辽宁省沈阳市中级人民法院
民事判决书
[2011]沈中民二终字第X号
上诉人（原审被告）：安某。
被上诉人（原审原告）：阎某。
被上诉人（原审原告）：苏某。
被上诉人（原审被告）:李某。
原审第三人：潘某。
上诉人安某因与被上诉人阎某、苏某、李某、原审第三人潘某房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市X区人民法院（2009）大东民二初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2010年12月27日立案受理后，依法组成由审判员董菁担任审判长，代理审判员刘冬主审、代理审判员汤涛参加评议的合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：1990年4月23日，阎某与苏某军登记结婚，二人生有一女即本案原告苏某。2006年9月28日，阎某与苏某军购得沈阳市X区X街X-X号某房产一处
(以下简称诉争房屋)，建筑面积79.88平方米，房屋所有权人登记为苏某。2007年2月，苏某在建设银行沈阳沈中支行以诉争房屋为抵押借款16万元。2007年3月18日，苏某与她人在辽宁省公证处办理了(2007)辽证民字第X号公证书，授权安某代理苏某、阎某出售诉争房屋并办理更名、过某、代收房款、代为签字等事项。2008年2月28日，苏某提前向建设银行沈阳沈中支行偿还了剩余的139,318.04元借款，并注销了诉争房屋的抵押登记。2008年3月17日，安某依经公证的授权，以苏某、阎某名义将诉争房屋转让给李某，并办理了诉争房屋的更名过某手续。李某购买诉争房屋的价格为34万元，李某在购买诉争房屋时以诉争房屋为抵押向建设银行沈阳北站开发区支行办理了贷款。李某在办理贷款后，把剩余的20万元房款给付了安某。2008年12月12日，苏某死亡。2009年1月7日，阎某对(2007)辽证民字第X号公证书申请复查。2009年1月8日，辽宁省公证处作出复查说明，该复查说明称，经用沈阳市公安某长安某出所调出的申请复查的阎某的“人口基本信息”及沈阳市X区档案馆调出的苏某和申请复查的阎某的“结婚登记申请书”两份材料上的照片同2007年3月18日与苏某来公证处申请办理房产委托公证书的“阎某’所提供的身份证、结婚证上的照片对比，相貌不同。2009年8月，李某将诉争房屋以477,500元的价格出售给第三人潘某。在转让诉争房屋前，李某提前向建设银行沈阳北站开发区支行偿还了借款，并注销了诉争房屋的抵押登记。现诉争房屋已交付给第三人潘某，第三人潘某已取得诉争房屋的所有权证。
阎某、苏某一审诉讼请求是要求确认诉争房屋买卖协议无效，要求将地下室仓库予以返还，要求安某为原告因此遭受的经济损失承担赔偿责任。
安某一审答辩称其是从事房屋买卖中介服务的，在办理公证书时本人不再现场，已经代为处理完房屋买卖行为，并收了李某中介费，不同意阎某的诉讼请求。
李某、潘某均答辩称是以合法的途径购买的房屋，并全额交付了房款，房屋已交付，不同意阎某的诉讼请求。
上述事实，有结婚证、2008年3月17日房屋所有权转让申请表、(2007)辽证民字第X号公证书、辽宁省公证处对(2007)辽证民字第X号公证书复查的说明、个人额度借款合同、个人额度借款抵押合同、个人贷款还款凭证及注销抵押登记表、房屋产权转让核档单、2008年3月17日销售不动产统一发票、李某房屋所有权证及契证、2009年8月20日房屋所有权转移登记申请书、2009年8月7日房屋买卖协议书、2009年8月21日收条、2009年8月21日销售不动产统一发票及庭审笔录，经庭审质证，原审法院予以确认，在卷佐证。
