申请再审人（一审被告、二审上诉人）祁某某，男，汉族，1971年10月出生，住（略）。
申请再审人（一审被告、二审上诉人）冯某某，女，汉族，1968年10月出生，住（略）。
被申请人（一审原告、二审上诉人）吴某，男，汉族，1972年2月出生，住（略）。
委托代理人杨清雷，河南昊宏律师事务所律师。
申请再审人祈正普、冯某某因与被申请人吴某房产买卖合同纠纷一案，不服本院（2009）南民二终字第X号民事判决，向河南省高级人民法院申请再审。河南省高级人民法院于2009年11月27日作出（2009）豫法民申字第x号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。申请再审人冯某某并代理祈正普，被申请人吴某及其委托代理人杨清雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2008年5月28日吴某起诉至邓州市人民法院称，2006年4月30日，其与祈正普、冯某某达成房屋买卖协议，购买了二人位于邓州市X街道办事处解放社区居委会的房产一处，房屋已经交付，但祈正普、冯某某未按照合同约定给其办理土地使用权证及房权证，并隐瞒房屋后院属集体通道的事实导致房屋交付后不久后院即被拆除，要求祈正普、冯某某赔偿违约金x元及退还空卖给其4×7米后院款x元。祈正普、冯某某答辩称，双方所签协议真实，吴某已付清全部房款，二人也已交付房产；延期办理房权证是政府停办所致，土地使用证虽未办，但吴某同意由其保管土地证原件，双方各有一半使用权；4×7米后院二人并未承诺可永久性使用。
邓州市人民法院一审查明，2006年4月，吴某与祈正普、冯某某经中间人何宗品介绍，吴某以x元购买祈正普、冯某某位于邓州市X街道办事处解放社区X组的坐北面南三层楼房及后院，双方于同年4月30日签订了房屋买卖协议。协议主要条款有“本房规格为6.8×12米。房后有约4×7米小院”，“卖方应在收到订金60天内办清并交于买方土地使用证、准建证和房权证”，“此房卖方当向买方担保与其他单位和其他个人无土地纠纷、无房产纠纷并保证此房无质量问题……”，“如若双方买卖交易达成后发现有此类纠纷事宜……，卖方当负全部责任，并承担买方所有经济损失”。如若任何一方反悔毁约，当承担此房屋总金额20%的违约金。后吴某交清了全部房款，祈正普、冯某某也已交付了房地产。但土地使用证至今没有办理。2006年7月27日，祈正普、冯某某将其父老土地证（现双方共同实际占有使用的169平方米，不含4×7米后院）交由吴某保管，吴某也同意由自己保管原件，祈正普、冯某某保管复印件，土地使用权各方一半，并将此内容写在该证的后页空白处。2008年春，邓州市X街道办事处解放社区居委会及解放社区X组通知吴某并告知其所购房后院土地属集体规划道路，并无偿扒掉了该院，双方发生了矛盾和纠纷，原来吴某保管的老土地证原件又到了祈正普、冯某某手中。
邓州市人民法院一审认为，本案争议焦点为：（1）4×7米后院是否属合同标的；（2）被告是否违约。首先，祈正普、冯某某家老土地证未含4×7米小院，应在卖房时如实告知且应在合同中说明；其次，祈正普、冯某某未在约定的60天内为吴某办理承诺的证件，后虽协商同意暂由吴某保管土地证原件，但未明确不再办理土地证，且老证现在仍在祈正普、冯某某处，故应视为没按约定履约；故应当按评估参考价支持吴某的第一项请求。因“合同”第六条约定的是“反悔毁约”才承担20%的违约金，并未约定迟延履行合同的违约责任，故要求承担违约金不予支持；又因吴某未要求祈正普、冯某某继续履行办证义务，可另行主张。邓州市人民法院作出（2008）邓法民初字第X号民事判决：一、祁某某、冯某某于本判决生效后一次性向吴某退还房款8752元并支付利息（利息自2006年7月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至付清之日止）。二、驳回吴某的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费800元，由祈正普、冯某某承担。
吴某、祈正普、冯某某不服一审判决，向本院提起上诉，吴某上诉称，原审法院未认真审查双方的房屋买卖协议，只判决祁某某、冯某某退还房款8752元及利息，未按约定支持违约金x元不当。祁某某、冯某某理应按合同规定继续履行办证义务，本案中评估费500元应由祈正普、冯某某承担，而在原审判决中未对此费用作出裁决。祁某某、冯某某对吴某的上诉意见答辩称，双方房屋买卖协议不包含4×7米小院，评估报告违反了有关规定，本案争议的是房屋买卖而评估的是地产价值，文不对题，法院不应支持。买卖房产不是祁某某所有而是其母亲所有，其母亲并没有追认，所以合同无效，无违约之说。房屋所有人已向邓州市人民法院提起行政诉讼，要求撤销吴某房产证，申请本院中止审理。祈正普、冯某某上诉称，一审判决认定事实不清，且存在多处错误。房屋买卖协议中约定的“本房规格为6.8×12米。房后有约4×7米小院”不是一句完整的话，说明4×7米的小院与本案中买卖的房屋不是一回事，不具备同一法律关系。原审判决退还房款8752元不当。请求撤销原判，改判驳回吴某一审中的所有诉讼请求。吴某针对祁某某、冯某某的上诉意见答辩称：房屋买卖合同虽然是冯某某签字，但是是二人的真实意思表示，吴某2006年5月即已入住，且已办理了房权证，合同是合法有效的。对方把房屋和小院分开是一种狡辩，卖房时没有告知我方实际情况，导致小院被拆除，应承担责任。
