原告王某。

委托代理人周邦俊，河南伦宸律师事务所律师。

被告殷某。

委托代理人孙春玲，河南伦宸律师事务所律师。

原告王某诉被告殷某房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了公开开庭审理，原告王某的委托代理人周邦俊，被告殷某的委托代理人孙春玲到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告王某诉称，被告是原凤凰钻石4间门面房的承租人，2009年10月，原被告签订合同，约定被告将其承租的上述4间门面房转让给原告租赁，原租约到期日为2011年7月30日，租金加转让费共计77万元，同时约定了付款方式，还约定了双方不得因任何理由取消约定，如违约，违约方向对方承担总标的款20%的违约金，原告还依约向被告支付了x元的定金，原告为履行合同投入了大量的人力物力。但在约定的第1次付款日期到来时，被告以有些事情需要处理为由，要求暂缓履行协议，之后，原告未再履行协议。到2009年11月，原告发现该房屋已有他人装修。被告的行为已经构成根本违约。为此，请求判令被告：1、返还给原告定金x元及利息损失；2、向原告支付违约金x元；3、负担所有诉讼费用。

被告殷某辩称，本案的违约方是原告而非被告，由于原告的原因致合同无法履行。原告所诉不属实，应依法驳回原告的诉讼请求。原告请求的违约金过高，应不予采纳。原告既请求违约金，又请求定金，两者不能并用。应驳回原告的诉讼请求。

经审理查明，被告系原凤凰钻石的业主，所经营使用的房屋系被告租赁他人的房屋。2009年10月5日，被告向原告出具收条一份，记明以下内容：收到原告定金x元，原租约即日起至2011年7月30日止，租金加转让费总额为x元，余款x元分两次付清，2009年10月11日付x元，2009年10月16日付清x元，期间双方不得依因任何理由取消现约定，否则按总额的20%扣除违约金。在该收条上有被告的签名。到2009年10月11日，被告向原告出具证明称，因外在因素导致未能收取x元租金，不属原告违约。次日被告又向原告出具证明称，约定的付款时间暂缓几天，具体时间根据事情的发展再详谈。2009年10月15日，被告又向原告出具证明称，原被告间的协议因突发因素未能按原约定履行，协议内容根据事态解决发展状况自然顺延至圆满解决。至2009年11月，原告发现该房屋已经有其他人在装修。原告因此起诉到本院。

上述事实，由经质证的收条、证明等证据证明。

本院认为，原被告间于2009年10月5日的收条所约定的事项包含有标的、价某、付款时间等内容，虽在名义上是收条，但有被告的签名，具备了合同成立所需要件，上述收条在实质上是一个租赁协议，同时该协议的内容没有法律规定的无效情形的存在，系原被告真实意思表示，该协议应认定为有效的协议。在履行协议的过程中，被告向原告出具了三个证明，说明了被告不能收取原告转让及租金价某系外在原因，但转让的房屋已有他人租赁，在客观上已经不能履行，原告请求退还定金和要求违约金的诉讼请求也说明合同已经处于解除状态，因此原被告的协议在2009年底已经解除。本案的中心点在于，原被告哪方的行为是造成合同解除的原因。依据本案的事实，在约定的付款期间到来时，被告三次向原告出具证明，而不收取原告的价某，直至合同解除，因此被告的行为是造成合同解除的违约方。在合同解除后的责任负担形式上，因原被告在合同中既约定有定金条款也有违约金条款，依原告的请求及其在庭审中的明确意见，原告选择的是违约金条款。原告请求被告返还x元定金及其利息，不属被告所辩称的原告系选择定金条款起诉的理由，本院对原告的该项诉讼请求予以支持。原告请求被告赔偿给原告x元的违约金属原告选择的被告违约后的赔偿方式，被告在辩称中认为该违约金约定的过高，该辩称理由本院予以支持，但违约金被告应当向原告支付，具体支付的数额以约定的违约金的三分之一为标准即x元，过高部分本院予以驳回。被告的其他辩称理由，因没有事实上的依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第一百一十五条和第一百一十六条的规定，判决如下：

一、本判决生效后十日内，被告殷某向原告王某返还定金x元及利息（利率按同期中国人民银行公布的贷款利率计算，日期自2009年10月6日起计至定金返还完毕之日止）。

二、本判决生效后十日内，被告殷某赔偿给原告王某违约金x元。

如未在本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

三、驳回王某的其他诉讼请求。

案件受理费3780元，财产保全费1820元，合计5600元，原告王某负担600元，被告殷某负担5000元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。

审判长王某光

审判员赵某莉

审判员刘亚楠

二0一一年七月二十六日

书记员田洪岭