的中国建设银行湖南某行的文件是2007年7月下发，期间有7个月的时间，被告应有足够的时间代为办理按揭贷款，但是被告没有办妥按揭贷款；况且办理按揭贷款业务的银行不止建设银行一家，其他商业银行也可以办理，因此被告提出不能办理按揭贷款系不可归责于任何一方的原因所致的抗辩理由不成立，本院不予采纳。
由于按揭贷款因被告的原因没能办成，原告拒不交纳下余购房款，况且由于被告出售的是铺面，必须整体才能发挥功能，被告已经收回了部分铺面，本案的商品房买卖合同继续履行已经不能实现合同目的，因此原告提出要求解除合同的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。
根据立法本意，法律应当保护守约一方的利益，同时至少不能让违约一方从违约行为获得巨额的利益，如果法律容许违约一方从违约行为中获取巨大的利益，那么法律就等于鼓励恶意毁约，从而获取巨大的利益。因此，原告提出解除合同以后要求被告赔偿经济损失的诉讼请求成立，本院予以支持。由于原告、被告都不愿意对房屋进行评估，本院无法按照购买同地段同样商铺的现价格与原购价的差价计算原告的经济损失，但是考虑到零陵城区商品房在近几年升值较快的实际情况，考虑到原告与被告于2007年1月签订了《租赁合同》，由被告返租原告所购买的商铺的实际情况，根据公平原则，本院酌情以购房合同确定的总金额为基准，双方租赁合同9％年回报率作为被告赔偿原告损失的计算标准，计算时间从原告交付购房款之日起至本案一审终结时为止进行确定。
由于在赔偿原告损失部分已经计算了返租合同前三年的回报，因此，虽然被告出具了收到购房款43,998元的收据，但是其中所包含的返租金24,796元不予重复计算，被告应当返回原告实际支付的购房款19,202元以及办理按揭贷款的费用512元。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第(四)项、第九十七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条之规定，判决：一、解除原告唐XX与被告永州XX房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》和《租赁合同》；二_、被告永州XX房地产开发有限公司应返还原告唐XX购房款19,202元及办理按揭贷款费用512元，限于本判决生效后十日内履行完毕；三、被告永州XX房地产开发有限公司应偿付原告唐XX经济损失36,441元(时间从2007年1月10日算至2011年9月25日)，限于本判决生效后十日内履行完毕；四、驳回原告唐XX的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费900元，由原告唐XX承担100元，被告永州XX房地产开发有限公司负担800元。
宣判后，永州XX房地产开发有限公司不服上述判决，以“一、一审法院对本案的法律事实认定错误，银行按揭只是购房户支付合同价款的一种方式，办理银行按揭手续不是开发商的义务。二、一审法院对本案的法律关系认识错误，代为办理银行按揭手续是合同关系之外的委托代理关系，不影响合同的成立及生效。请求撤销原判，双方继续履行合同，一次性付清购房款。”的理由提出上诉。
唐XX答辩称：原判认定事实清楚，请求维持原判。
二审期间，上诉人未向法庭提交新证据。
被上诉人向法院提交一份新证据：永州市中级人民法院（2011）永中法民三终字第X号民事判决书，拟证明一起相类似的案件已得到判决。
上诉人质证认为此证据与本案没有关联性，且不能证明本案的事实。
经审查，本院认为，被上诉人提交的新证据与本案并无关联性，本院不予采信。
二审查明的事实与一审一致，对一审查明的事实本院予以确认。
本院认为：本案的焦点在于是否存在两个法律关系，即买卖合同关系与银行按揭关系，办理银行按揭是否是开发商应尽的义务。经查，以上诉人为甲方，被上诉人为乙方，双方签订了《商品房买卖合同》，由被上诉人唐XX购买上诉人位于圣马可时尚广场的铺位编号为211A、216A二个商铺，总价款85,998元。合同有两种付款方式，一是银行按揭，另一种是一次性付款，双方约定采用银行按揭付款方式。其中合同第三条1项约定，签订合同当日，乙方支付购房总价款的51.2％，计人民币43,998元（其中24,796元为开发商返租给购房户的租金，唐XX实际支付人民币19,202元）；合同第三条2项约定，乙方按甲方通知及银行要求及时到银行办理贷款手续，所贷款项作为购房款由银行直接付给甲方；合同第三条3项约定，如乙方不提交相关资料，或不配合甲方办理银行按揭手续或不承担相关费用，或不具备向银行申请贷款条件的，或乙方办理贷款时间超过通知10天仍未办理手续的，乙方从收到甲方通知书之日起10日内用现金一次性交清购房总价款的余额。唐XX按揭人民币共42,000元整，按揭期限为10年。买受人唐XX选择了办理银行按揭手续，并将办理银行按揭手续的资料交永州XX房地产开发有限公司，根据法律之规定，永州XX房地产开发有限公司应当办理银行按揭手续，这是其应尽的义务，且从该合同条款约定来看，未明确约定办理按揭是哪一方的义务。考虑到该格式合同系由上诉人永州XX房地产开发有限公司提供，且其收取了被上诉人唐XX代办按揭的费用，至二审开庭时并未退还被上诉人唐XX，可以推定办理银行按揭是开发商永州XX房地产开发有限公司应尽的义务之一。现永州XX房地产开发有限公司未能如约办理银行按揭手续而导致合同无法继续履行，买受人唐XX要求解除合同,赔偿损失于法有据。唐XX要求赔偿损失,但未提供相应的证据证实其具体的损失数额。考虑到此次违约行为的主要原因在于上诉人方，但上诉人表示愿意按原合同条款继续履行合同，交付商铺。而被上诉人因不再信任上诉人，不愿接受商铺，支付剩余购房款。上诉人虽然违约，但未从违约行为中获得利益，且被上诉人方并未支付全额购房款，其实际支付的房款为19,202元，一审判决按全额购房款85,998元的年回报率9%来计算被上诉人的损失，有失公平。且即便上诉人办好按揭贷款，被上诉人亦应支付贷款利息，一审判决失之公平，应予纠正。综合考虑以上因素以及房地产价格总体上升之趋势，本院酌情认定买受人已付购房款的一倍为买受人的损失。
永州XX房地产开发有限公司上诉提出：1、一审法院对本案的法律事实认定错误，银行按揭只是购房户支付合同价款的一种方式，办理银行按揭手续不是开发商的义务。如前所述，办理好银行按揭是开发商应尽的义务之一，本案并不存在两个不同的法律关系。2、一审法院对本案的法律关系认识错误，代办银行按揭手续是合同关系之外的委托代理关系，不影响合同的成立及生效。双方当事人的签订的房屋买卖合同，办理银行按揭是开发商的义务，而非合同关系之外的委托代理关系。正因为开发商未能及时办理银行按揭导致了唐XX不能通过银行按揭的方式付款。因此，上诉人永州XX房地产开发有限公司的上诉理由不成立，但原判确认买受人的损失不当，判决结果欠妥，，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项之规定，判决如下：
一、维持零陵区人民法院（2010）零民二初字第X号民事判决第一、二、四项；
二、撤销零陵区人民法院（2010）零民二初字第X号民事判决第三项，改判决由上诉人永州XX房地产开发有限公司赔偿被上诉人唐XX损失人民币19,202元。
案件受理费900元，由上诉人永州XX房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长刘某跃
审判员郑霓
代理审判员吕伟文
二○一一年十二月二十九日
代理书记员甄园园
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百五十三条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；
……
