上诉人（一审原告、反诉被告)林某。
委托代理人农某。
被上诉人（一审被告、反诉原告)南宁市宝通停车场服务有限公司。
法定代表人丁某。
委托代理人梁某某。
上诉人林某因与被上诉人南宁市宝通停车场服务有限公司（以下简称宝通公司）租赁合同纠纷一案，不服南宁市X区人民法院（2011）兴民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2011年10月13日受理后，依法组成合议庭，并于2011年11月2日组织当事人到庭就本案争议事项进行了调查、辩论和调解。上诉人林某及其委托代理人农某、被上诉人宝通公司的委托代理人梁某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2010年4月28日，林某（乙方）与宝通公司（甲方）签订了一份《租赁合同》，约定：房屋位于南宁市昆仑大道X号金桥停车场内CX栋X号房，面积为18平方米左右（含公摊）。租赁期限为贰年，即从2010年4月28日起至2012年4月17日止（期间从2010年4月28日至2010年12月31日为免收租金期）。为保证合同的履行，约定每间铺面押金人民币3000元，由乙方在本合同签订当日交给甲方。合同期满，合同期间乙方无违约，乙方在结清房租、水电等费用后，甲方将押金退还乙方（从交纳押金起至退回日止期间均不计利息）。租金为每间铺面每月人民币500元。在合同期间租金可分期交付，每一个季度为一个租金交纳期，第一期租金在双方签订本合同的当日交付，以后各期在上期租金期满前十日交付下期租金，依次类推。租赁房屋用途为经营物流信息业务，所需证照由乙方自行办理，如乙方拟改变用途，须得到甲方的书面同意，方可为之。乙方在本合同签订后3天内进场开张营业，并承诺从此正常连续开门营业（连续开门营业标准：有人在、有真实有效信息公布、有办公设备、桌椅板凳等，每月营业时间不少于25天，每天营业时间为：上午9：00-下午5：00均营业），否则乙方同意由甲方收回其租用的商铺使用权和已交纳的房屋租赁押金及已交纳的房屋租金。此外，合同还就其他事项进行了约定。合同签订后，林某依约向宝通公司交纳了3个月租金1500元和押金3000元，宝通公司收到该款后向林某出具了收据并将房屋交付给林某使用。
另查明：宝通公司认可其出租给林某的房屋系铁皮房，该房未取得建设工程规划许可证。宝通公司曾向林某发放了一份《告租户书》，载明：“我公司将从2010年8月16日起，严格执行以下措施：一、对不进场开门营业的，按合同坚决收回铺面。二、对不是本人进场开门营业的，不予以任何优惠并追缴所欠租金。不缴纳者，按合同坚决收回铺面。……”
还查明：林某于2010年11月3日收到了一条来自（略）手机号发来的短信，载明：“你在我金桥停车场所租的铺面由于你严重违约，现我方决定收回，请你于本周内（11月6日前）将现有物品搬离停车场，逾期我方将按无主物品处置。——金桥停车场”。宝通公司对该短信不予认可。林某主张其收到了《告租户书》和短信之后便搬离了其所承租的房屋，宝通公司对此亦不予认可。
一审法院经审理认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”的规定，本案中，林某与宝通公司陈述认可本案讼争的租赁房屋是铁皮房，宝通公司亦认可该房屋并未取得建设工程规划许可证，故认定林某与宝通公司签订的《租赁合同》属于无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。”和第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，林某诉请宝通公司返还其交纳的租金和押金，符合法律规定，予以支持，而宝通公司反诉要求林某返还房屋，亦符合法律规定，予以支持。至于林某主张其已于去年搬出了该房屋，但林某提交的证据短信并不足以证实其已与宝通公司交接了该房屋，故对林某的该项主张不予认定。
对于宝通公司反诉林某交纳房屋占有使用费的问题，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”的规定，本案中，因林某未能提交证据证实其已与宝通公司正式交接了房屋，故仍视为林某一直在对该房屋进行占有使用，现宝通公司诉请林某支付房屋占有使用费，符合法律规定，予以支持。至于该项费用参照何种标准计算的问题，由于合同中约定的租期为2010年4月28日至2012年4月17日，租金为500元/月，其中2010年4月28日至2010年12月31日为免租期，由此可计算得出每月实际租金应为500元/月×（15个月+17天）÷（23个月+19天）=329.34元/月。因此，2010年4月28日至2011年7月13日期间的房屋占有使用费应参照上述计算得出的实际租金标准计算为：（14个月＋15天）×329.34元/月=4775.43元。至于林某主张其系在免租期内使用房屋故不需支付房屋占用费的问题，由于本案租赁合同系属无效合同，即合同当事人之间对免租期的约定内容自始没有法律约束力，故林某的该项主张没有法律依据，不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，该院判决如下：一、林某与宝通公司于2010年4月28日签订的《租赁合同》为无效合同，林某将南宁市昆仑大道X号金桥停车场内CX栋X号房返还给宝通公司；二、宝通公司返还林某租金1500元；三、宝通公司返还林某押金3000元；四、林某给付宝通公司房屋占有使用费4775.43元。本诉案件受理费25元，反诉案件受理费25元，共计50元，由林某负担25元，宝通公司负担25元。