本院二审查明的事实除与原审法院查明的事实相同外，另查明：邓州市人民法院在本案的一审审理过程中，委托邓州市诚达有限责任房地产评估所对房地产买卖纠纷所涉及的土地使用权价值进行评估，邓州市诚达有限责任房地产评估所于2008年8月13日作出邓房估鉴[2008]X号房地产价格鉴定报告书，结论为：以2006年4月30日为估价时点，委估土地使用权估价价值为8752元。
本院二审认为，吴某与祁某某、冯某某于2006年4月30日所签订的房屋买卖协议是在平等自愿协商的基础上达成的，吴某已按照协议约定交清了全部房款，祁某某、冯某某也将房屋交付给吴某，由吴某居住，故该房屋买卖协议有效。祁某某、冯某某要求本案中止审理的理由，因不符合法律规定的中止条件，故本案不应中止审理。双方协议约定“本房规格为6.8×12米。房后有约4×7米小院”。由此看出，协议把4×7米小院约定在了合同标的之内。但祁某某、冯某某家的老土地证，并不含4×7米小院，祁某某、冯某某在卖房时未能如实告知，也未在合同中予以说明，有违诚实信用原则。因此吴某关于退还4×7米小院价款的请求应该得到支持。原审判令祁某某、冯某某向吴某退还房款8752元并支付利息是正确的。故祁某某、冯某某关于原审判决退还房款不当的上诉理由不能成立。虽然房屋买卖合同中约定，如若任何一方反悔毁约，应当承担此房屋总金额20%的违约金，且祁某某、冯某某也未按约定在60天内为吴某办理承诺的证件，有违约之处，但双方已房款两清，祁某某、冯某某的行为不属于根本性的反悔毁约，故吴某关于祁某某、冯某某应向自己支付x元违约金的上诉请求本院不予支持。原审法院查明事实基本清楚，适用法律正确，应当予以维持。本院作出（2009）南民二终字第X号民事判决：驳回上诉，维持原判。吴某上诉费800元，祁某某、冯某某上诉费800元各自负担。
申请再审人祈正普、冯某某申请再审称，1、原一、二审判决认定事实错误，房屋买卖协议的标的为建筑面积242.5平方米的房屋，并不包含4×7米后院；4×7米后院属于其二人老宅基范围；后院被集体修路拆除，集体也未给任何补偿，其不应承担赔偿责任。吴某答辩称，房屋买卖协议约定的标的物包含4×7米后院，原判决认定事实清楚，祈正普、冯某某应当承担赔偿责任。
本院再审对原一、二审认定的“祈正普、冯某某之父祁某明土地使用权证不含祈正普、冯某某与吴某争议的4×7米后院”不予认定，再审查明祁某明土地使用权证包含祈正普、冯某某与吴某争议的4×7米后院。
本院再审认为，2006年4月30日吴某与祁某某、冯某某签订房屋买卖协议后，吴某已按照协议约定付清了全部房款，祁某某、冯某某也将房屋及4×7米小院移转给吴某占有，但未办理土地使用权变更登记。2008年春，邓州市X街道办事处解放社区居委会及解放社区X组由于城镇规划需要拆除了吴某占有的4×7米小院，关于该4×7米小院灭失的风险承担问题，依照《中华人民共和国合同法》第一百四十二条的规定，“标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，在交付之后由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”，吴某在占有使用该房产后，灭失的风险已由吴某承担，另外，作出道路规划及拆除4×7米小院行为的是村组，故对拆除行为进行补偿的主体也应为村组，吴某要求祈正普、冯某某退还4×7米小院房款的理由不能成立。邓州市X街道办事处解放社区居委会及解放社区X组证实祈正普、冯某某在出售房屋时并不知祁某明部分宅基地被规划为道路，且争议的4×7米小院在祁某明集体土地使用证范围之内，祈正普、冯某某并无欺诈行为。综上，原判认定部分事实错误，适用法律不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十六条第一款、第一百五十三条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销本院（2009）南民二终字第X号民事判决和邓州市人民法院（2008）邓法民初字第X号民事判决。
二、驳回吴某的诉讼请求。
一审诉讼费800元，二审诉讼费800元，由吴某负担。
本判决为终审判决。
审判长尹庆文
审判员李新华
审判员王浩
二0一0年六月四日
书记员马静
