重庆市X区人民法院

民事判决书

（2010）中区民初字第x号

原告重庆市某某办公室，住所地：重庆市X区X巷X号。

法定代表人张某乙，主任。

委托代理人高玉娟，重庆维祯律师事务所律师。

委托代理人苟婷，重庆维祯律师事务所律师。

被告重庆某某文化艺术发展有限公司,住所地：重庆市X区较场口得意广场B座三楼。

法定代表人陈某，董事长。

委托代理人汪卫平，重庆青原律师事务所律师。

被告吴某，男，汉族，X年X月X日出生，住（略）-2，身份证号码（略）。

被告刘某，男，汉族，X年X月X日出生，住（略），身份证号码（略）。

委托代理人田某，男，汉族，X年X月X日出生，住（略）-2。

原告重庆市某某办公室（以下简称某某办）与被告重庆某某文化艺术发展有限公司（以下简称某某公司）、吴某、刘某房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理，书记员谭联贵担任法庭记录。原告某某办的委托代理人高玉娟、苟婷、被告某某公司的委托代理人汪卫平、被告刘某及其委托代理人田某、被告吴某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告某某办诉称，2001年10月9日，原告与某某公司签订《房屋租赁合同》，由某某公司承租位于渝中区较场口X号“台庆•得意世界”B区第三层房屋，合同确定租赁房屋建筑面积为2684.02平方米。双方同时约定：某某公司拖欠租金达一个月的，原告有权解除租赁合同，收回出租房屋，某某公司未按时支付租金，自逾期之日起每日按万分之五支付滞纳金等。2006年1月23日，某某公司向某某办书面申请，将其承租的“台庆•得意世界”B区第三层一半转租给刘某，该转租场地租金由刘某单独直接付给某某办。某某办对此予以确认，此后直接收取刘某的租金。

2006年12月17日，某某公司与原告签订协议，书面解除了“台庆•得意世界”B区第三层房屋的租赁合同。随即与吴某签订了新的租赁合同。但该合同并未实际履行，吴某未按合同约定支付租赁保证金以及租金，仍是被告某某公司按解除前的合同向原告支付租金。故原告认为与二被告在合同解除后形成了事实租赁关系，与吴某未建立租赁合同关系。被告某某公司、刘某分别从2009年6月、2009年8月起，就以面积差异为由一直拖欠租金。但原告认为，经重庆市土地房屋勘察院测量后，“台庆•得意世界”B区第三层房屋实际面积为2515.11平方米。虽然并非2001年10月9日《房屋租赁合同》确定的2684.02平方米，但《房屋租赁合同》签订时实际测量并未完成，依据的是当时开发商提供的数据。原告当时都没有故意隐瞒，被告某某公司也实地看了房，对房屋的面积也没有异议，故不论后来测量的实际面积为多少，租金仍应按原约定支付。其次，双方2001年10月9日《房屋租赁合同》已经解除，现为事实租赁关系，租赁房屋的面积并无约定，故房屋产权面积的变化不影响租金的收取。

鉴于二被告长期拖欠租金，某某办于2009年12月16日书面通知二被告解除了事实租赁关系。在解除后二被告仍然占用场地，直至起诉后，在法院调解下某某公司于2010年5月30日交还场地、刘某于2010年12月20日交还场地。故某某公司拖欠原告房屋租金及场地使用费x.83元，刘某拖欠原告房屋租金及场地使用费x.2元。综上，请求法院判令二被告各自支付相应的款项。

被告某某公司辩称，我公司与原告2001年10月9日的《房屋租赁合同》属实，2006年1月23日，经某某办同意，我将承租的“台庆•得意世界”B区第三层一半转租给刘某，该场地租金由刘某单独直接付给某某办，刘某与某某办另行建立了新的合同关系，自此该一半场地与我公司无关，某某办对此予以确认。2006年12月17日，剩下一半场地的合同经我公司与某某办合意解除。合同解除后，系吴某与原告另行签订的合同，吴某拖欠租金与某某公司无关。关于租赁房屋的面积，原告合同中约定的明显与产权面积不符，我公司要求原告返还我公司租赁期间多付的租金。

被告吴某辩称，2006年12月17日，原告与某某公司《房屋租赁合同》解除后，我与原告签订了新的《房屋租赁合同》租赁原某某公司使用的“台庆•得意世界”B区第三层一半场地。此后我与原告建立了房屋租赁合同关系，租金也是我支付的。2009年6月，经委托测量发现房屋的实际面积（2448.73）远低于合同约定面积，故我与原告发生争议，此后未再付租金。为此，我的意见是以实际面积计算租金，多退少补。但原告方于2010年4月20日后断水断电，此后的费用，我不应承担。

