上诉人（原审被告）张某丙，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。

委托代理人李某某，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。

上诉人（原审原告）郑州美华物业管理有限公司。住所地：郑州市X路X号。

法定代表人邵某，总经理。

委托代理人赵某丁、汪某，该公司职员。

上诉人张某丙因与被上诉人郑州美华物业管理有限公司（以下简称美华物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服郑州市X区人民法院（2011）管民二初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人张某丙及委托代理人李某某，被上诉人美华物业公司委托代理人赵某丁、汪某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明：2008年10月22日，郑州市振兴物业管理有限公司（甲方）与张某丙（乙方）签订《前期物业管理服务协议》一份，主要约定：“自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订《物业管理委托合同》生效时止，由甲方对乙方所购位于郑州市X区X路X号富田太阳城小区X号楼XA层X号的房屋进行物业管理，物业类型为高层住宅，建筑面积为108.39平方米；物业服务内容包括：共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生管理和公共秩序管理；物业服务费用标准为高层住宅每月每平方米1.37元；每年12月、6月份分别交纳上半年及下半年的物业管理服务费用，业主逾期交纳物业服务费的，乙方自逾期之日起向甲方支付应缴费用每日千分之三的违约金。”张某丙于2008年10月办理了上述房屋交接、入住相关手续，至2009年12月张某丙均能按时交纳物业管理费，但自2010年1月1日起张某丙未再继续向美华物业公司交纳物业管理费，引起争诉。

另查明，郑州市振兴物业管理有限公司于2008年4月6日名称变更为美华物业公司。在诉讼过程中美华物业公司，提交了郑州市物价局、郑州市房地产管理局关于印发《郑州市物业服务收费管理实施办法（试行）》通知的文件，用来证明其收费依据。以上事实，有当事人提供的证据、庭审笔录等在案佐证。

原审法院认为：郑州市振兴物业管理有限公司与张某丙签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人均应严格按照约定全面履行自己的义务。由于郑州市振兴物业管理有限公司名称变更为美华物业公司，故郑州市振兴物业管理有限公司的权利和义务由美华物业公司享有和承担。美华物业公司依照协议约定为张某丙入住的富田太阳城小区提供了物业管理服务，张某丙作为该小区的业主亦应履行协议约定的义务，及时缴纳物业管理费。张某丙拖欠物业管理费的行为已构成违约，应当承担继续履行的责任，故对美华物业公司要求张某丙支付物业管理费及违约金的诉讼请求，本院予以支持。《前期物业管理服务协议》中约定张某丙所购富田太阳城小区X号楼XA层X号房屋的建筑面积为108.39平方米，每平方米每月应交1.37元物业管理费，以此计算，2010年1月1日至2011年6月30日期间张某丙应交物业管理费为2672.90元（108.39平方米×1.37元／月／平方米×18个月）。故美华物业公司要求张某丙交纳2010年1月1日至2011年6月30日期间物业管理费2672.90元的诉讼请求，理由正当，证据充分，

应予支持。张某丙未按约定时间向美华物业公司交纳物业管理费，应支付违约金。美华物业公司要求张某丙支付违约金2109.36元并不超出双方协议约定的违约金标准，法院予以支持。张某丙辩称美华物业公司、张某丙之间不存在物业服务合同关系，经审查认为，郑州市振兴物业管理有限公司名称依法变更为美华物业公司，其和张某丙所签《前期物业管理服务协议》约定的权利义务应由美华物业公司享有和承担。因此，美华物业公司、张某丙之间存在物业服务合同关系，张某丙上述辩称意见，法院不予采纳。张某丙辩称美华物业公司收取物业费标准高，美华物业公司提交了郑州市物价局、郑州市房地产管理局关于物业服务收费的文件，且美华物业公司、张某丙双方对物业收费标准在物业管理协议中进行了约定，美华物业公司是按照该约定向张某丙收取的费用。故张某丙的该项辩称意见不能成立，法院不予采纳。对于张某丙的其他辩称意见，其未向本院提供充分证据证明美华物业公司存在违反合同义务的情形，且美华物业公司对张某丙的辩称意见不予认可，故法院对张某丙的辩称意见不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第四十二条第一款及相关法律之规定，原审判决：一、张某丙于本判决生效后十日内支付郑州美华物业管理有限公司物业管理费2672.90元。二、张某丙于本判决生效后十日内支付郑州美华物业管理有限公司违约金2109.36元。案件受理费50元，由张某丙负担。

张某丙不服原审判决，向本院上诉：所签订的《前期物业管理服务协议》显示公平，协议中仅约定业主违约承担日千分之三违约金，而美华物业公司违约却没有相应的违约处罚，如在公共区域、绿化地设置广告、建物业处二层楼建筑收益没有用于全体业主，美华物业公司是二级物业服务资质却按一级收费等均属违约行为。请求二审法院查明事实依法改判。

美华物业公司答辩称：双方签订的物业管理服务协议真实有效，我方依协议提供了服务履行了义务，收费标准严格按郑州市有关收费管理规定执行，物业办公用二层楼在物业公司成立前就存在，张某丙享受了服务未履行交纳物业费义务，属违约行为，应支付物业费并承担违约责任。请求二审维持原判。

本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。

本院认为：张某丙与美华物业公司签订的《前期物业管理服务协议》真实有效。美华物业公司依合同约定提供了物业服务，履行了合同约定义务，张某丙未能按合同约定及时缴纳物业费，属违约行为，应承担违约责任。张某丙上诉称，未交物业费是因为美华物业公司不具备一级物业收费许可，广告等收入未用于业主等理由，证据不足，其上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，实体处理适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由张某丙负担。

本判决为终审判决。

审判长刘颖超

审判员王宏毅

审判员陈赞

二0一二年二月十日

书记员解鹏飞