重庆市第五中级人民法院

民事判决书

（2011）渝五中法民终字第X号

上诉人（原审被告）：重庆XX置业（集团）有某，住所（略），组织机构代码（略）-0。

法定代表人：高XX，该公司董事长。

委托代理人：俞XX，XX律师集团（重庆）事务所律师。

委托代理人：刘XX，XX律师集团（重庆）事务所律师。

被上诉人（原审原告）：熊XX，女，汉族，X年X月X日生，住重庆市X区X路X号附X号5-1，公民身份号码（略）。

委托代理人：王XX，男，X年X月X日生，汉族，住重庆市X区上曾家岩X号3-3，公民身份号码（略）。

上诉人重庆XX置业（集团）有某（以下简称同创公司)与被上诉人熊XX商品房预售合同纠纷一案，重庆市X区人民法院于2010年11月4日作出（2010）九法民初字第X号民事判决，同创公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审法院查明，2004年9月10日，原告熊XX（买受人）与被告同创公司（出卖人）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定：原告购买被告同创公司开发的坐落于重庆市袁家岗体育中心X号地铁的同创奥韵小区房屋一套，房号为B幢X单元X-4#，“总成交金额为人民币x元”，“出卖人应当在综合验收后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按合同第九条处理”，第九条约定了逾期交房的违约责任：“逾期超过30日后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金”，双方还约定了其他权利义务。合同签订后，原告于2005年6月22日向被告付清了房款x元，被告于2005年12月31日将讼争房屋交付给原告熊XX。2006年3月1日（房屋交付使用后第60天），被告将原告所属的BX栋楼的相关材料报登记机关备案，完成了讼争房屋所在楼的初始登记。2008年12月9日，被告同创公司向重庆市九龙坡土地房屋权属登记中心提交了原告办理产权证的相关资料。庭审中，双方确认涉案房屋综合验收的时间在交房时间2005年12月31日之前。

熊XX在一审中诉称，2004年9月10日，原告在被告开发的同创奥韵小区X区X路X号X-X-X号，建筑面积177.12m2住房一套，并与被告签订了《重庆市商品房买卖合同》。原告于次日交付购房款首付款并办理房屋按揭贷款手续。被告按该合同约定：按期于2005年12月31日将房交付原告使用。原告按被告要求付清购房款及完善相关手续。按合同约定被告应当在商品房交付使用之日起90日内，为原告办完房地产权证。而被告未按合同履行，迟延至2008年12月16日才将原告的房地产权证办完。被告已构成违约，原告为了维护自己的合法权利，从2009年5月份起曾多次找被告协商解决迟延办证事宜未果，为维护自己的合法权益，原告遂诉至法院，请求：1、判令被告支付延期办证的违约金x.27元；2、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告明确，虽然合同约定违约金计算的标准是按已付房款每日万分之五计算，但原告主动降低为每日万分之三，起始日期为交房后90日开始，至交件日2008年12月9日止。

同创公司在一审中辩称，1、原告并未按约定完善相关手续，在办证期限内未提交办证材料；2、合同关于产权登记的内容中并没有某定由出卖人为买受人办理产权证，出卖人的义务仅限于在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；3、原告是办证的权利义务人，被告没有某告授权不能为原告办理产权证；4、延期办证是原告的原因造成的，被告不存在违约，被告在房屋交付后六十天已报产权机关备案；5、根据合同补充协议第三条，原告未及时提交办证材料，存在重大过错，被告不应承担违约责任。

一审法院认为，依法成立的合同应当受到法律的保护。本案中，原、被告双方签订的商品房买卖合同是当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有某，双方应当按照合同的约定享有某利、履行义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，由于出卖人的原因致使买受人在商品房交付使用后90日内未取得权属证书的，出卖人应当承担违约责任。被告关于其只有某相关部门提交由出卖人提供办证资料的义务，不应承担违约责任的辩解意见，本院认为，在合同没有某别约定的情况下，开发商负有某助办证的义务。买受人在合同约定的或者法律规定的办证期间内未取得房屋权属证书的，如开发商在此期间内已完成房屋权属初始登记并提供了相关的办证资料，并通知买受人提交登记申请的，可认定开发商已履行了办证义务，不承担逾期办证的违约责任。而被告在办理了初始登记之后，未通知原告提交登记申请等办证资料，也未举证证实其向房管部门提交了办理《房地产权证》应当提交的办证资料，初始登记与协助原告办理产权证不能等同，故不能认定被告已履行了办证义务，对该辩解意见不予采纳，被告应承担逾期办证的违约责任。对违约金起算日期，合同约定为房屋综合验收后90日内提交办证资料，现原告请求按照交房日期90日后计算违约金，因交房时间晚于综合验收时间，原告主动放弃部分违约金，对原告计算违约金的时间点予以支持。合同约定逾期超过30日后，相应违约责任是每日按已付房款的万分之五作为违约金，现原告主动调低为每日万分之三，对当事人的处分权予以尊重。本案被告交房时间为2005年12月31日，而其在2006年3月31日以前未到相关部门办理产权转移登记手续，被告应当承担相应责任，被告应从逾期后的第一天即2006年4月1日开始至交件时间即2008年12月9日时止，以已付房款金额x元为基数，按每日万分之三的标准，向原告支付违约金，违约金共计x.39元（x元×每日万分之三×984天）。综上，被告同创公司存在逾期办证的行为，原告请求的逾期办证违约金依法应当予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，遂判决：一、被告重庆XX置业（集团）有某于本判决生效后五日内支付原告熊XX逾期办证违约金x.39元；二、驳回原告熊XX的其他诉讼请求。本案案件受理费3197元，减半收取1598.5元，由被告重庆XX置业（集团）有某负担（该款原告已预交，由被告在本判决生效后五日内支付给原告）。

宣判后，同创公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销原判，驳回熊XX的诉讼请求。其主要理由是：1、同创公司按照合同约定完成了初始登记，并无违约行为；2、同创公司并没有某知熊XX提交办证资料的法定义务，且熊XX未能在房屋交付后90日内取得权属证书的原因是熊XX未及时提交办证资料造成的。

被上诉人熊XX答辩认为，原判认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。其主要理由是：1、同创公司未按合同约定办理权属登记，存在违约行为；2、熊XX在接到同创公司电话通知后立即提交了办证的相关资料。

本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。

本院认为，上诉人同创公司与被上诉人熊任杰所签的《重庆市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有某，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。上诉人同创公司在履行合同过程中不符合约定，构成违约，应承担违约责任。关于上诉人同创公司提出其按照合同约定完成了初始登记，并无违约行为的问题，因在合同没有某别约定的情况下，开发商负有某助办证的义务，且初始登记与协助原告办理产权证不能等同，故一审法院判决同创公司承担逾期办证的违约责任并无不当。关于上诉人同创公司提出其并没有某知熊XX提交办证资料的法定义务，且熊XX未能在房屋交付后90日内取得权属证书的原因是熊XX未及时提交办证资料所造成的问题，因通知被上诉人熊XX提交办证资料是上诉人同创公司向产权登记机关提供权属登记资料的必备环节，是同创公司为熊XX办理房地产权属证书过程中应负的义务，且上诉人同创公司提交的证据并不能证明其在办理初始登记后及时通知了被上诉人熊XX提交登记申请等办证资料，故此上诉理由不能成立。综上，上诉人同创公司的上诉请求和理由均不能成立，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，判决恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费3197元，由上诉人重庆XX置业（集团）有某负担。

本判决为终审判决。

审判长龙建强

代理审判员邓方彬

代理审判员罗德梅

二○一一年六月一日

书记员张霁东