上诉人（原审被告）房某。

委托代理人刘某某。

被上诉人（原审原告）李某。

委托代理人张某乙。

原审被告徐某。

上诉人房某因房某租赁合同纠纷一案，不服江苏省沛县人民法院（2011）沛民初字第x号民事判决，向本院提起上诉。本院于2011年8月25日立案受理后，依法组成合议庭，并于2011年9月1日公开开庭进行了审理。上诉人房某及其委托代理人刘某某、被上诉人李某及其委托代理人张某乙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明，近年来，房某一直租用登记在尹克侠名下的位于沛县X街X＃、149＃、151＃房某（房某所有权证：沛字第x号）的东南角一楼一间房某从事烟酒食品销售，双方未签订书面租赁合同，租金一直由尹克侠的儿媳即李某的母亲收取。2011年度月租金为1000元。李某在庭审中认可，2011年元月份其母收取了房某2011年1－5月份的租金5000元。房某经营的烟酒食品经销处个体工商户登记字号为沛县秀芹烟酒食品经销处，登记经营者姓名为徐某，经营场所为沛县X街X号、X号、X号，产权属性为租赁使用权，该烟酒食品经销处一直由房某一人经营，徐某一直未参与经营。

尹克侠于2009年7月14日因病在沛县人民医院死亡，登记在尹克侠名下的位于沛县X街X＃、149＃、151＃的房某系尹克侠个人财产，2011年4月15日尹克侠的上述财产由李某一人继承，其他继承人均放弃了对上述财产的继承权。

原审法院认为，近年来，被告房某一直租用登记在尹克侠名下的位于沛县X街X＃、149＃、151＃房某（房某所有权证：沛字第x号）的东南角一楼一间房某从事烟酒食品销售，尹克侠系出租人，房某系承租人。在尹克侠死亡后，其上述房某由原告李某一人继承，李某在继承上述房某的同时，亦取代了尹克侠的出租人地位。因双方未签订书面租赁合同，现双方对2011年度月租金数额没有异议，但对2011年元月份的租金收取数额存有争议即对租赁期限存有争议，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”的规定，原、被告之间的租赁合同应视为不定期租赁，原告李某有权随时解除合同。即便李某通过其姐李某向房某邮寄的“合同到期通知书”存在瑕疵，原审法院于2011年6月13日向被告房某送达相关应诉手续时，房某亦应知晓了关于解除租赁合同的具体情况，亦符合“合理期限”之规定。

房某抗辩李某之母收取了2011－2012年的租金x元，根据“买卖不破租赁”的规定，原、被告之间的租赁合同尚未到期不能解除。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，房某作为履行租金给付义务的当事人应由其承担是否给付租金及给付租金数额的举证责任，现房某并未提供证据证明租金给付情况，应承担举证不能的后果，对其上述抗辩不予支持。综上，原、被告之间关于沛县X街X＃、149＃、151＃房某的东南角一楼一间房某的租赁合同应予解除，房某作为房某的租赁人应当将租赁的房某交付给李某。本案中原告提供的证据不足以证明被告徐某系房某的共同租赁人，徐某不负有向原告交付涉案房某的义务。原审法院遂判决如下：一、解除原告李某与被告房某之间关于沛县X街X＃、149＃、151＃房某的东南角一楼一间房某的租赁合同。二、被告房某于本判决生效后十日内将其占用的沛县X街X＃、149＃、151＃房某的东南角一楼一间房某交付给原告李某。三、驳回原告李某对被告徐某的诉讼请求。

上诉人房某不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1、原审法院认定事实不清。上诉人向被上诉人的母亲支付了2011年、2012年两年的房某租金，而非被上诉人单方所陈述的收取了5000元的租金；2、原审法院适用法律错误，不应当适用合同法232条的规定。被上诉人的母亲已收取了2011年、2012年的租金，合同租期是确定的，租期应当到2012年12月31日止。故请求二审法院支持上诉请求，依法判决或发回重审。

被上诉人李某答辩称：1、原审法院认定事实清楚。被上诉人只交纳了2011年1至5月份的房某租金，所谓的交纳x元两年租金不是事实；2、原审适用法律正确。被上诉人合法取得涉案房某所有权，其与上诉人之间没有签订书面房某租赁合同，对租赁期间没有约定，应当视为不定期租赁合同，被上诉人有权随时解除合同，并且也在合理期限前通知了上诉人。请求二审法院驳回上诉，维持原审判决。

本案二审期间的争议焦点是：如何认定涉案房某租赁合同的存续期间。

本院二审查明事实同一审查明事实一致。

二审期间，被上诉人李某提供如下证据：房某产权证（产权号：沛房某证政字第（略））一份，证明被上诉人在2011年6月27日取得了房某权属证书，系涉案房某所有权人。上诉人对于该证据的真实性和证明目的无异议。

二审期间，经本院调查核实，被上诉人母亲王瑞英陈述其收取了上诉人2011年1-5月5000元的房某，未曾收取过上诉人所说x元房某。上诉人房某质证认为王瑞英的陈述不符合事实，其已经向王瑞英交付了2011年、2012年两年的房某租金x元。被上诉人李某质证认为王瑞英的陈述客观真实，上诉人的房某租赁合同已经到期。

本院认为，上诉人房某与被上诉人李某房某租赁合同纠纷案件的争议焦点在于如何认定涉案房某租赁合同的存续期间。上诉人主张自己已经交纳了2011年、2012年两年的房某租金x元，合同到期时间为2012年12月31日。上诉人应当举证证实交纳房某租金的事实。由于诉讼过程中被上诉人以及负责收取租金的被上诉人之母明确表示不认可上诉人所陈述的交付x元的事实，上诉人无法免除其举证责任，而上诉人又未能提供任何证明自己主张的事实，其应当承担举证不能的不利法律后果。此外，上诉人常年从事商业经营活动，应当清楚日常交易活动存在的风险，若一次性交付两年房某租金，在交纳费用数额较大的情况下，却不要求被上诉人之母出具收条或其他凭证，不符合常理，其所作陈述难以使人产生内心确认。

本案中，被上诉人之母认可房某租金交至2011年5月，应当认定涉案房某租赁合同到期期间为2011年5月。被上诉人李某于2011年4月15日通过继承依法取得该房某所有权，对于房某上设立的权利义务一并概括既受，涉案房某合同到期后，其有权选择解除合同。且被上诉人在二审期间提供的证据是对自己作为房某所有人身份的作了进一步证明。

综上，上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费80元，由上诉人房某负担。

本判决为终审判决。

审判长廖伟巍

代理审判员刘某伟

代理审判员陈颖

二○一一年九月七日

书记员唐诚