上诉人（原审原告）王某甲。

委托代理人李某

被上诉人（原审被告）江苏恒龙万相房地产开发有限公司。

法定代表人王某乙，该公司总经理。

委托代理人夏飞阳，江苏宁致律师事务所律师。

上诉人王某甲因与被上诉人江苏恒龙万相房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服徐州市X区人民法院（2011）铜民初字第X号民事判决，向本院提出上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭并公开开庭审理了本案。上诉人王某甲，被上诉人江苏恒龙万相房地产开发有限公司（以下简称恒龙万相公司）的委托代理人夏飞阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

经审理查明，王某甲于2009年10月至恒龙万相公司开发建设的“依山龙郡”商品房销售部看房，并看中X号楼X室房屋。2009年10月12日，王某甲向恒龙万相公司帐户交款2万元，交款单上的款项来源为订某，但未签订某购协议。2009年12月1日，恒龙万相公司的销售代理公司售楼员陆琦向王某甲发送短信，内容为：单价5250，面积223.75，总房价（略），贷款93万，已付2万，现需补款x。王某甲于2009年12月22日以王某的名义向恒龙万相公司帐户交款8万元，款项来源为购房，但双方一直未签订某面的认购协议或正式的商品房买卖合同。2010年12月21日，王某甲向原审法院起诉，请求法院判令恒龙万相公司双倍返还其交付的10万元及利息；诉讼费用由恒龙万相公司承担。

同时查明，案外人於卫东亦于2009年10月12日向恒龙万相公司帐户交款3万元，同日，於卫东作为乙方与恒龙万相公司（甲方）签订某山龙郡认购协议，由於卫东认购X幢X室商品房，建筑面积为223.74平方米，认购的该房屋单价某5300元/平方米。同时约定，1、乙方付定金50万，甲方给乙方于付定金当日可定房号与价某，并享有开盘付款优惠。2、乙方付订某30万，甲方给乙方于付订某当日可定房号，并享有开盘付款优惠。另约定，乙方同意签订某协议时，支付人民币23万元整作为定金，作为甲、乙双方当事人订某商品房买卖契约的担保。后於卫东于2009年11月16日分2次向恒龙万相公司帐户交款15万元、5万元。

另查明，2010年1月30日，恒龙万相公司的销售代理公司售楼员陆琦与王某甲的谈话录音主要内容为：王某甲：“小陆，我购那房屋打算怎么办”陆琦：“那就是按现在价某卖给你”王某甲：“那老於5230元，那你应该5220元卖给我来。”陆琦：“以前可以，你拖得时间长了。”王某甲：“你让我来交钱的时候还是5250元，并且你还说每介绍一户优惠5000元来。”陆琦：“现在没有了，老於也没有了。”……陆琦：“你交钱交晚了，早交还是可以的。”王某甲：“你不是说预售许可证没下来吗”陆琦：“那早下来了。”王某甲：“我们定的时候没下来，你们不是在开房展会吗”陆琦：“就是你早定就好了，你当时多交点钱就好了。”王某甲：“我和老於交的不是一样吗”陆琦：“那让你来签，你干吗不来呢”……王某甲：“你带我去签合同时，你还是愿意来。”陆琦：“刚开始还是可以的，后来就不行了。”……王某甲：“12月X号你带我签合同，我当时跑到七楼，你怎么说的”陆琦：“我当时去还是可以签的，后来就不行了，他们开会怎么说的我不知道。”……。

原审法院认为，商品房买卖关系的成立应以是否签订某品房买卖（预售）合同作为依据，或者能够证明双方已就商品房买卖的相关事项达成口头协议。本案中，王某甲主张其与恒龙万相公司已经形成商品房买卖合同关系，但未提供充分的证据予以证明，亦未签订某品房认购协议，现有证据不足以证明王某甲与恒龙万相公司已就商品房买卖达成一致约定，故王某甲要求恒龙万相公司双倍返还已付购房款10万元的诉讼请求缺乏事实依据，法院不予支持。恒龙万相公司应当返还王某甲交付的购房款，并按照中国人民银行公布的同期同种贷款利率支付利息。对于恒龙万相公司辩称的王某甲经恒龙万相公司多次通知未予领取已付款项的意见，因无证据支持，法院不予采纳。据此判决如下：江苏恒龙万相房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还王某甲王某甲交付的购房款x元及利息（按中国人民银行公布的同期同种贷款利率，以x元为本金，自2009年10月13日计算至本判决生效之日止；以x元为本金，自2009年12月23日计算至本判决生效之日止）

上诉人王某甲不服上述民事判决，向本院提出上诉称：一审法院认定双方没有就商品房买卖达成一致约定是错误的。一审中，上诉人已提供了交纳房款的单据及被上诉人委托销售代理公司的售楼员的录音资料，被上诉人对真实性予以认可。录音资料等证据已能证明双方对涉案房屋的交易作出了明确的约定，包括具体的房号、价某、面积等。双方之间的买卖关系已形成，且售楼员也已经通知上诉人签订某同。同时，在上诉人已起诉、法院主持调解的过程中，被上诉人明知此房已售给上诉人，却恶意将该房卖给他人。在双方对房屋销售具体情况达成共识，且上诉人也已支付部分购房款的情况下，被上诉人的行为构成违约。依据相关法律规定，被上诉人应双倍返还上诉人支付的购房款及利息。综上，请求二审法院撤销一审判决，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求。

被上诉人恒龙万相公司答辩称：一审判决认定事实清楚，证据确实充分，程序合法，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

经双方当事人确认，本案的争议焦点为：上诉人要求被上诉人双倍返还已付的10万元及利息是否应予支持。

本院认为，上诉人主张被上诉人承担违约责任的方式应为双倍返还其已付的购房款及利息。但该主张的前提为双方就涉案房屋已签订某购协议或商品房买卖合同，本案中，上诉人与被上诉人之间没有签订某何书面协议。根据查明的事实，上诉人于2009年10月12日交付给被上诉人的2万元款项，其来源写明为“订某”，但“订某”与法律规定的“定金”性质不同。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，即“出卖人通过认购、订某、预订某方式向买受人收受定金作为订某商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订某商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订某的，出卖人应当将定金返还买受人”，只有在上诉人向被上诉人交付的2万元款项为定金，且双方不能订某合同系被上诉人原因所致的情况下，其才能向被上诉人主张双倍返还，且双倍返还的款项仅限于该2万元。而本案上诉人交付的2万元并非定金，因此，其不能依据定金罚则向被上诉人主张双倍返还。关于上诉人于2009年12月22日又向被上诉人交付的8万元购房款，依据前述司法解释第九条的规定，“出卖人订某商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”本案被上诉人显然不存在上述违法情形。双方未能签订某品房买卖合同原因在于对房屋总价某题未能达成一致意见，并非是被上诉人单方导致，上诉人主张被上诉人应双倍返还该笔8万元购房款没有法律依据，本院不予支持。

综上，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费2300元，由上诉人王某甲负担。

本判决为终审判决。

审判长郭某

审判员赵某辉

代理审判员尹杰

二0一一年十一月二十三日

书记员权冠亚