上诉人（原审被告）嵩山家园业主委员会，住所地：洛阳市涧西区X路嵩山家园X-X-X室。

负责人：王某甲，主任。

委托代理人王某乙，马宏伟，嵩山家园业主委员会副主任。

被上诉人（原审原告）张某，曾用名张某绳

委托代理人张国长，洛阳市X路法律服务所法律工作者。代理权限：一般代理。

上诉人嵩山家园业主委员会因租赁合同纠纷一案，不服涧西区人民法院(2009)涧民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人嵩山家园业主委员会的委托代理人王某乙，马宏伟、被上诉人张某到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

原审法院查明的事实：2007年4月15日，被告嵩山家园业主委员会与洛阳市上上物业管理有限公司签订了为期三年的《嵩山家园物业管理委托合同》一份。2008年，原告张某与洛阳市上上物业管理有限公司签订了承包该小区《车棚的承包合同》一份，约定承包期限从2008年9月1日至2013年9月1日；每半年承包费8000元；承包押金2000元；双方在合同中对存车的收费等事项作出了规定。张某承包车棚后，对车棚进行了改造和维修，对电路进行了改造，共计费用为6310元。2008年12月，被告嵩山家园业主委员会终止了与洛阳市上上物业管理有限公司之间的《嵩山家园物业管理委托合同》，又与洛阳市弘豫物业管理有限公司签订了《嵩山家园物业管理委托合同》。2009年1月7日、8

日，张某将2009年第一季度车棚承包费4000元和押金2000元交给被告嵩山家园业主委员会，被告嵩山家园业主委员会出具了收据。2009年3月30日，张某将第二季度的承包费4000元交由洛阳市弘豫物业管理有限公司代收。到2009年三季度，张某前去交付租金时，嵩山家园业主委员会拒收。2009年7月10日，被告嵩山家园业主委员会通知张某要求解除承包合同，并将车棚另行出租给王某云。原告张某与嵩山家园业主委员会协商无果，于7月17日诉至本院。当日，被告嵩山家园业主委员会即将原告张某的物品搬出车棚，强行解除了与张某之间的承包合同关系。

原审法院认为，2008年9月，洛阳市上上物业管理有限公司依据与被告嵩山家园业主委员会之间的《物业委托管理合同》关系，与原告张某签订了《车棚承包合同》，该合同不违反法律禁止性规定，应属于有效合同，合同当事人和车棚的所有权人嵩山家园业主委员会均应当遵守合同的约定。当被告嵩山家园业主委员会因故解除与洛阳市上上物业管理有限公司之间的《物业委托管理合同》之后，被告嵩山家园业主委员会仍按照《车棚承包合同》的约定收取了原告张某2009年第一季度承包费用4000元和押金2000元(第二季度承包费4000元由新的物业公司代收)，应当视为原《车棚承包合同》的延续，原告张某与被告之间存在承包合同法律关系。被告嵩山家园业主委员会在未与原告张某解除合同

的情况下与王某云签订了新的承包合同并在原告提起诉讼的当日强行将原告张某财产搬出车棚解除了与原告之间的承包合同，是严重违约行为，应当承担违约责任并赔偿原告的经济损失。原告张某签订了五年的长期承包合同，为了对车棚的安全负责，更好地对车棚管理提供服务，对车棚花费了6310元进行改造和维修属于合理的支出，现被告违约解除了承包合同，应当给予合理赔偿。王某云已实际承包了车棚，本案原、被告之间无再继续履行车棚承包合同的基础，原告张某诉请被告嵩山家园业主委员会退还押金2000元和赔偿经济损失，本院应予支持。被告嵩山家园业主委员会辩称与原告之间无法律关系和原告支出的费用未经其允许而不与赔偿的意见不能成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第三百六十九条、第三百七十四条之规定，判决如下：一、被告嵩山家园业主委员会于本判决生效后十日内赔偿原告张某维修改造车棚的费用6000元；二、被告嵩山家园业主委员会于本判决生效后十日内退原告张某所交押金2000元。本案受理费500元，由被告嵩山家园业主委员会负担。

上诉人嵩山家园业主委员会不服原审判决，向本院提起上诉称：一、被上诉人与上上物业公司签订的车棚承包合同，从属于上诉人与上上物业公司签订的物业管理合同，后者被解除后，前者自然失去效力，上诉人不存在违约问题。二、上诉人为了保持车棚管理的稳定和保护广大业主的利益，让被上诉人在2009年第一、二季度继续管理车棚是属于临时代管，不是合同延续，两者之间不存在合同关系。三、上诉人收取被上诉人2009年第一季度承包费是代弘豫物业公司收取，而不是一审认定的弘豫物业公司代上诉人收取。押金是为解决遗留问题而收取的保证金事实上被上诉人存在多收存车费用未退还等问题。四、一审判决一方面认定被上诉人与上上物业公司签订的《车棚承包合同》合法有效应予执行，另一方面又对该合同中“由被上诉人负责车棚内设施的维护和保养”条款置之不理不予考虑，是明显的偏袒一方,严重不公。五、上诉人与被上诉人在2009年7月初协商解决车棚管理遗留问题时，被上诉人未提供维修车棚费收据，向法庭提交的车棚维修费用收据均是单方面提供，未经上诉人与任何第三方认可，且都是在被上诉人起诉后才开取的，其真实合理性值得怀疑，一审以此作为证据使用，显然极不严肃,有失公允。六、被上诉人承包管理车棚是营利行为，物业公司提供物业服务是营利企业，上诉人是代表广大业主进行监管的非营利组织，一审判决让上诉人承担赔偿车棚维修费用等是认定主体错误，侵犯了广大业主和上诉人的合法权益。综上，请求二审法院撤销原审判决，依法改判或发回重审。

张某辩称，答辩人与洛阳市上上物业管理有限公司嵩山家园管理处签订的嵩山家园车棚承包合同是合法有效的合同，上上公司后来退出嵩山家园的管理，答辩人又将承包费和押金交给上诉人。直到2009年第三季度，答辩人去缴费时，上诉人拒收，并强行将答辩人赶走，将车棚另外出租给他人。答辩人在经营管理车棚期间，为了提高服务质量，对车棚进行了加固维修，对水、电路进行改造，投入资产达6310元。时间不足半年，上诉人就将答辩人赶走，并拒不支付答辩人投入车棚改造资金和押金，其行为侵犯了答辩人的合法权益。后经法院审理，要求上诉人赔偿答辩人维修车棚的费用及退还押金，完全符合法律规定。一审判决正确，应该维持，上诉人的上诉理由与事实不符，应该驳回上诉，维持原判。

本院经审理查明的事实与原审查明的事实相同。

本院认为，在嵩山家园业主委员会解除与洛阳市上上物业管理有限公司之间的《物业委托管理合同》后，嵩山家园业主委员会仍按照《车棚承包合同》的约定收取了张某2009年第一季度承包费和押金(第二季度承包费由新的物业公司代收)，该行为应视为双方仍继续履行原《车棚承包合同》。嵩山家园业主委员会在未与张某解除合同的情况下与王某云签订了新的承包合同，并强行将张某财产搬出车棚，鉴于双方已无继续履行合同的可能，该合同终止履行。但张某为了履行五年承包合同对车棚进行维修、对电路进行改造的费用嵩山家园业主委员会应当予以赔偿，并应退还收取张某的押金。原审认定事实清楚，处理并无不当，嵩山家园业主委员上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审诉讼费500元，由嵩山家园业主委员会承担。

本判决为终审判决。

审判长王某涛

审判员许珂

审判员王某喜

二0一0年四月十六日

书记员许巧红