辽宁省沈某市中级人民法院

民事判决书

[2011]沈某民二终字第X号

上诉人（原审原告）：李某。

上诉人（原审被告）：沈某。

上诉人李某因与上诉人沈某房某租赁合同纠纷一案，不服沈某市X区人民法院（2011）大东民二初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2011年11月12日立案受理后，依法组成由审判员董菁担任审判长、代理审判员刘冬主审、审判员汤涛参加评议的合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。

原审法院审理查明：李某与沈某于2006年4月7日签

订房某租赁协议，协议约定由沈某承租李某所有的位于沈某市X区X路的某房某，租期为5年（从2006年5月8日至2011年5月7日），租金为每年10万元。协议签订后，沈某将所承租的房某开办幼儿园。沈某按照合同约定将租金交给李某。沈某于2011年4月29日将讼争房某的钥匙交还给李某，李某于当日将水电费押金交还给沈某。李某于2011年4月15日与赵某某签订房某租赁协议，双方约定由赵某某承租该房某开办旅馆，租期从2011年5月8至2016年5月7日。赵某龙于2011年5月8日后对该房某进行全面的装修，更改了原来房某的结构。对于卫生间进行了装修，更换了室内门。

李某一审诉讼请求是：判令沈某赔偿李某经济损失1万元，并承担本案的诉讼费。

原审法院认为：关于李某提出的要求沈某赔偿李某经济损失1万元的诉讼请求。李某与沈某之间签订的租赁合同系双方真实的意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为有效，双方均应遵守。沈某将所承租的房某开办幼儿园，李某对于沈某开办幼儿园的情况应当知道，对于沈某对房某的改动并未提出异议，应视为李某同意沈某的改动行为。双方合同到期后未能续签新的租赁协议，李某将房某租赁给他人开办旅馆。新的承租人对于租赁的房某进行全面的改动和装修，并且除了保留原有的2扇室内门外更换了其他的室内门。因新的承租人赵某龙对于李某的房某进行改动和装修，更换了部分的室内门，并且已经实际使用，因此沈某对于房某的改动并未造成李某的损失，故对于李某的诉讼请求不予支持。

关于沈某提出的要求李某返还租金的反诉请求，因李某与沈某之间的租赁协议于2011年5月7日到期，新的承租人于2011年5月8日之后才对于讼争房某进行装修，因此沈某将房某的钥匙于2011年4月29日将讼争房某的钥匙交还给李某的行为属于单方面解除合同，应视为沈某自愿放弃剩余的租金，故对于沈某的该项反诉请求原审法院不予支持。

原审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：一、驳回李某的诉讼请求；二、驳回沈某的反诉请求；案件受理费100元，由李某负担诉费50元，由沈某负担50元。

宣判后，李某、沈某均不服，向本院提起上诉。

李某的上诉请求：请求撤销一审法院判决，按原房某租赁合同规定改判被上诉人承担违约赔偿，或将本案发回重审；诉讼费用及其他费用全部由被上诉人承担。主要上诉理由：一审法院判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，故意偏袒被上诉人一方，使上诉人的合法利益受到很大损害；判决主体不分，上诉人所受到的实际损失是因被上诉人的行为造成的，并不能因新承租人的房某装修行为得出被上诉人未受实际损失的结论；上诉人的实际损失为在出租时因房某房某、厕所不能利用，将租金减免了3万元，且让给新承租人一个月的装修时间。

沈某的上诉请求：请求依法撤销一审第二项判决，依法改判被上诉人返还房某2192元；本案诉讼费用由被上诉人承担。主要上诉理由：一审法院认定“沈某将房某钥匙交给李某的行为属于单方面解除合同，视为沈某自愿放弃剩余的租期”的事实认定错误。

本院审理查明事实与一审法院查明事实一致。

上述事实，有房某租赁合同、房某、照片、收条、询问笔录、庭审笔录、当事人陈述等证据材料，经一审法院庭审质证及本院审查，予以确认，在卷佐证。

本院认为：李某与沈某签订的《房某租赁合同》是双方当事人在平等自愿基础上达成，合同内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。双方均应恪守履行。沈某使用租赁房某用于开办幼儿园，在承租期间交纳了房某租金，李某收取了房某，在承租期间未对沈某开办幼儿园提出过异议，应视为李某认可沈某租赁房某开办幼儿园，且在租期内李某对沈某装修、改动房某未提出异议。并且双方签订的《房某租赁合同》于2011年5月7日到期，到期前沈某于2011年4月29日将租赁房某腾空并将钥匙交付李某爱人周某某，周某某出具了收条，并在同日沈某、周某某与房某新承租人“赵某某”签署了关于租赁房某水、电表数的结算单，上述行为表明在租赁期限届满前房某出租方李某与房某承租方沈某对租赁房某进行了交接，李某并未对交接的房某提出异议，其现在提出的损失主张无有效证据证明，虽然李某二审期间又提供一份证词，但因无其他证据佐证，且根据一审法院现场勘察笔录表明新承租人并未因李某提出的门、窗等问题减免了租金，故李某主张依据不足，本院不予采纳。

关于沈某提出的提前腾房，要求返还部分租金的主张，因沈某无证据证明提前腾房某由于李某不允许其在租期内继续使用租赁房某，构成违约所致，且双方在房某租期届满前结算水、电表数，交接承租房某，属双方自愿行为，故其主张依据不足，本院不予采纳。

综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款(一)项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费共计200元，由上诉人李某、沈某各承担100元。

本判决为终审判决。

审判长董菁

审判员汤涛

代理审判员刘冬

二0一一年十二月五日

书记员华荻

本案判决所依据的相关法律

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项规定：原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判。