被告刘某辩称我方于2006年1月23日，经某某办同意转租“台庆•得意世界”B区第三层一半，与某某办另行建立了新的合同关系，租金单独直接付给某某办，自此该一半场地由我单独承租与某某公司无关。2009年11月，我方得知房屋的实际面积远低于合同约定面积，即停付了租金。请法院查实房屋实际面积，依法处理。

经审理查明，2001年10月9日，某某办与重庆亚洲实业有限公司（某某歌城）签订《房屋租赁合同》。约定：甲方（某某办）将位于渝中区较场口“台庆•得意世界”B区第三层建筑面积2684.03的非住宅房屋租赁给乙方（重庆亚洲实业有限公司）作为商业娱乐经营场地使用；租赁期限为八年，自2002年2月15日至2010年2月15日；租金标准：第一年月租金按建筑面积47元/平方米计收，月租金总额：x.94元。第二年租金按建筑面积48.41元/平方米计收，月租金总额：x.40元。第三年租金按建筑面积49.86元/平方米计收，月租金总额：x.23元。第四年租金按建筑面积51.35元/平方米计收，月租金总额：x.42元。第五年租金按建筑面积52.89元/平方米计收，月租金总额：x.81元。第六年至第八年的租金，以第五年的月租金标准计收，如五年后市场经济有所变化，根据市场变化再另行协商。双方同时约定：某某公司拖欠租金达一个月的，原告有权解除租赁合同，收回出租房屋，某某公司未按时付租金，自逾期之日每日按万分之五支付滞纳金等。2002年7月30日，某某办与某某公司签订《房屋租赁补充合同》，约定原承租人（重庆亚洲实业有限公司）的权利、义务由现承租人（某某公司）享有和承担。2003年2月15日，某某办与某某公司签订了《房屋租赁合同》，内容同2001年10月9日的《房屋租赁合同》。其后，双方即按合同履行，某某公司租赁场地经营某某歌城（某某会所）并按约定缴纳了租金。

2005年6月5日，某某公司与刘某签订《房屋租赁协议》，约定：某某公司将得意世界B区X楼一半面积转租给乙方用于经营KTV。乙方承租后，自行承担所租用面积的房租、水、电、工商行政管理费，营业税及物业管理费。原某某歌城的债权债务由甲方自行承担。某某办对此知情，从2005年6月5日起直接向刘某收取租金。2008年1月8日，某某办在某某公司与刘某签订的《房屋租赁协议》上写明：同意分租，已备案。正在协商与刘某签定正式房屋租赁合同，并加盖了印章。

2006年12月17日，某某公司与原告签订《关于解除房屋租赁的协议》，载明：甲方（某某办）根据乙方（某某公司）2006年12月15日提出的关于要求解除得意世界B区X层房屋租赁协议的报告同意乙方因经营不善造成亏损，解除乙方于2002年7月30日与甲方所签订的房屋租赁协议。2007年2月26日，某某办与吴某签订《房屋租赁合同》，约定：某某办将其合法拥有的坐落于重庆市X区X层出租给吴某使用。该房屋建筑面积2684.02平方米。租赁期限暂定三年。自2007年2月15日起2010年2月14日止。月租金单价为52.89元，计租面积2684.02平方米，月租金合计为x.82元整。质量保证金x.82元，乙方应于本合同签订时付清，租赁期满后，乙方迁空清点交还房屋及设施，并付清所应付费用后，经甲方确认后将保证金退还给乙方。合同签订后，吴某未另行向某某办支付质量保证金，其辩称：因其盘下了某某歌城，保证金未退。

某某办为证实与吴某的租赁合同并未实际履行，提供了2008年至2009年间的银行进账单，其显示房屋租金仍是某某公司通过银行帐户转账支付。

2009年6月，某某公司、吴某以租赁房屋面积不足为由，开始拒交房屋租金。2010年12月9日，某某办通过邮政特快专递分别向某某公司法定代表人陈某、吴某寄出《通知》。其载明：“某某歌城、某某会所：鉴于贵单位从2009年6月起即一直拖欠得意世界B区X层的租金至今未付的事实，现得意世界B区X层全体业主形成处理决议并通知如下：一、截止2009年12月15日，得意世界B区X层拖欠租金总额为x.36元，滞纳金x.97元，共计：（略）.33元。请你们于2009年12月15日前将所欠的租金及滞纳金支付至重庆市重点工程建设某某办公室。二、若贵单位未在2009年12月15日前将上述款项支付给我办，我办将依据相关法律规定，从2009年12月16日即解除双方的租赁合同关系，并请贵单位于解除租赁合同关系后三日内腾空租赁房屋并搬迁。”吴某、陈某收到后，仍未付租金。2010年2月26日，某某办以某某公司为被告向本院起诉。起诉后，经双方当事人申请，本院依法通知吴某、刘某参加诉讼。2010年3月，某某公司委托大恒建筑设计有限公司对得意世界B区三层面积测算，测量结果建筑面积为2448.79平方米。2010年4月27日，某某办及其他业主委托得意世界物业管理公司对某某歌城（某某会所）断电断水，2010年5月30日，在本院调解下某某公司、吴某交还了其租赁使用的房屋。

