原告张某乙，女。
委托代理人张某丙，男。
委托代理人张某乙太，河南人天律师事务所律师。
被告程某，男。
第三人廖某，女。
原告张某乙诉被告程某、第三人廖某房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告的委托代理人张某丙、张某乙太,被告程某、第三人廖某到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2008年9月，原告委托自己的母亲盛运秀、姐夫张某乙同被告程某签订房屋租赁合同，原告将位于光山县X路紫水商行西头自西向东一楼一层第一、二、三、四间共计四间房屋出租给被告。合同约定：租期自2008年9月21日至2016年9月20日，用途仅作为家俱卖场使用。但被告在租赁期内，于2011年8月5日未经原告书面同意，擅自将房屋转租给第三人，现正由第三人装修用于经营娱乐活动，且破坏了房屋整体结构。依据原、被告之间签订的租赁合同第六条第二款、第九条第一款之规定，原告有权解除合同,被告应按约定承担违约责任。诉求：1、依法解除原、被告之间签订的房屋租赁合同。2、依法确认被告与第三人之间签订的房屋转租协议无效。3、责令被告及第三人恢复原告房屋的原状。4、责令被告支付合同总额40%的违约金，即45.504万元。庭审中原告增加一项诉讼请求，要求被告支付诉讼期间每天的房租费432元。
被告辩称：1、在8月22日前已于原告张某丙、盛运秀（系张某丙妻子）口头协议，其同意我转租。2、关于房屋结构问题，我没有损害，其一楼整体就是一个框架结构。3、其房屋结构损坏与我无关，我在8月22日前已与此房屋脱离关系。
第三人廖某辩称：1、房子是她（指盛运秀）介绍我转的。2、因为房租转让费高，盛运秀曾帮我们问过程某。3、房子对外转让标志贴了半年之久，盛运秀是知晓的。为什么不阻止程某转让。4、盛运秀表面说是想帮我转房，其实是想设个圈套让我钻，目的是为了诱骗我签房屋转让协议，然后想推翻原有合同另涨百分之五十七的房租来作为要挟，我是在得到房主同意转租后才找程某谈价格，向程某交完定金x元后又等了7天，我叫张某乙芝再次打电话催他们（指张某丙、盛运秀）一块回来写合同，张某丙（时在郑州）说：我们有事回不来你们先签，合同打三份，我回来给你们补签上（此电话张某乙芝有录音）。就这样签了合同。
经审理查明：原告张某乙单独所有商业用房一套（光山县房权证字第（略）号），总层数X层，建筑面积1445.23，位于光山县城司马光东路县委老干部局西头。经原告委托授权，其母亲盛运秀、姐夫张某乙与被告程某于2008年9月21日签订一份房屋租赁合同。合同第一条约定：“房屋坐落位置，甲方单独所有的紫水商行西头自西向东一楼一层第一、二、三、四间共计四间，租给被告。”第二条对租赁期限、用途的约定：“从公历2008年9月21日至2016年9月20日，为期8年，乙方（被告）向甲方（原告）承诺，租赁该房屋仅作为家俱卖场使用。”第三条对租金及交款时间、方式约定：“前三年租金为每年壹拾尦万元整，三年共计叁拾陆万元整。签订合同付伍万元，装修完毕开业前付齐剩余部分。后两年租金分别在2009年10月20日、2010年10月20日前交齐。三年后租金，从第四年、第七年开始，分别按上年租金的15%至20%幅度，随行就市进行调整。”第五条对房屋的转让与转租约定：“租赁期间，甲方有权依照法定程某出售或转让该出租的房屋，转让后，本合同对新的房屋所有人和乙方继续有效。”第六条对合同的变更、解除与终止约定：“2、房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋；（1）未经甲方书面同意，转租、转借承租房屋。（2）未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构。（3）损坏承租房屋，在甲方提出的合理期限内仍未修复的。（4）未经甲方书面同意，不得改为餐饮、机械修理和锻造业。”第九条对乙方（被告）违约责任约定：“1、租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同总租金的40%向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。（1）未经甲方同意，将房屋转租、转借给他人使用的；（2）未经甲方同意，拆改变动房屋结构或损坏房屋；（3）改变本合同规定的租赁用途或利用该房屋进行违法活动的；合同签订后，原告依约及时如数向被告交付了出租房屋，被告按合同第三条约定，逐年按时向原告付齐了前三年（2008年9月21日至2011年9月20日）房屋租金共计x元。2011年8月5日，被告程某与第三人廖某签订了一份《房屋转租协议》，被告将承租原告的上述房屋以x元的价格转租给第三人，房屋租赁期限以被告与原告签订的房屋租赁期限为准。该协议第十条约定：“本协议在三方（系指原房主、程某、廖某）共同签字后生效。”但该协议只有程某、廖某签字，原房主未签字，廖某接手上述四间房屋后，以该四间门面房使用权作为股份入股该房屋楼上的英皇商务娱乐会所，英皇会所对该四间门面房的部分设施作了拆改变动进行装修。