上诉人林某不服一审判决，上诉称：一审判决认定事实错误，适用法律错误。林某已经与宝通公司交接了林某所承租的房屋，故林某不应给付房屋占有使用费。而且，本案系因宝通公司的过错导致《租赁合同》无效，林某不应给付房屋占有使用费。一审判决林某给付宝通公司房屋占有使用费，不符合法理。综上，请求二审法院撤销一审判决第四项，驳回宝通公司要求林某支付房屋占有使用费的反诉请求，二审案件受理费由宝通公司承担。
被上诉人宝通公司答辩称：一、一审判决认定事实清楚。从林某与宝通公司提交的证据来看，可以证明林某与宝通公司签订了《租赁合同》，林某也实际使用了其所承租的房屋。至今为止，林某也没有把钥匙交还给宝通公司，双方一直没有办理移交手续。至于林某认为其于2010年已把铺面返还给宝通公司不是事实，其提供的证据是《告租户书》和一条短信的内容。短信没有显示是宝通公司发的，与宝通公司无关。短信的内容也无法证明林某把其所承租的房屋移交给宝通公司。二、一审判决适用法律正确。一审判决根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，认定林某应支付2010年4月28日至2011年7月13日的房屋占有使用费4775.43元，适用法律正确。三、林某至今没有把钥匙交给宝通公司，没有移交所承租的房屋，仍视为其还在使用。在此，宝通公司增加新的诉讼请求，请求林某支付2011年7月13日起至林某交还钥匙时为止的房屋占有使用费。综上，请求二审法院驳回上诉，支持宝通公司新的诉讼请求。
当事人争议的焦点：一、上诉人林某是否应向被上诉人宝通公司支付房屋占有使用费二、如应支付，该房屋占有使用费应如何计算
双方当事人除依据在一审中提交的证据陈述诉辩主张外，未提供新证据。
对一审查明的事实，上诉人林某与被上诉人宝通公司均无异议。但上诉人林某认为一审遗漏查明林某于2010年11月已将其所承租的房屋交还给宝通公司的事实。根据林某一审时提交的《告租户书》，只能证明宝通公司要求承租人开门营业。对林某一审时提交的短信，林某未能提供证据证明该短信为宝通公司发送，宝通公司对此亦不予认可，且该短信亦未能证明林某已将其所承租的房屋返还给宝通公司。故林某主张一审遗漏查明的事实，证据不足，本院不予采信。综上，一审查明的事实确实无误，本院予以确认。
本院认为：林某向宝通公司承租的房屋未取得建设工程规划许可证，双方对此均无异议，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，一审判决认定林某与宝通公司签订的《租赁合同》属于无效合同，合法有据，本院予以确认。该解释第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”林某以其已于2010年11月向宝通公司返还了其所承租的房屋，双方约定2010年4月28日至2010年12月31日为免租期，且宝通公司对合同无效存在过错为由，主张其无需向宝通公司支付房屋占有使用费。如前所述，林某未能提供充分的证据证明其已于2010年11月向宝通公司返还其所承租的房屋，一审判决认定其一直对该房屋占有使用，对宝通公司要求林某支付2010年4月28日至2011年7月13日的房屋占有使用费的反诉请求予以支持，并无不当。根据双方签订的《租赁合同》第二条、第四条的约定，该房屋的租金为500元/月，2010年4月28日至2010年12月31日为免租期。根据《租赁合同》约定的租金标准，2010年4月28日至2011年7月13日期间的房屋占有使用费为7250元[（14个月+15天÷30天/月）×500元/月]。而若该《租赁合同》为有效合同，宝通公司在此期间可收取的租金为3216.67元[（6个月+13天÷30天/月）×500元/月]。可见，若根据合同约定的租金标准，宝通公司在合同无效时可获得的房屋占有使用费多于合同有效时可获得的租金，显失公平。考虑到若完全依照合同约定的租金标准计算承租人应支付的房屋占有使用费，可能会在某些情况下出现显失公平的情况，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条采用“参照”和“人民法院一般应予支持”的表述。故参照宝通公司在《租赁合同》有效时可收取的租金，本院酌定林某应向宝通公司支付2010年4月28日至2011年7月13日的房屋占有使用费为3200元。
对于宝通公司在二审中提出要求林某支付2011年7月13日起至其交还钥匙时止的房屋占有使用费的诉讼请求，其一审中并未提出该项诉讼请求，林某对此亦不同意调解，根据《最高人民法院关于适用若干问题的意见》第184条的规定，宝通公司的该项诉讼请求，在本案中不予审理，宝通公司可另行起诉。
综上所述，林某的上诉理由，部分成立，其部分上诉请求，本院予以支持。对一审判决第一、二、三项主文，林某和宝通公司均未提起上诉，本院予以维持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但处理欠妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）、（二）项和第一百五十八条之规定，判决如下：
一、维持南宁市X区人民法院（2011）兴民一初字第X号民事判决第一、二、三项主文；
二、变更南宁市X区人民法院（2011）兴民一初字第X号民事判决第四项主文为：上诉人林某支付被上诉人南宁市宝通停车场服务有限公司房屋占有使用费3200元。
一审案件受理费的负担按一审判决执行；二审案件受理费75元，由上诉人林某负担50元，被上诉人南宁市宝通停车场服务有限公司负担25元。
上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可于本判决规定的履行期限最后一日起两年内，向第一审人民法院或与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
本判决为终审判决。
审判长蒙恪民
代理审判员彭小宁
代理审判员梁某光
二○一一年十二月六日
书记员洪基清