原审法院认为：本案诉争房屋系阎某与苏某的夫妻共有财产。根据《中华人民共和国物权法》第九十五条“共同共有人对共有的不动产或动产享有所有权”之规定，及《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第八十九条“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效”之规定，夫妻一方未经另一方同意，不得擅自处分共有财产。本案中，辽宁省公证处出具的复查说明表明，在苏某办理委托公证时签字的“阎某”并非本案原告阎某，故安某在未取得权利人阎某实际授权及事后追认的情况下，以阎某的名义出售诉争房屋的行为，不是本案阎某的真实意思表示，不符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条关于民事法律行为要件之规定，该民事行为应为无效。但阎某、苏某未举证证明李某及第三人潘某在购买本案诉争房屋时存在恶意，综合本案中李某及潘某购买该房的情况，可以认定李某及第三人潘某均系善意有偿购买，并已实际取得诉争房屋，故李某及第三人潘某对诉争房屋的合法权益应予维护。故原审法院院对阎某、苏某请求确认李某将该房屋转让给第三人潘某的行为无效的诉讼请求不予支持。对阎某要求安某为阎某因此而致的经济损失承担民事赔偿责任的诉讼请求，李某在办理贷款后，把剩余的20万元房款给付了安某。安某称将钱转交苏某时苏某没有打收条，安某作为从事房产中介业务的
人员，在转交较大数额的20万元房款时不要求苏某打收条，不符合逻辑。因安某未提供苏某的收条，故应视为其未将20万元房款交付苏某。故安某应赔偿阎某、苏某的经济损失20万元。对阎某提出的空港雅居X号楼X单元北侧右数第3个地下室仓库应依法返还的主张，因与本案并非同一法律关系，故本案亦不予处理。
原审法院故依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、第六十一条、《中华人民共和国物权法》第九十五条、《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第八十九条之规定，判决如下：一、被告安某代理原告阎某与被告李某买卖沈阳市X区X街X-X号X-X-X房屋的民事法律行为无效；二、被告安某赔偿原告阎某、原告苏某经济损失20万元，于本判决发生法律效力后10日内付清；三、驳某、被告及第三人其它诉讼请求。
宣判后，安某不服，向本院提起上诉。上诉请求：请求撤销原审法院判决，改判上诉人没有责任。主要上诉理由：在被上诉人诉请确认本案争议房屋买卖无效中，上诉人无任何责任，上诉人已履行了作为中介的义务；原审法院认为上诉人收到李某交付的20万元房款后交给苏某无收条，不符合常理的认定的错误的，不能以没打收条就认定没给钱。诉争房屋的交易是2008年2月，结束是2008年5月，如果当时没有交付20万元，苏某不肯能交付房屋。一审法院认定事实错误，判决不公。
被上诉人答辩对称对原审法院判决无异议。
本院经审理查明事实与一审法院查明事实无异议。
本院认为：本案二审期间上诉人对原审法院认定其代理阎某与李某买卖沈阳市X区X街X-X号232房屋的民事行为无效无异议。其上诉理由主要是对原审法院判令支持阎某主张的要求安某赔偿代为出售房屋后未给付苏某20万元房款存在异议，认为已经将20万元给付给苏某，不应由其再给付赔偿。对此，本院认为，阎某丈夫苏某办理的公证授权委托书经公证部门复查，并不是本案阎某同意的授权，该授权委托存在瑕疵，但事实上安某从事了代理出售房屋的行为，并且代苏某向李某收取了购房款20万元，现安某无证据证明其已将该款项给付给苏某，其持有该20万元售房款无相关法律依据，在苏某去世后，阎某作为苏某的妻子既是是原房屋共有人亦是法定继承人之一、苏某作为苏某继承人之一，均有权向安某主张返还该款项，原审法院判令上诉人安某给付阎某、苏某20万元并无不当。故本院对上诉人的上诉主张本院不予采纳。
综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳某上诉，维持原判。
二审案件受理费4400元，由上诉人安某负担。
本判决为终审判决。
审判长董菁
代理审判员刘冬
代理审判员汤涛
二0一一年二月十八日
书记员华荻
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项规定：原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳某上诉，维持原判决。