另查明，根据某某办提供的《房地产权证》及《房屋基本信息》，渝中区较场口X号第三层共划分为37块，其中19块登记在某某办名下，建筑面积共计1018.03。剩余18块分别登记在其他业主名下，建筑面积共计1497.03。前述两项相加，建筑面积为2515.13。经本院前往重庆市土地房屋权属登记中心查询，在房屋档案中复印了重庆市土地房屋勘察院绘测的《B区X区三层分户面积成果表》，载明：B区三层的建筑面积为2516.73。

又查明，经某某办申请诉讼保全，本院裁定冻结某某公司银行存款（略）元，因其存款余额不足，实际冻结x.2元。

审理过程中，某某办自愿撤回了对刘某的全部诉讼请求。

本院认为，本案的争议焦点是：一、某某办是否与某某公司解除了房屋租赁合同、是否与吴某建立了新的房屋租赁关系的问题。二、租赁房屋面积的问题。对此本院分别评析如下：

一、某某办是否与某某公司解除了房屋租赁合同，是否与吴某建立了新的房屋租赁关系的问题。

2006年12月17日，某某公司与原告签订《关于解除房屋租赁的协议》，解除了双方之间的《房屋租赁合同》。2007年2月26日，原告与吴某签订《房屋租赁合同》。原告认为其与吴某签订的《房屋租赁合同》未实际履行。理由是：吴某未按合同约定缴纳租赁保证金、租金仍是某某公司支付。对此本院认为：虽然形式上原告与某某公司解除了原房屋租赁合同，与吴某签订了新《房屋租赁合同》。但实质上仍是原告与某某公司按原合同继续履行，吴某既未按合同约定支付租赁保证金、租金，又未提供任何其承包经营某某歌城的依据。此外某某办与某某公司签订《关于解除房屋租赁的协议》、与吴某签订的《房屋租赁合同》均包括刘某租赁的一半面积，如该两份协议实际履行，则吴某应当承租了整个三层，这也与刘某继续租赁使用一半面积的事实相矛盾。综上，本院认为本案原租赁合同并未解除，某某公司是适格被告。

二、关于租赁房屋面积的问题。

某某办与某某公司签订的《房屋租赁合同》约定：出租房屋的建筑面积为2684.03。被告委托大恒建筑设计有限责任公司测量的建筑面积为2448.73。而根据本院查询房屋档案，重庆市土地房屋勘察院绘测的《B区X区三层分户面积成果表》，载明：B区三层的建筑面积为2516.73。这与某某办提供的《房地产权证》及《房屋基本信息》等权属登记面积相加的2515.13基本一致。本院认为，关于租赁房屋的面积，应以《B区X区三层分户面积成果表》及《房地产权证》等房屋档案材料为准，故本案租赁房屋的建筑面积为2516.73。

本案租赁房屋的建筑面积为2516.73，与租赁合同约定的2684.03相比少了167.23，属于较大的差异，且合同约定租金是按建筑面积以每平方米计算出总价，故原告没有按照合同约定向被告提供足额面积的房屋。《中华人民共和国合同法》第六十六条规定“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”由于被告不付租金是在行使同时履行抗辩权，具有正当的理由，原告解除合同依据不足。合同于2010年2月15日期满终止。鉴于房屋在2009年6月1日至2010年4月26日期间一直由被告占有使用，故此期间被告某某公司应按实际面积支付原告租金及占用费x元。（月租金52.89元3×2516.73÷2=x元；x元/月×11月-x元÷30天×4天=x元），2010年4月27日至2010年5月29日，某某办及其他业主委托得意世界物业管理公司断电断水，房屋不具备使用条件，但此时合同早已到期终止，某某公司应当交还租赁房屋，其与某某办的纠纷可通过法律途径解决。但其仍占用租赁房屋不退，对扩大的损失亦负有责任，故此后至2010年5月30日搬迁腾空房屋期间被告亦应承担占用费，本院酌定为租金的一半x元（x元/月÷2+x元÷30天×2天÷2）。

综上所述，原告的诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十六条的规定，判决如下：

一、被告重庆某某文化艺术发展有限公司在本判决生效后立即向原告重庆市重点工程建设某某办公室支付房屋租金及占用费x元；

二、驳回原告重庆市重点工程建设某某办公室其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费一万三千四百六十二元，由原告重庆市重点工程建设某某办公室负担六千元，被告重庆某某文化艺术发展有限公司负担七千四百六十二元；保全费五千元，由原告重庆市重点工程建设某某办公室负担两千元，被告重庆某某文化艺术发展有限公司负担三千元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。

审判长唐晨峰

人民陪审员牛凌民

人民陪审员丁庆生

二○一一年八月一日

书记员谭联贵