上述事实有原告向法庭提交的原告的母亲盛运秀、姐夫张某乙与被告程某签订的房屋租赁合同（原件）、被告程某与第三人廖某签订的房屋转租协议（原件）、原告房产证的复印件（复印件与原件当庭核对无异，被告与第三人质证时均无异议），原告授权盛运秀、张某乙对其房屋管理、经营的委托书各一份及庭审笔录在卷佐证，可以认定。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。合同当事人行使权利、履行义务均应遵循诚实信用原则。本案原告授权委托代理人与被告签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，不违反法律和行政法规强制性规定，合法有效，对当事人均具有约束力。双方当事人均应按合同约定，行使权利、履行义务。如有一方违反合同约定，即应承担相应的违约责任。合同签订后的三年内，双方当事人履约情况正常。但被告程某后来于2011年8月5日与第三人廖某签订涉案房屋转租协议，具有重大的违约行为。一是在房屋的用途上，被告违反了合同第二条“租赁该房屋仅作为家俱卖场使用”的承诺。二是违反了合同第六条第2项（1）、（2）、（3）、（4）的约定，虽然被告与第三人均辩称转租房屋系经过原告父母口头同意，但均未能举证证实，且原告父母均予以否认。被告该项辩称无事实依据，理由不能成立，本院不予认定。因此，按照合同第六条第2项一款的约定，原告诉求依法解除原、被告之间签订的房屋租赁合同，理由正当，符合法律规定，本院予以支持。被告未经出租方书面同意，无权转租涉案房屋，且被告与第三人签订的房屋转租协议第十条也明确规定：“本协议在三方共同签字后生效。”该协议上只有被告与第三人的签字，并无原房主的签字。该协议并未生效，属无效协议。故对原告诉求依法确认被告与第三人之间签订的房屋转租协议无效，本院予以确认。原告诉求责令被告及第三人恢复原告房屋的原状，符合房屋租赁合同约定，亦符合法律规定，本院予以支持。按照房屋租赁合同第九条的约定，原告诉求被告承担违约责任，支付合同总额40%的违约金，理由正当，符合法律规定，本院予以支持。按照合同第三条双方对租金的约定，前三年租金为壹拾尦万元整，从第四年、第七年开始，分别按上年租金的15%至20%幅度，随行就市进行调整。依据该约定，从第四年开始，每一年的房租额在上一年房租额的基础上递增15%。后5年合同房屋总租金为x元，被告按合同约定支付总租金40%违约金的数额为x元。原告主张某乙约金45.504万元，其过高部分本院不予支持。本案是因被告违约引起的纠纷，原告并无过错，原告的合法权益应受保护。被告的房租金仅交至2011年9月20日，此后至被告交付房屋前的房屋占用费，原告有权向被告索要，被告应当给付，故原告诉求被告支付诉讼期间每天的房租费，理由正当，于法有据，本院予以支持。根据合同约定，从2011年9月21日至2012年9月20日止，该年度的房租费为x元，(x元+x元×15%)，被告每天支付的房租费为378元(x元÷365天)，被告应从2011年9月21日始至房屋交付日止，每天给付原告房屋占用费378元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条一款、第一百二十二条、第二百二十四条二款之规定，判决如下：
一、解除原告张某乙授权其母亲盛运秀、姐夫张某乙与被告程某签订的房屋租赁合同，被告程某在本判决生效后立即向原告交付其租赁的原告张某乙所有的位于光山县东城司马光路紫水商行西头自西向东一楼一层第一、二、三、四间共计四间房屋。
二、被告程某与第三人廖某签订的涉案房屋转租协议无效。
三、被告程某与第三人廖某在本判决生效后三日内恢复原告张某乙上述房屋的原状（以程某租赁上述房屋时盛运秀、张某乙向程某交付房屋的状况为准，具体见该房的原始图纸）。
四、被告程某在本判决生效后三日内向原告张某乙支付违约金x元。
五、被告程某从2011年9月21日起至涉案房屋交付之日止，每天向原告张某乙给付房房屋占用费378元。
六、驳回原告其他过高诉讼请求。
案件受理费8650元，由被告程某承担。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。
审判长陈钢
审判员王骁励
审判员饶祖德
二○一二年一月五日
书记员李玮
