原告严某，男，X年X月X日生，汉族，个体工商户。

委托代理人张祥魁，河南法正律师事务所律师（一般代理）。

被告吴某，男，X年X月X日生，汉族。

原告严某与被告吴某因租赁合同纠纷一案，本院于2011年6月23日受理后，依法组成合议庭，于同年11月8日公开开庭进行了审理。原告严某及其委托代理人张祥魁、被告吴某到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

原告严某诉称，原告在2010年7月3日与被告吴某签订了租新华西路X号五交化站一楼门面房西头一间（豫港宾馆旁）的房屋租赁协议。租期为4年，自2011年4月15日至2015年4月15日止，在2010年7月3日之前这间房屋一直由原告租用，被告在2010年7月3日与原告协商，让原告暂时退给被告使用九个月，九个月以后该房屋仍然归原告使用，原告就与被告签订了暂时退租协议，现在暂时退租协议已到期，原告应在2011年4月15日使用所租的房屋，但被告一直拒不将租赁房屋交给原告使用，被告的违约行为给原告造成了极大损害。特提起诉讼，请求判令被告继续履行房屋租赁协议，由被告支付违约金5万元并承担本案诉讼费。

被告吴某辩称，今年五月份，严某直接与房东签协议，我们三方一块协商，熊义军（房东）委托刘定枝和严某签协议，刘定枝一直让他交房租，他没交，刘定枝又和别人签协议了，相差一个多星期。

经审理查明，原、被告于2010年7月3日签订《房屋租赁协议书》，协议约定，甲方（即被告）自愿将位于信阳市X区X路X号五交化站单位住宅楼一楼门面房西头第一间（豫港宾馆旁）出租给乙方（即原告）经营使用，房屋租赁期限为四年，自2011年4月15日起至2015年4月15日止。合同期满后，乙方如续租，租赁费用由甲乙双方协商确定。同等条件下，乙方享有优先承租权，房屋租赁费用为九千元每年，且四年租赁期限内租赁费用不变。协议第7条规定，甲方如不能在本协议约定的租赁期限开始之日前将本协议约定的租赁房屋交付给乙方使用或造成乙方不能正常使用的，甲方应向乙方支付伍万元的违约金，协议同时约定了其他事项。同时，房屋所有权人熊义军代理人刘定枝作为监督人签字同意出租。同日，原、被告双方又签订一份《房屋暂时退租协议》，协议约定，乙方（即原告）暂时退出所租赁新华西路X号五交化站单位住宅楼一楼门面房西头第一间（豫港宾馆旁），甲方退还乙方房租九千元整，另支付陆仟元的临时补偿款合计壹万伍仟元整。暂时退租期限为九个月，从2010年7月10日到2011年4月10日止。甲方保证在2011年4月15日前将乙方所暂时退出的门面房交还给乙方使用，原址不变，租金一年九千元整，租赁期限为四年。甲方如违反协议，将处罚违约金伍万元给乙方，刘定枝作为公证人亦在协议上签字。合同签订后，被告退还原告房租及临时补偿款x元。退租协议于2011年4月15日到期后，被告依约应将原告所租房屋交付给原告使用，但被告未能将该房屋交付原告使用。故原告提起诉讼，请求判令被告继续履行房屋租赁协议，支付违约金5万元并承担本案诉讼费用。

本院认为，原、被告双方签订的《房屋租赁协议书》、《房屋暂时退租协议》，体现了双方当事人的真实意思表示，且有房屋所有权人的代理人刘定枝签字同意出租，予以认可，应为有效协议。双方当事人应全面履行各自的义务。本案中，双方签订的《房屋暂时退租协议》约定的暂时退租期限届满后，被告应按照协议约定将原告所租赁的房屋交付给原告使用，但被告未能交付使用，被告的行为构成违约。由于被告的违约致使不能实现合同目的，导致双方签订的《房屋租赁协议书》无法履行，故依照该协议第7条约定，被告未能在协议租赁期限开始之日前将租赁房屋交付给原告使用或造成原告不能正常使用，被告应向原告支付5万元的违约金。但双方协议约定四年租赁费不变，每年9000元，共计x元，约定的5万元违约金显属过高，有失公平。故对原告要求被告支付5万元违约金的请求，本院应支持违约金为x元；对原告要求继续履行房屋租赁协议的请求，因该租赁房屋已由房屋所有权人另行租赁给他人，故此项请求无法履行，不予支持。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：

一、被告吴某应于本判决生效后三日内支付原告严某违约金x元人民币。

二、驳回原告的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案诉讼费1050元，由原告负担200元，被告负担850元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院或直接向信阳市中级人民法院提出上诉，并提交上诉状正本一份，副本二份。

审判长张建霞

审判员胡正祥

审判员潘航宇

二○一一年十一月二十八日

书记员黄丹